עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין כאשר במסגרתה מוכר בעל הזכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן (או יזם) וזאת בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש – ברוב המקרים דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכיו"ב) במבנה שיבנה על ידי היזם. עסקאות הקומבינציה נפוצות מאוד בישראל וזאת בשל היתרונות הכלכליים העשויים להיות גלומים בהם לשני הצדדים:

מבחינת בעל המגרש: 

1. התמורה רווחית: היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בדרך כלל מזה היה זכאי אילו היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין ובתמורה משתמש לרכישת יחידות. 
2. תשלום חלקי עבור מס שבח: כיוון שהבעלים מכר רק חלק מהמגרש הרי שלא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש אלא רק על חלקו.
3. מס רכישה: בעת קבלת הדירות לא יחויב הבעלים ב מס רכישה, שכן מדובר בשירותי בניה שקיבל על חלקו בקרקע. 

מבחינת היזם/קבלן: 

1. חסכון בהוצאות מימון: אף הקבלן אינו נדרש לשלם לבעלים עבור רכישת חלק מהמגרש במזומן בכך נחסכות לקבלם הוצאות מימון, שהינן פעמים רבות הוצאות מהותיות ביותר. כמו כן, הקבלן מקבל נכס לידיו עוד בטרם תחילת הבניה ובכך יש באפשרותו לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון לבנייה. 
2. מס רכישה: אף הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק מ מס הרכישה). 

על מנת לקבל הקלות במסים ב עסקאות קומבינציה מומלץ לעמוד במספר תנאים שהוגדרו בפסיקה: להלן עיקרי הנושאים:
א. סיווג העסקה – יש להבחין בין עסקת קומבינציה כמכר חלקי (כפי שהוצגה לעיל) לבין שני סוגים אחרים של עסקאות: עסקת הזמנת שירותי בניה (לקבלן לא נמכר חלק מהמקרקעין ומדובר בהזמנת שירותי בניה בלבד) ולעומת זאת מכר מלא (כל הקרקע נמכרת לקבלן, ובבוא היום מוכר הקבלן לבעל הקרקע דירות). מובן כי לכל אחת מעסקאות אלה השלכות מיסוי שונות, וההבחנות ביניהן מהותיות.  

ב. התמורה המתקבלת: חשוב לדעת מהי התמורה המתקבלת על ידי בעל המגרש לצורך מס – חשיבות שאלה זו הינה לאור העובדה כי התמורה יכולה להתקבל רק מספר שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה (עם השלמת הבניה), ולפיכך יש מקום להוון תמורה זו.  

ג. פטור ממס שבח: היבטי פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים שנמכרה תמורת בניה ב עסקת קומבינציה – היבטי מס שבח במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות, שווי המכירה והרכישה וכיו"ב.

ד. תשלומי מע"מ: היבטי מע"מ הכרוכים בעסקת הקומבינציה. מדובר ב – 2 עסקאות לעניין מע"מ: האחת, עסקה של מכירת מקרקעין לקבלן (בגינה מוצאת בד"כ על ידי הקבלן חשבונית עצמית ומקוזזות תשומות). השנייה, עסקה של מתן שירותי בניה – בגינה קיימת חבות מס בפועל, וביחס אליה מתעוררות השאלות מהו מועד החיוב בגין עסקה זו, מהו המחיר הרלוונטי, האם יש לפנות לשווי שנקבע לצורך שומות מס שבח וכיו"ב. בעניינים אלה קיימת לא אחת מחלוקת פוסקים, ולפיכך קיימת חשיבות רבה אף לפרקטיקה המקובלת.

ה. כאשר הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל: סוגיות מיוחדות המתעוררות בכל הנוגע ל עסקאות קומבינציה בהן הקרקע הינה בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל, וכן בכל הנוגע ל עסקאות פינוי בינוי.

ללא ספק השאלות שהוצגו לעיל הינן בעלות חשיבות מהותית לכל יזם, קבלן או בעל מקרקעין השוקל התקשרות ב עסקת קומבינציה, וככאלו הן ראויות, כל אחת לדיון מעמיק בפני עצמו ולייעוץ משפטי של עורך דין הבקיא ב דיני מקרקעין ו מיסוי מקרקעין לרבות ליווי עסקאות קומבינציה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.