טיפים לרכישה מכונס נכסים

כונס הנכסים הנו גוף המנהל בין היתר בתים ודירות אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות, כאשר הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, וחלק מתפקידו הוא מכירת הנכס והעברת התמורה לבעל החוב שהוא ברוב המקרים הבנק. 

רכישת דירה מכונס נכסים הנה עסקה רווחית ומשתלמת עבור הרוכש הנהנה מהוזלה משמעותית במחיר הנכס עד להוזלה של 30% – 15% ממחירו האמיתי בשוק. ההנחה אכן אטרקטיבית אולם יש לשים לב שעסקאות מכונס נכסים דורשות זהירות מרבית ובחינה מדוקדקת. 

מהם היתרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

רישום הנכס על ידי כונס הנכסים – הליכי רישום זכויות על שם הרוכש מבוצעות על ידי כונס הנכסים.
מחיר מוזל – מחיר הנכס נמוך משווי השוק.
מהירות – הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית.
מכירה סופית – כאשר המכירה אושרה על ידי בית המשפט המכירה היא סופית ולא ניתן לחזור ממנה.
נכס נקי מעיקולים ושעבודים – הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים ו/או שעבודים ולא צפויות הפתעות מהבחינה הזו.
פיקוח של גורמים שלישיים במהלך המכירה – היות והמכירה מתבצעת על ידי כונס נכסים ובאישור בית המשפט והכסף מהמכירה ברוב המקרים מועבר לבנק, נוצר מצב שבו לעומת עסקאות אחרות במקרקעין עסקה מול כונס נכסים הנה עסקה רבת משתתפים וכך גורמים רבים בודקים שאכן העסקה מתבצעת כשורה. בשל כך יכול הרוכש ליהנות מסוג של ביטחון נוסף מעבר לבדיקות שביצע.

מהם החסרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש – במידה ובית המשפט סבור שהעסקה אינה סבירה בשל המחיר הנמוך או מכל סיבה אחרת, יכול בית המשפט להחליט שלא לאשר את העסקה והרוכש עלול לספוג את הוצאות המימון (משכנתא, בדיקות קנייניות ומשפטיות בגין הנכס וכיו"ב) ולא להשלים את הרכישה.
ביטול התמחרות – כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות.
פדיון הנכס – בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי.
דרושה השקעה בנכס – במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך.
עמלות רישום – כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות על שם הרוכש.
חריגות בניה – הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS ) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול ואף תשלומים וקנסות אשר אינם נלקחים בחשבון מראש. 

כיצד נגשים לרכישה מכונס נכסים?
1. איתור הנכס – בשלב הראשון יש לאתר את הנכס הרלוונטי באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן הספציפיים לנכסים מכונסים. כמו כן ישנם לוחות, עיתונים ואתרים באינטרנט המתמחים בהצגת דירות שמגיעות מכינוס נכסים.
2. הולכים לראות את הדירה – ברוב המקרים כונס הנכסים מתאם מועד שבו כל המתעניינים בנכס מגיעים לפגישת התרשמות במטרה להציע הצעות. בניגוד למכירת דירה רגילה, כונס הנכסים אינו גמיש בזמנים להראות את הדירה והרוכש צריך להתאים את עצמו למועדים המוצעים לו על ידי כונס הנכסים. כמו כן, קשה יהיה לתאם מספר מועדים עם כונס הנכסים לבדיקות מעמיקות יותר של הנכס גם אם המטרה היא להציע הצעה עבור רכישת הנכס.
3. מגישים הצעה – לאחר שמתקבלת החלטה להציע הצעה מגישים את ההצעה לכונס הנכסים כאשר ההצעה כוללת תשלום מראש של 10% מערך הדירה, כאשר את התשלום הראשון מעבירים במזומן, בשיק או בהמחאה בנקאית. אם וכאשר יתברר שהבקשה לא התקבלה, מסיבה כלשהי, הכסף יוחזר במלואו. אולם במידה ומציע ההצעה החליט למשוך את ההצעה, לאחר שכבר ההצעה התקבלה, עשרת האחוזים מערך הדירה לא יוחזרו למציע ההצעה. לכן מומלץ להציע הצעות לרכישת דירה מכונס רק כאשר בטוחים במאת האחוזים שאכן רוצים לרכוש את הדירה שכן חוסר ההחלטיות יכול לעלות לרוכש ביוקר.
4. התמחרות – ביום האחרון להגשת ההצעות אוסף הכונס את כל ההצעות שקיבל עד כה, ומחליט מי מהן עוברת לשלב הבא. לאחר מכן אוסף הכונס את כל אלו שהגישו הצעות ועורך ביניהן התמחרות שהיא מעין מכירה פומבית, במפגש זה מנסה הכונס לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. רצוי להחליט טרם המפגש מהוא הסכום הגבוה ביותר שאותו מעוניינים להציע ולא להיסחף להצעות מוגזמות, הלחץ המאפיין את המפגשים הללו עלול לגרום להגשת הצעות שיהיה קשה לעמוד בהם מאוחר יותר.
5. חתימת החוזה – לאחר שנבחרה ההצעה המתאימה לכונס היא מוגשת להוצאה לפועל לאישור. במידה וההצעה מאושרת על ידי הוצאה לפועל החוזה נחתם והעסקה הושלמה.

מומלץ:

להוסיף סעיף לחוזה המגביל את משך אישור העסקה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד, כאשר מעבר לזמן זה העסקה תבוטל והפיקדון יחזור למציע. יובהר כי קבלת אישור של בית המשפט או ההוצאה לפועל עלול להימשך לעתים זמן רב מעבר לזמן סביר שתכנן הרוכש להמתין עבור אישור העסקה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.