ארכיון לקטגוריית : טיפים לנדל"ן

השיקולים העומדים בפני רוכש טרם החלטתו באם להצטרף ל קבוצת רוכשים צריכים להתבסס ברובם על ההשוואה האם רכישה מרוכזת תשפר את תנאי העסקה לעומת רכישה בודדת. ברוב המקרים, רכישה מרוכזת באמצעות קבוצת רוכשים תתבטא בהוזלה נאה במחיר יחידת הדיור ברם ההוזלה לא תהיה גבוהה כשל הוזלה במסגרת קבוצת רכישה. 

עורכת הדין דברת יעקב מציינת כי התארגנות ב קבוצת רוכשים טומנת בחובה מספר רב של פרטים אשר צריכים להילקח בחשבון טרם ההתחייבות. 

מאוד חשוב להבין שכל עסקה במקרקעין נמדדת לגופה של עניין וכי כל דירה הנה שונה מקודמתה ולכן חשוב לבצע בדיקה מקיפה ולבחון את כל האפשרויות תוך שימת דגש שכל מקרה נבדק לגופו של עניין, כך גם בהצטרפות ל קבוצת רוכשים מומלץ לבדוק כל פרויקט וקבוצה באופן יסודי ומקיף. 

מטרתה העיקרית של קבוצת הרוכשים היא להשתמש בכוח הקנייה המרוכז על מנת לקבל מהיזם הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר יחידות הדיור ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז לכלל הרוכשים במסגרת הקבוצה.

קהל היעד של קבוצות רוכשים מרוכב ברובו מאנשים הרפתקנים פחות לעומת קהל היעד של קבוצות רכישה, אך עדיין מעוניינים להפיק את המיטב מהרכישה בהטבות ותנאים מועדפים. לשם כך, פונה הרוכש לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך ניצול כוח הקנייה המרוכז של הקבוצה ביחס לרוכש בודד.  

טיפ מספר 1: טרם ההשתייכות לקבוצת רוכשים מומלץ לבדוק האם ההתארגנות בקבוצה כלשהי אכן מתאימה לאופי הרוכש. ישנם רוכשים שאפילו ההצטרפות לקבוצת רוכשים מעלה חששות ואינה מתאימה לאופיים כל שכן להצטרפות לקבוצת רכישה. 

קבוצת רוכשים – יתרונות

רמת הסיכון

רמת הסיכון ב קבוצת רוכשים אינה גבוהה מסיטואציה שבה רוכש יחיד דירה מקבלן, נראה אף כי הקניה כחלק מקבוצה משרה ביטחון מסוים על הרוכש היות וקבוצת רוכשים הנה למעשה התארגנות של מספר רוכשים בדידים הקונים יחידות דיור מקבלן. זאת ועוד, הסכם המכר מוסדר באמצעות מגוון חוקים אשר מטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות מול הקבלן ולהגביר את בטחון הרוכשים. בעסקאות מכר עם קבלן, הצדדים לרבות הרשויות מכירים היטב את חלוקת התפקידים, רמת הציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר ב קבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים, כיום רוכשים מקבלנים בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה.

טיפ מספר 2: מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד שבקיא בניהול מו"מ מול קבלנים כמייצג של קבוצת רוכשים. 

משך הבנייה 

יתרון משמעותי ב קבוצת רוכשים בא לידי ביטוי במשך הזמן הצפוי לסיום הפרויקט, שכן יתכנו מצבים שהרכישה מתבצעת על בניין קיים או אפילו בבניין שהנו לקראת סיום הבנייה. קיום היתר בנייה גורם לתחושת בטחון אצל הרוכש, הואיל והבניין עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות, למעשה התכנון אינו בגדר המלצה אלה החלטה לפני ביצוע. 

טיפ מספר 3: חשוב להיערך היטב למועדי פריסת התשלומים בהתאם להסכם הרכישה. 

תזרים ומימון

בקבוצת רוכשים התשלום לקבלן מתבצע באמצעות פריסת תשלומים שהנם חופפים להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה אשר משלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) ולאחר מכן ישנה פריסת תשלומים  בהתאם להתקדמות הבנייה, מה שמאפשר ב קבוצת רוכשים תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר. 

