תמ"א 38 נפילתה ועלייתה

תכנית המתאר הארצית הממשלתית הידועה בשם תמ"א 38. 

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"? 

תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 והציבה לה כמטרה, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי הענקת זכויות בנייה נוספות לבעלי הדירות. 

מטרת תמ"א 38 הנה:

• קביעת כללים ברורים לחיזוק מבנים קיימים ושיפור עמידותם בפני רעידות אדמה לאחר אפיון וזיהוי המבנים הזקוקים לחיזוק. 
• קביעת הסדרים תכנוניים כחלק מההסדרים הכלכלים והחוקיים על מנת לשפר את המבנים תוך חיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. 
• הענקת תמריצים למבצעי חיזוק המבנים באמצעות תוספות בנייה. 
• הוועדה מקומית תאפשר מתן היתרי בנייה במבנים העומדים בתנאי התוכנית לצורך חיזוקם מפני רעידות אדמה. 
• יצירת הנחיות ברורות למימוש תמריצי הבנייה שיותרו במסגרת התוכנית לחיזוק המבנים. 

על מנת לגשת ולמצב את דעתנו ולוודא האם תמ"א 38 אכן "משתלמת" לבעלי הדירות יש לקחת בחשבון את הפן המשמעותי שבשלו קמה תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 מלכתחילה היינו, הליבה של התוכנית, חיזוק מפני רעידות אדמה. 

הסכנות שברעידות אדמה: רשימת רעידות האדמה המשמעותיות אשר התרחשו  בעבר הלא רחוק בישראל הנם כדלקמן: 

• יולי 1927 הורגשה רעידת אדמה קטלנית שהתרחשה באזור יריחו וגרמה למאות הרוגים, אלפי פצועים ולנזק רב לרכוש. 
• פברואר 2004 הורגשה בכל רחבי ישראל רעידת אדמה, בעוצמה של כ-5.1 בסולם ריכטר ומוקדה היה בצפון ים המלח.
• יולי 2004 הורגשה במרכז הארץ, רעידת אדמה בעוצמה של 4.8, רעידת אדמה זו עברה למזלנו ללא כל נפגעים. 
• בשנת 2008 התרחשו 2 רעידות אדמה בישראל בעוצמה של בין 4.1 – 5.3 בסולם ריכטר.

לאחר שמתבהר שאכן תמ"א 38 עשויה להיות רווחית עבור הקבלן ובעלי הדירות גם יחד יש לקחת בחשבון מה הן אותן הזכויות של בעלי הדירות, האם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? 

זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעלית, מרפסת או ממ"ד לכל דירה וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. כאמור לא בכל דירה  ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים. 

למותר לציין כי, על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה. 

ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.  

כאמור לתמ"א 38 כשלים רבים באופן מימושה  כדלקמן: 

• התעלמות מסכנות רעידת אדמה עתידית. 
• ריבוי דעות, בדרך כלל של הבעלים. 
• אופן חלוקת התמריצים בין בעלי הדירות בבניין נתון. 
• חוסר מודעות ובהירות. 
• בירוקרטיה מסורבלת. 
• חוסר ניסיון בתחום של מרבית נותני השירותים לרבות וועדות מקומיות. 
• שינויי חקיקה תכופים – תחושה של הטבות עתידיות לממתינים. 

סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה יכולה להוות קרש קפיצה משמעותי למשפחות רבות במדינת ישראל. 

תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.

בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.