טיפים ליזם בתמ"א 38
- עלויות: מומלץ לבדוק מבעוד מועד את העלויות הצפויות של פרויקט תמ"א 38 תוך התייחסות לכל האספקטים וההיבטים הכלכליים שעשויים לצוץ במשך הפרויקט, שכן לא כל עסקת תמ"א בהכרח רווחית וישנם נעלמים רבים במסגרת פרויקט מסוג זה ותמיד יהיו עלויות בלתי צפויות. ניתן להימנע מהוצאות בלתי צפויות באמצעות בדיקה מעמיקה ובשכר יועצים: מהנדס קונסטרוקטור, אדריכל, שמאי ועו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
- זכויות בנייה: פרויקט תמ"א 38 הנו פרויקט אשר מיושם בשילוב עם התב"ע המקומית (תוכנית בניין עיר) ולכן מאוד חשוב לבדוק היטב את זכויות הבניה ומדיניות הוועדה המקומית באותה העיר. לדוג': עיריית ת"א במובן מסוים מתנגדת למימוש תמ"א 38 באזורים מסוימים בעיר בהן ניתן להוסיף שתי קומות לפי תב"ע מקומית, וככל הנראה, לא יינתן היתר בניה לפי תמ"א 38. דרישות חיזוק הבניין יהיו לפי תנאי תמ"א 38 אבל ייגבה היטל השבחה מלא וגם לא יוכר הפטור ממס שבח, עסקה כזו תהא עתירת מס ולא רווחית.
- תכנון מס: מומלץ לבדוק היטב את חיובי המס הצפויים בעסקה במסגרת תמ"א 38. תיקוני חוק מיסוי מקרקעין משנת 2008 מעניקים פטור חלקי ממס שבח אשר אינו מוחלט ובכל מקרה בו תינתן לדיירים תמורה נוספת שאינה מוכרת בכסף או בשווה כסף (למשל שיפוץ פנימי של הדירות) יחול מס. כנ"ל בכל מקרה בו נמכרות ליזם זכויות בניה מכוח תכניות נוספות (למשל זכות לבניית "חדרי יציאה" לגג), תחול על "מכירת" הזכויות חבות מלאה במס שבח. ישנם גם הקלות בתשלום היטל השבחה וזאת בהתאם למיקום הפרויקט אם באזור בעל ערך קרקע גבוה או בפריפריה שם ערך הקרקע נמוך.
4.זכויות משפטיות: על היזם לבדוק היטב את הזכויות המשפטיות של בעלי הדירות ולא להסתמך על המידע המתקבל מבעלי הדירות ו/או ועד הבית. ישנם בנינים רבים שאינם רשומים כבתים משותפים אלא במבנה של חברות גוש חלקה, חכירות ולפעמים סתם שותפות במושע, במקרים כאלה לא תמיד ברור למי שייכות זכויות הבניה וגם עלול להיווצר קושי למכור את הדירות החדשות.
- מקורות המימון: היות והיזם רוכש למעשה זכויות בנייה עליו לחפש אופציות אחרות למימון מלבד בנקים, מאוד קשה להגיע להסכמה עם בנק מלווה בתנאי המימון המקובלים בפרויקטים רגילים, שכן ישנן מגבלות משפטיות לגבי אפשרויות שיעבוד הזכויות ובנקים רבים אינם ששים לתת ליווי לפרויקטים של תמ"א 38 וגם אלה שמוכנים דורשים הון עצמי בשיעור גבוה בהרבה מאשר בליווי של פרויקטים רגילים. למעשה הבעיה צצה גם במכירת הדירות החדשות שכן אפשרויות מכירת הדירות "על הנייר" הן מוגבלות במיוחד לאור המצב המשפטי. לא זו אף זאת, על היזם לקחת בחשבון שבמועד מכירת הדירות הוא יידרש לתת לרוכשים ערבויות לפי חוק המכר דירות ולא ניתן להסתפק ב הערת אזהרה.
6.הסכמה של 100% מבעלי הדירות: אל ליזם להתקשר בעסקאות בהן אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות, שכן על מנת לכפות על בעלי הדירות הסרבנים להסכים לעסקה כאשר יש רוב של שני שליש, יש צורך בהליך משפטי בפני המפקח על בתים משותפים ותנאי לצו כזה הוא קיום היתר בניה, וכך נוצר מצב שבו היזם משקיע כספים רבים בעסקה לא ודאית. בנוסף, בכל עסקה בהן מעורבות זכויות בניה נוספות כגון זכויות ל"חדרי יציאה לגג" לא די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות (יש הגורסים שיש צורך של 100% והמקלים סוברים שניתן להסתפק ב-75%).
- לוח זמנים סביר והגיוני: אל לו ליזם להתחייב ללוח זמנים קצר וקשיח בכל הנוגע להוצאת היתר הבניה בדרך כלל התהליך ארוך וממושך מהרגיל, במיוחד בערים המתנגדות למימוש תמ"א 38.
- מומלץ לקבוע בחוזה כי הוצאת היתר הבניה הינה תנאי מתלה לעסקה ואם ההיתר לא יושג זה לא יחשב הפרת הסכם מצד היזם.
- ביטוחים: על היזם לדאוג לכיסוי ביטוחי הולם ולהתייעץ לפני חתימת החוזה עם יועץ ביטוח שכן ישנם סיכונים מיוחדים בבניה על גג בניין ישן המאוכלס בדיירים.
10.תשלומי מע"מ: על היזם לבדוק היטב את היבטי המע"מ בעסקה שכן שירותי הבניה לדיירים אמנם פטורים ממע"מ אך כתוצאה מכך אסור לקזז מס בגין תשומות המשמשות לחיזוק ושיפוץ המבנה וכל יתר שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות (בניית ממ"ד, מרפסות שמש, הרחבות) לכן רצוי לנהל מערכת הנהלת חשבונות נפרדת ולהבחין בין תשומות המותרות בניכוי (תשומות בגין בניית דירות היזם) לבין תשומות המשמשות בעסקה הפטורה.
השאירו תגובה
רוצה להצטרף לדיון?תרגישו חופשי לתרום!