ליקויי בנייה – המדריך המלא

דירות רבות אשר נמכרות על-ידי קבלן לרוכשי דירות נמסרות בפועל עם ליקויים אשר מצריכים תיקונים. לעתים קרובות הרוכשים מוצאים עצמם במצב בו הם כבר שילמו את מלוא התמורה עבור הממכר ועדיין אינם שבאי רצון מהתוצאה הסופית. 

מערכת היחסים בין קבלן לבין רוכשי דירות הינה מורכבת ודורשת התייחסות לפרטי פרטים, במיוחד בהתייחס לאופן מסירת הנכס ולליקויים המתגלים בו. אנסה לשפוך מעט אור על מערכת יחסים זו, כאשר הקבלן הוא הגוף החזק והמקצועי לעומת האזרח הפשוט והתמים.  

במערכת יחסים מורכבת זו רצוי לדעת כיצד לנהוג על מנת להימנע ממחלוקות, סכסוכים פוטנציאלים ואמוציות, גם במערכת יחסים מעין זו ישנם המלצות בגדר "עשה או אל תעשה".

מסירת המפתח לרוכש הדירה צריכה להתבצע בנוכחות שני הצדדים ו/או נציגיהם ולאחר שהדירה עברה ניקוי יסודי:  

מוטב כי הרוכש ינצל מעמד זה לעריכת מסמך ליקויים המפרט את כל הליקויים הנראים לעין באותו הרגע, כאשר מסמך זה נקרא "פרוטוקול מסירה", בין הפרטים שיש לציין: יכולת קיבולת המים בפתחי הביוב (כיורים ומקלחות), התאמת פתחים למשקופים (דלתות וחלונות) ואיטומם, מרצפות שבורות, סדקים בטיח הקירות או בצבע, לחץ מים בברזים, וכן הלאה.

ברוב הסכמי המכירה מוגדר כי במועד המסירה ייערך "פרטיכל סופי" או "פרוטוקול מסירה" ולכן מסמך זה הינו חלק לגיטימי וחשוב במהלך המסירה של הנכס. 

במקרים רבים, הקבלן מנסה להימנע ככל האפשר מעריכת מסמך זה במעמד המסירה בטענות וטיעונים רבים ואף מתנה את מסירת הדירה במועד מוקדם יותר אך ללא חתימה על פרוטוקול המסירה. מובהר כי על הרוכש להיות חזק בעמדתו ולא להיכנע ללחצים אלו או אחרים מצד הקבלן שכן ללא המסמך החתום על ידי הקבלן הסיכויים שהקבלן אכן יתקן את הליקויים הם עוד קטנים יותר ממצב שבו המסמך קיים.  

כמו כן, רצוי לציין מועד לתיקון הליקויים הקיימים ולהימנע ככל האפשר מסחבת. 

 לאחר מסירת הדירה לרוכש – 

גם לאחר המסירה על רוכשי הדירות להודיע לקבלן, תוך זמן סביר, על ליקויים ופגמים בבנייה שבנה ואשר לא נכללו באותו פרוטוקול וזאת, על-מנת לאפשר לקבלן לתקנם במהירות ובאיכות טובה קודם שהרוכש יבצע את התיקונים בעצמו או יתבע את הקבלן לפיצוי כספי בגין ליקויי הבניה.

 בחוק המכר דירות, ישנה הגדרה ברורה מאוד לפרקי הזמן בו מחויב הקבלן במתן "תקופת בדק", על-פי המועדים הבאים:

א.      כל הצנרת והאינסטלציה הביתית, לרבות מערכת הסקה ומרזבים – תקופת בדק של שנתיים;

ב.      חדירת רטיבות (בגג, בקירות ובמקלט) – תקופת בדק של שלוש שנים;

ג.      תיקונים ונזקים במכונות, מנועים ודודים – תקופת בדק של שלוש שנים;

ד.      קילוף של חיפויים בחדרי מדרגות, לרבות טיח, צבע, וכל סוג אחר של חיפוי – תקופת בדק של שלוש שנים;

ה.      שקיעת מרצפות בקומת קרקע – תקופת בדק של שלוש שנים;

ו.        שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – תקופת בדק של שלוש שנים;

ז.       סדקים בקירות ובתקרות – תקופת בדק של חמש שנים;

ח.      קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – תקופת בדק של שבע שנים;

ט.      כל אי–התאמה אחרת, שאינה מהווה אי–התאמה יסודית – תקופת בדק של שנה אחת;

 מעבר לתקופות הבדק, מחויב הקבלן אף ב"תקופת אחריות", במצב בו בתוך שלוש שנים מתום תקופת הבדק, התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה מצליח להוכיח כי המקור לאי ההתאמה נובע מתכנון לקוי או כי העבודה או החומרים אינם מתאימים למוסכם או לתקנים, מוטלת החובה על הקבלן לתקן את הליקויים האמורים. 

כאשר מזהה הרוכש ליקויים בדירה מוטב כי ישלח לקבלן דרישה לתיקון הליקויים בכתב, למרות שהחוק אינו מחייב פנייה בכתב, אולם במידת הצורך יקשה על הרוכש להוכיח כי נמסרה דרישה לקבלן כאשר הדרישה נאמרה בעלפה. על-כן, גם במידה ואין דרישה לפניה כאמור על-פי הסכם, מומלץ לרוכש הנכס לתעד את פנייתו לקבלן במסמך בכתב.

במידה והקבלן תיקן את הליקוי אולם באופן חלקי או תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה אין צורך לדרוש מרוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו ההזדמנות לבצעם. 

ברוב המקרים, בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.