רישום זכויות

איך לשמור על הזכויות בנכס מקרקעין שבבעלותנו

עסקה במקרקעין מסתיימת רק לאחר רישום הנכס ב לשכת רישום המקרקעין.

סוגי הבעלויות השונות

בעלות

זכות הבעלות הנה זכות קניינית כאשר הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין הנו הבעלים היחידים של הנכס ללא הגבלת זמן.

שכירות

זכות ה שכירות הנה הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס לתקופה מסוימת ולא לצמיתות.

חכירה וחכירה לדורות

משמעות חכירה הנה למעשה שכירות לתקופה העולה על 5 שנים כאשר חכירה לדורות הנה שכירות לתקופה של מעל 25 שנה או אף יותר מ – 49 שנה.

כאשר הנכס הנו בבעלות רשות מקרקעי ישראל ייתכן והחכירה הנה לתקופה של 49 שנים כאשר בסוף התקופה ניתן להאריך את התקופה ל-49 שנים נוספות. לעתים על מנת להאריך את תקופת החכירה ל- 49 שנים נוספות יש לשלם לרמ"י דמי היוון עבור התקופה הנוספת. יתרה מכך, כאשר החוכר מעוניין להעביר את הזכויות בנכס לרוכש פוטנציאלי עליו לשלם דמי הסכמה לרמ"י עבור העברת הזכויות.

כמו כן, ישנם נכסים בעלי הערה כי "החכירה מהוונת", כלומר דמי ההיוון כבר שולמו לרמ"י מראש על ידי החוכר, לתקופה נוספת של 49 שנים.

משכנתא

רישום משכנתא על נכס מעיד שישנן זכויות שיעבוד על הנכס לטובת צד ג'. לכשירצה בעל הנכס ו/או חוכר ו/או בעל זכות חוזית בנכס, להעביר את הזכויות בנכס עליו לקבל את אישור בעל ה משכנתא כאשר ברוב המקרים מדובר בבנקים.

הערת אזהרה

זכות חוזית בנכס אשר מהווה איתות כלפיי כולי עלמא כי בנכס הזה נעשתה התחייבות בכתב לבצע עסקה או לחילופין להימנע מעשיית עסקה.

לרישום הערת אזהרה ב לשכת רישום המקרקעין על נכס ישנן שתי מטרות עיקריות:

• להודיע ולהזהיר שישנה התחייבות לגבי הנכס האמור, לדוגמא: נחתם לאחרונה הסכם מכר עבור הנכס.
• למנוע מהבעלים או החוכרים של הנכס לעשות עסקה נוספת עם מישהו אחר, מונע מצב של עסקאות נוגדות.

המסמכים הנדרשים לרישום בעלות בלשכת רישום המקרקעין- טאבו

המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו יכולים להשתנות מעת לעת:

• אישורי מיסים: תשלום מס שבח, תשלום מס רכישה, או פטור מכל אחד מאלו.
• אישור תשלום מיסי עירייה לרבות היטלי השבחה אשר בתוקף ליום ביצוע העסקה.
• שטרי מכר חתומים ב – 3 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים ושינויים. במידה ועוה"ד חתם בשם הלקוח יש לצרף את ייפוי הכוח.
• עותק מקורי של הסכם המכר חתום.
• נסח טאבו.

המסמכים הנדרשים לרישום שכירות מעל 5 שנים הטעונה רישום בלשכת רישום  המקרקעין

• שטרי שכירות חתומים ב – 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים ושינויים. במידה ועוה"ד חתם בשם הלקוח יש לצרף את ייפוי הכוח.
• עותק מקורי של הסכם השכירות חתום.
• נסח טאבו.

רישום חכירה בלשכת רישום המקרקעין – שני מקרים: 

• מצב ראשון: אין צורך בהסכמת רמ"י בהעברת הזכויות.
• מצב שני: יש צורך בהסכמת רמ"י בהעברת הזכויות. 

המסמכים הנדרשים להעברת זכויות חכירה מרמ"י מקרקעי ישראל: 

• טופס תקני של רמ"י מקרקעי ישראל לבקשה להעברת זכויות.
• הסכם מכר – אין חובה להגיש את המקורי וגם נאמן למקור על ידי עו"ד יספיק.
• נסח טאבו. 
• ייפוי כוח של המוכר ל עורך הדין.
• תצהיר העדר חריגות בנייה חתום – ברוב המקרים כאשר מדובר בבית צמוד קרקע וכיו"ב.
• תשלום דמי הסכמה לרמ"י עבור העברת הזכויות – כאשר מדובר ב חכירה לא מהוונת.

המסמכים הנדרשים לרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין

• שטר משכנתא חתום ב – 5 עותקים ללא תיקונים ומחיקות מאומת על ידי עורך דין.

המסמכים הנדרשים לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

• בקשה לרישום הערת אזהרה.
• ייפוי כוח במידה ו עורך הדין חתם בשמו של הלקוח.
• הסכם המכר.

קביעת תור לרישום זכויות בטאבו – 

לצורך רישום זכויות בטאבו למעט רישום הערת אזהרה יש לקבוע תור מראש ב לשכת רישום המקרקעין אליה שייך הנכס.

לאחר רישום הזכויות בטאבו מומלץ להוציא נסח טאבו ולוודא שאכן הפעולה התבצעה – זה יהווה למעשה אישור סופי וודאי שהזכויות נרשמו. כמו כן, כדאי לוודא שכל הפרטים נכונים לרבות שמות ומספרי תעודת זהות.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.