טיפ מספר 4: חשוב לוודא שהקבלן (במסגרת הסכם המכר) מספק לרוכש את כל ההגנות אליהם הוא מחויב בחוק המכר דירות. 

תשלום מס רכישה עבור דירה שלמה

רוכשי דירות ב קבוצת רוכשים אינם נהנים מהקלות של ממש בתשלום עבור מס רכישה שכן התשלום הנו עבור הדירה בשלמותה ולא עבור הקרקע בלבד, כמו בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה. כמובן שרוכשי הדירה זכאים להקלות המופיעות בחוק, לדוג': רוכש דירה ראשונה זכאי לפטור ממס רכישה עד סכום של מיליון ₪, פטור זה אינו ניתן לרוכשי דירה ראשונה אשר מתארגנים בקבוצת רכישה, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר במסגרת קבוצת רוכשים.

טיפ מספר 5: מומלץ לבצע תכנון מס טרם הרכישה ולבדוק זכאויות לפטור ממס. 

מחיר סופי

ב קבוצת רוכשים המחיר הנו סופי ומוחלט ואינו תלוי בשינויי מחירים של חומרי הבנייה, הביצוע, וכד'. במעמד הרכישה וחתימה על הסכם המכר מבטיחים הרוכשים בקבוצת רוכשים את מחירה הסופי של יחידת הדיור, על כל רכיביה.  מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של היזם בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות והוא יכול בוודאות לתכנן את צעדיו.

חסכון בעלויות

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רוכשים יכול לנוע בהנחה של בין

8%-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי, ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאוד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ₪. 

קבוצת רוכשים – חסרונות

הוזלה נמוכה לעומת קבוצת רוכשים

המחיר ההשוואתי מול קבוצות הרכישה הנו החיסרון העיקרי. ההנחה המתקבלת ב קבוצת רוכשים אכן נמוכה מההנחה במסגרת קבוצת רכישה אולם אל לנו לשכוח את ההשקעה בזמן, אנרגיות, המתנה לקבלת הדירה, המעורבות בפרויקט בקבוצת רכישה, שכן גם השקעות אלו ניתנות לתמחור עבור כל אדם. 

ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף, קבוצת רוכשים נתפסת כטוב, אך לא מספיק, במיוחד אל מול אחותה – קבוצת הרכישה. יש בה פחות שליטה, תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים.   בשלב זה, קבוצת הרוכשים נתפסת כתאום לא-יוצלח של קבוצת הרכישה.

בכל החלטה בעניין התארגנות ב קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה חשוב מאוד להתייחס לכל מקרה לגופו ולקחת בחשבון את כל האספקטים הרלוונטיים והשלכותיהם על העסקה הספציפית שבה מעוניינים להשקיע.  

לא זו אף זאת, עורכת דין דברת יעקב ממליצה לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם" וכיו"ב. 

לדברי עו"ד דברת יעקב, ישנם מצבים בהם ניתן יהיה לקבל הנחה של 15% מקבלן, שאז חלק ניכר מיתרונות קבוצת הרכישה מצטמצם. 

החלטה להצטרף לקבוצת רוכשים ו/או לרכוש נכס הנה אחת החלטות הגדולות עמן מתמודד כל תא משפחתי ולכן מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין טרם קבלת ההחלטות. 

כונס הנכסים הנו גוף המנהל בין היתר בתים ודירות אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות, כאשר הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, וחלק מתפקידו הוא מכירת הנכס והעברת התמורה לבעל החוב שהוא ברוב המקרים הבנק. 

רכישת דירה מכונס נכסים הנה עסקה רווחית ומשתלמת עבור הרוכש הנהנה מהוזלה משמעותית במחיר הנכס עד להוזלה של 30% – 15% ממחירו האמיתי בשוק. ההנחה אכן אטרקטיבית אולם יש לשים לב שעסקאות מכונס נכסים דורשות זהירות מרבית ובחינה מדוקדקת. 

