רכישת דירה הנה אחד הפרויקטים המשמעותיים עבור מרבית תאי משפחה בישראל ומומלץ כי כל תא משפחתי במעמד הרכישה יבדוק את הנכס המועמד למכירה מכל ההיבטים הרלוונטיים לרבות היבט קנייני, חוזי, משפטי, תכנוני וכיו"ב, ברוב המקרים האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס מוטלים על הרוכש.
יובהר כי בדירות יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שהוא עומד לרכוש. לעומת זאת בדירות יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש בחוק המכר דירות.
ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, עסקאות נוגדות, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן וכיו"ב.
מומלץ לשכור שירותי עורך דין הבקיא בתחום על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:
בדיקות טרום קנייה:
- בדיקות ברשויות המקומיות: תוכנית בניין עיר – תב"ע (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו מתעניינים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'.
כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה הבניין.
- בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים.
יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין.
- בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום.
בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בנסח הטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין
10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה מתוספות בנייה לא חוקיות אשר נבנו לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור וכיצד מגנים על הרוכש.
- בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים של כל רוכש.
דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות, כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.
בדיקות משפטיות בנכס: הבדיקה המשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום ה מקרקעין וה נדל"ן, על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצות על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל.
מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק:
- נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד מבני הזוג בלבד.
מוכר שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש.
הסכם מכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר תשלומים המהווים את לוח התשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם, בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה.
לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספיים שיעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב.
במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של
ה משכנתא וכמובן יש לדאוג להסרת השעבוד לטובת הבנק. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום התמורה עבור הנכס.
כמו כן, על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לקצב קבלת האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו.
זאת ועוד, על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור מ מס שבח ובמידה ואכן כך עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.
לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות יופקד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר עד להצגת אישור המס הרלוונטי.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים.
חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.
חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה.
משא ומתן וזיכרון דברים:
רצוי להיעזר בשירותי עורך דין כבר בשלבים הראשוניים לעסקת המכר כאשר עורך הדין עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כגון זיכרון דברים וכיו"ב.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה.
נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.
במעמד החתימה על ה הסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה ולאחר תשלום מלוא התמורה.
מסים:
היטל השבחה: על עורכי הדין מוטלת החובה לבדוק טרם החתימה על ההסכם האם מוטל על אחד הצדדים תשלום היטל השבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות ב מקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש. ברוב ההסכמים, מובהר כי היטל ההשבחה משולם על ידי המוכר באם קם החיוב עד מועד חתימת ההסכם, לאחר מועד חתימת ההסכם היטל ההשבחה מוטל על הרוכש.
גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של ה מקרקעין.
מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים ב מס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה.
חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד.
תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא.
מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין.
מדרגות המס נעות בין 3.5%-10%.
מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה מלוא יתרת התמורה עבור הדירה ואם לא כל האישורים בידי עורך הדין מומלץ להשאיר סכום מסוים בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר לקבלת כל האישורים הנדרשים.
בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה, כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'.
רישום הזכויות על שם הרוכש: זהו השלב הסופי והחשוב ביותר בעסקת המכר שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.
במכירת דירה יש שנייה:
כאשר מוכרים עומדים לקראת מכירת דירה עליהם לבצע מספר פעולות טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים, כגון:
- הוצאת נסח טאבו שבו מפורטות זכויות המוכרים בדירה לרבות גוש וחלקה, וזאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שם המוכרים ולוודא האם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירת הדירה כגון משכנתא, עיקול, שעבוד וכיו"ב.
- הכנת הדירה ויזואלית לרוכשים פוטנציאליים.
- מציאת עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין.
- תיאום ביקור מטעם העירייה – הזמנת מפקח לקבלת אינפורמציה בגין התשלומים שעל המוכרים יהיה לשלם במועד המכירה, כגון: השבחה עבור הדירה ו/או חובות אחרים לעירייה.
- בדיקת המסים שעל המוכר לשלם במועד מכירת הדירה – לבקש מעורך הדין לבצע תכנון מס ובדיקה לזכאות ל פטור ממס שבח.
מומלץ לעדכן את עורך הדין בכל מידע אפשרי לגבי דירות שבבעלות המוכרים באותו זמן נתון ואף שהיו בבעלות המוכרים בעבר גם אם מדובר בחלק מדירה שנתקבלה בירושה. איסוף המידע על ידי עורך הדין הנו לצורך תכנון מס בעבור מסים שעל המוכר לשלם כתוצאה ממכירת הנכס.
במידה והרוכשים הנם נשואיים טריים גם מכירת דירה על ידי בן/בת הזוג לפני מספר שנים, כשהיו עדיין רווקים יכולה להשפיע על הזכאות להקלות ו/או פטור ממסים.
כמו כן, במידה והרוכשים אינם זכאים להקלות ו/או פטור ממסים רצוי לבקש מעורך הדין לחשב את גובה המסים שיש לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבור המוכר בזמן הנתון שבחר לעשות זאת, יתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב.
לא זו אף זאת, במידה והמוכרים הנם נכים ו/או עולים חדשים/ ו/או בני משפחות שכולות ו/או נפגעי פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות רבות במס במקרים אלו.
במידה ויש לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות שהוצאו על ידי המוכר בגין רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה וכלה בריבית הריאלית ששולמה עבור המשכנתא במידה ונלקחה.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
פרטים ליצירת קשר
אחוזה 142, ״בית רון״, רעננה
טל': 09-8859295
נייד: 054-397-5842
פקס: 072-241-9173
מייל: dovrat@djlaw.co.il
