טיפים לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38

סקרים ותחזיות של גופי מחקר שונים בארץ ובחו"ל צופים רעידת אדמה חזקה בישראל, בשנים הקרובות, ומתוך כך נולדה תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מספר 38. תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים ישנים על ידי מתן הקלות במיסוי וכן מתן תוספת זכויות בנייה לבעלי הדירות וזאת מאחר ולמדינה יש אינטרס בטיחותי להניע את הדיירים והיזמים לפעול לחיזוק הבניינים הישנים.

להלן מספר שלבים למימוש תמ"א 38 – מנקודת מבט של בעל דירה:  

שלב 1– שלב ראשוני:
מומלץ כי בלעי הדירות ימנו נציגות/ועד בית אשר תייצג את הבניין מול גופים שונים ובעלי מקצוע בתחום.

ברוב הבניינים ניתן למצוא קומץ בעלים הנלהב לממש את תוכנית תמ"א 38 ומאידך ישנם קומץ קטן של בעלים המתנגדים למימוש תמ"א 38. 

מומלץ כי ועד הבית אשר אחראי לקידום תמ"א 38 ימנה אנשי מקצוע הרלוונטיים לפרויקט כגון עורך דין, מהנדס, אדריכל  וזאת על מנת לקבל מהם את המידע הרלוונטי למימוש הפרויקט בהתאם לתנאי הבניין.  

שלב 2- שכנוע דיירים נוספים להסכים למימוש תמ"א 38:
שכנוע דיירים להסכים לפרויקט תמ"א 38 הינו השלב הראשון והחשוב ביותר במימוש התוכנית, שכן ללא הסכמת כל הדיירים פה אחד מאוד קשה לגייס יזמים אשר יסכימו ללוות את הפרויקט. הפחד מהבלתי נודע וחוסר הידע של בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט מהווה חלק ניכר מעיכוב מימוש תמ"א 38.

שלב 3- יש הסכמה כללית של הדיירים כיצד מתקדמים:
בשלב זה מומלץ לקבל הערכה שמאית עבור שווי זכויות הבנייה טרם כניסה למשא ומתן עם היזם. לאחר קבלת הערכה שמאית יש לפנות ליזם ולהציע "רכישה" של זכויות הבנייה בנכס באמצעות עבודות בנייה ומימוש תמ"א 38 בבניין.

שלב 4- טרום חתימת הסכם:
חשיבות עליונה היא שלב בחירת עו"ד בעל ניסיון בנושא תמ"א 38 אשר יערוך את הסכם ההתקשרות עם היזם וזאת בשיתוף פעולה מלא עם מפקח הבניה מטעם הדיירים. עורך הדין בשיתוף עם מפקח הבניה המייצג את הדיירים יעגן בהסכם כתוב את האינטרסים של בעלי הדירות לרבות את מעמדו ומרחב פעולתו של מפקח הבנייה במסגרת תמ"א 38 כגון מתן אפשרות לבדיקת מקצועיותם וניסיונם של קבלני המשנה ועד מתן אפשרות להרחקת עובד או קבלן משנה אשר יפר את כללי העבודה והבטיחות המקובלים.

שלב 5- לאחר חתימה על הסכם עם היזם?
היזם/הקבלן שנבחר ללוות את הבניין בפרויקט תמ"א 38 מגיש בקשה למתן היתר בניה וזאת לפני אישורה על ידי הרשות העירונית. לאחר קבלת היתר זה על הקבלן להוציא תכניות לביצוע לפי תמ"א 38 לחיזוק היסודות, שיפוץ המבנה ותוספת דירות חדשות. גם כאן יש לעיין במקצועיות בתוכניות העבודה של הקבלן כיוון שייתכן שכבר בשלב זה תמצאנה טעויות שניתן לתקן בשלב התכנון, לעיתים קרובות קשה מאוד לתקן טעויות אלה בזמן ביצוע העבודה

שלב 6- לאחר קבלת התוכניות:

הקבלן מתחיל בעבודות לביצוע תמ"א 38 כאשר מפקח הבנייה יתאם את דרכי הגישה, גידור אתר העבודה, לוח זמנים, וכללי בטיחות במהלך ההתארגנות ובמהלך ביצוע העבודות לחיזוק היסודות במסגרת תכנית תמ"א 38.

שלב 7 – בנייה בבניין
על בעלי הדירות לוודא שאכן הקבלן והמפקח על הבנייה מודעים ומיישמים את כל כללי הבטיחות במשך הבנייה בבניין שכן מדובר באתר בנייה בבניין מאוכלס.