מהם היתרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

רישום הנכס על ידי כונס הנכסים – הליכי רישום זכויות על שם הרוכש מבוצעות על ידי כונס הנכסים.
מחיר מוזל – מחיר הנכס נמוך משווי השוק.
מהירות – הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית.
מכירה סופית – כאשר המכירה אושרה על ידי בית המשפט המכירה היא סופית ולא ניתן לחזור ממנה.
נכס נקי מעיקולים ושעבודים – הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים ו/או שעבודים ולא צפויות הפתעות מהבחינה הזו.
פיקוח של גורמים שלישיים במהלך המכירה – היות והמכירה מתבצעת על ידי כונס נכסים ובאישור בית המשפט והכסף מהמכירה ברוב המקרים מועבר לבנק, נוצר מצב שבו לעומת עסקאות אחרות במקרקעין עסקה מול כונס נכסים הנה עסקה רבת משתתפים וכך גורמים רבים בודקים שאכן העסקה מתבצעת כשורה. בשל כך יכול הרוכש ליהנות מסוג של ביטחון נוסף מעבר לבדיקות שביצע.

מהם החסרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש – במידה ובית המשפט סבור שהעסקה אינה סבירה בשל המחיר הנמוך או מכל סיבה אחרת, יכול בית המשפט להחליט שלא לאשר את העסקה והרוכש עלול לספוג את הוצאות המימון (משכנתא, בדיקות קנייניות ומשפטיות בגין הנכס וכיו"ב) ולא להשלים את הרכישה.
ביטול התמחרות – כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות.
פדיון הנכס – בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי.
דרושה השקעה בנכס – במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך.
עמלות רישום – כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות על שם הרוכש.
חריגות בניה – הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS ) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול ואף תשלומים וקנסות אשר אינם נלקחים בחשבון מראש. 

כיצד נגשים לרכישה מכונס נכסים?
1. איתור הנכס – בשלב הראשון יש לאתר את הנכס הרלוונטי באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן הספציפיים לנכסים מכונסים. כמו כן ישנם לוחות, עיתונים ואתרים באינטרנט המתמחים בהצגת דירות שמגיעות מכינוס נכסים.
2. הולכים לראות את הדירה – ברוב המקרים כונס הנכסים מתאם מועד שבו כל המתעניינים בנכס מגיעים לפגישת התרשמות במטרה להציע הצעות. בניגוד למכירת דירה רגילה, כונס הנכסים אינו גמיש בזמנים להראות את הדירה והרוכש צריך להתאים את עצמו למועדים המוצעים לו על ידי כונס הנכסים. כמו כן, קשה יהיה לתאם מספר מועדים עם כונס הנכסים לבדיקות מעמיקות יותר של הנכס גם אם המטרה היא להציע הצעה עבור רכישת הנכס.
3. מגישים הצעה – לאחר שמתקבלת החלטה להציע הצעה מגישים את ההצעה לכונס הנכסים כאשר ההצעה כוללת תשלום מראש של 10% מערך הדירה, כאשר את התשלום הראשון מעבירים במזומן, בשיק או בהמחאה בנקאית. אם וכאשר יתברר שהבקשה לא התקבלה, מסיבה כלשהי, הכסף יוחזר במלואו. אולם במידה ומציע ההצעה החליט למשוך את ההצעה, לאחר שכבר ההצעה התקבלה, עשרת האחוזים מערך הדירה לא יוחזרו למציע ההצעה. לכן מומלץ להציע הצעות לרכישת דירה מכונס רק כאשר בטוחים במאת האחוזים שאכן רוצים לרכוש את הדירה שכן חוסר ההחלטיות יכול לעלות לרוכש ביוקר.
4. התמחרות – ביום האחרון להגשת ההצעות אוסף הכונס את כל ההצעות שקיבל עד כה, ומחליט מי מהן עוברת לשלב הבא. לאחר מכן אוסף הכונס את כל אלו שהגישו הצעות ועורך ביניהן התמחרות שהיא מעין מכירה פומבית, במפגש זה מנסה הכונס לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. רצוי להחליט טרם המפגש מהוא הסכום הגבוה ביותר שאותו מעוניינים להציע ולא להיסחף להצעות מוגזמות, הלחץ המאפיין את המפגשים הללו עלול לגרום להגשת הצעות שיהיה קשה לעמוד בהם מאוחר יותר.
5. חתימת החוזה – לאחר שנבחרה ההצעה המתאימה לכונס היא מוגשת להוצאה לפועל לאישור. במידה וההצעה מאושרת על ידי הוצאה לפועל החוזה נחתם והעסקה הושלמה.

מומלץ:

להוסיף סעיף לחוזה המגביל את משך אישור העסקה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד, כאשר מעבר לזמן זה העסקה תבוטל והפיקדון יחזור למציע. יובהר כי קבלת אישור של בית המשפט או ההוצאה לפועל עלול להימשך לעתים זמן רב מעבר לזמן סביר שתכנן הרוכש להמתין עבור אישור העסקה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. 

עומדים לקראת מכירת דירה? כל שעליכם לעשות טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים הוא להוציא נסח טאבו שבו מפורטות זכויותיכם בדירה לרבות גוש וחלקה, זאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שמכם והאם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירתה כגון משכנתא עיקול או כל דבר אחר. 

לאחר שמצאתם רוכש רצוי שתעדכנו את עורך הדין שלכם בדבר כל מידע אפשרי על דירות שבבעלותכם כרגע או היו בבעלותכם בעבר גם אם מדובר בחלק מדירה שנתקבלה בירושה. איסוף המידע על ידי עורך הדין הנו לצורך תכנון המס שעליכם לשלם מתוקף מכירת הנכס. 

במידה והנכם נשואיים טריים גם מכירת דירה על ידי בן/בת הזוג  לפני מספר שנים, כשהייתם עוד  רווקים, יכולה להשפיע על הזכאות להקלות ו/או פטור ממסים. 

כמו כן, במידה ואינכם זכאים להקלות ו/או פטור ממסים רצוי שתבקשו מעורך הדין לחשב לכם את גובה המסים שעליכם לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבורכם בזמן הנתון שבחרתם לעשות זאת, יתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב. 

לא זו אף זאת, במידה והינכם נכים ו/או עולים חדשים/ ו/או בני משפחות שכולות ו/או נפגעי פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות רבות במס במקרים אלו. 

במידה ועליכם לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות ששילמתם עבור רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה והריבית הריאלית ששילמתם עבור המשכנתא במידה ולקחתם. 

בעת רכישת דירת יד שנייה רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הדירה מוטלים על הרוכש. 

יובהר כי, בדירות יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שהוא עומד לרכוש. לעומת זאת בדירות יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש. 

ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה וכיו"ב. 

מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן: 

בדיקות טרום קנייה: 

• בדיקות ברשויות המקומיות: תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו אתם מבררים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'. 

כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס. 

הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה. 

בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג, יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים. 

יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין. 

• בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום. 

בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין 10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה של תוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור ומגנים על הרוכש. 

כמו כן, מומלץ לפתוח עיניים מפני שרלטנים אשר מנסים למכור דירות שאינן שייכות להם באמצעות ייפויי כוח מזויפים, תעודות זהות מזויפות וכד'. תמיד יש לבקש מסמכים מקוריים במידת האפשר. 

בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם. 

אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות.  

כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי. 

בדיקות משפטיות: הבדיקה שמשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל. 

מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק: 

• נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר. 

כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. 

מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד. 

מוכר  שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש. 

הסכם המכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר "עצירות ביניים" המהוות לוח תשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם. 

בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה. 

לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספים יעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב. 

במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתא. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום עבור הנכס. על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לכך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב אישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו. כמו כן על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובמידה וכן עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.  

לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין עד להצגת אישור המס הרלוונטי המוכר. 

מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי. 

הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים. 

חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. 

עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.

חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה. 

משא ומתן וזיכרון דברים:
במיוחד בשלב משא ומתן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין אשר עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כביכול. 

בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה. 

נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש. 

במעמד החתימה על ההסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה. 

מסים: 

היטל השבחה: יש לבדוק עם עורך הדין האם העסקה כוללת בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום היטל ההשבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש. 

גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין. 

מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום. 

מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה. 

חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד. 

תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא. 

מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס. 

מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בכך. 

מדרגות המס נעות בין 3.5%-10%. 

מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה יתרת התמורה עבור הדירה. 

בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'. 

רישום הזכויות על שם הרוכש: הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.