טיפים למצטרפים לקבוצות רכישה

התארגנות בקבוצת רכישה טומנת בחובה מספר רב של היבטים הצריכים להילקח בחשבון טרם ההתחייבות וההצטרפות לקבוצת רכישה. מומלץ לכל מי שמצטרף לקבוצת רכישה  לבדוק האם אכן חלק ניכר מהיתרונות אשר יפורטו להלן באים לידי ביטוי בעסקה הספציפית בה הוא מתעתד להשקיע והאם החסרונות ברובם אינם באים לידי ביטוי או קיימים אבל רק באופן מזערי. 

עסקאות במקרקעין נמדדות לגופו של עניין היות וכל דירה שונה מקודמתה על הרוכש  מוטלת החובה לבצע בדיקה מקיפה ולבחון את כל האפשרויות העומדות לרשותו. כך גם בהצטרפות לקבוצת רכישה מומלץ לבדוק כל פרויקט וקבוצה באופן ספציפי ומקיף שכן לא כל מה שנראה רווחי על פניו עומד במבחן המציאות מאוחר יותר.  

בחינת היתרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה:

הימנעות מתשלום מע"מ בעת רכישת הקרקע על ידי הקבוצה

בשלב הראשון, רוכשת הקבוצה את הקרקע מאדם פרטי, רכישת הקרקע מאדם פרטי אינה מחויבת במע"מ, ולכן אין הרוכשים חייבים בתשלום מע"מ בעסקה, שכן, כאשר אנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, מס ערך מוסף אינו מוטל על העסקה. במקומות בהם הקרקע היא רכיב משמעותי מכלל עלויות הבית/דירה, הימנעות מתשלום יכול להוביל לחסכון רב בעלויות.

יש לשים לב, שחסכון זה לא קיים כשקונים קרקע מגורם עסקי מסחרי כמו חברה, המחויבת במע"מ, וכמו מנהל מקרקעי ישראל, שלמכרזים שהוא עורך ניגשות קבוצות רבות. 

במועד מסירת הדירה וגם במכירתה לצד שלישי, שוב אין חיוב במע"מ, שכן מדובר באנשים שסיימו לבנות עבור עצמם את הדירה וכאשר הם מוכרים לאנשים אחרים את הדירה גם עסקה זו נעשית בין גורמים פרטיים, שאינם מוגדרים כעוסקים לצרכי מע"מ.

הואיל ומחיר השוק של הדירה (במכירה לאנשים שאינם בקבוצה) דומה בין קבלן למוכר פרטי, הרי שבעוד הקבלן צריך להפריש את סכום המע"מ לרשויות המס, סכום זה נותר כרווח מלא בכיסו של חבר ב קבוצת הרכישה.

טיפ מס' 1: מומלץ לרכוש את הקרקע מאדם פרטי ולא חברה או מנהל מקרקעי ישראל. 

תשלום מס רכישה עבור מרכיב הקרקע בלבד – לא לעולם נצח – לא בכל עסקה

ישנם מקרים אשר הנהם בודדים – כאשר קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע בלבד אף מס הרכישה הנו בגין מרכיב הקרקע ולא עבור דירה שלמה ולמרות שהחבות במס רכישה בגין הקרקע בגובה של 3.5-10% מערך הקרקע ללא מדרגות מס כפי שמקובל ברכישת דירה סך תשלום המס עבור הקרקע בלבד נמוך מתשלום מס מדורג עבור דירה שלמה. 

למרות האמור לעיל, יש לסייג רוכשי דירה ראשונה, הזכאים לפטור ממס רכישה על המיליון ₪ הראשון וברוב המקרים מס הרכישה שלהם במסגרת הקבוצה עלול להיות גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. 

טיפ מספר 2: טרם ההתחייבות לרכוש יחידת דיור במסגרת קבוצת רכישה יש לוודא האם זוהי דירה ראשונה עבור הרוכש ומהי החבות במס רכישה בעסקה. 

בחירת חברי הקבוצה

חברי הקבוצה

במקרים רבים מתארגנות קבוצות רכישה הומוגניות אשר חבריה בעלי תחומי עניין משותפים רבים ואפילו קבוצת חברים ובכך נמנעים סכסוכים רבים אשר היו צצים בתדירות גבוהה יותר כאשר הקבוצה אינה הומוגנית כלל וכל אחד מחברי הקבוצה בעל דרישות, ציפיות, תחומי עניין שונים לגמרי. 

ללא ספק, יתרון גדול עבור חברי הקבוצה לגור בשכנות עם אנשים בעלי רקע דומה, טווח גילאים זהה, שפה משותפת, תחומי עניין זהים וכיו"ב…  

טיפ מספר 3: מומלץ לחשוב היטב ולוודא האם אכן אנשי הקבוצה הם אנשים שארצה שיהיו השכנים שלי, שכן לא בהכרח שמי שנעים להיות במחיצתו בשעות העבודה  מעוניינים לפגוש גם בשעות הפנאי. 

יזמים לרגע

קבוצת רכישה הנה תופעה חברתית אשר ממצבת את חבריה בסטאטוס מסוים אשר רבים היו רוצים להיות חלק ממנו, שכן חברי הקבוצה שרובם שכירים הופכים למשך הפרויקט ליזמים וזוהי תחושה המעניקה להם הרפתקה ומעין שליטה בגורלם.

טיפ מספר 4: מומלץ לא להיגרר אחרי טרנדים גם בתחום המגורים למי שאינו יזם בנשמתו או בעל אורך רוח להתמודד עם פרויקט שכזה.

המפרט הטכני

יתרון משמעותי בהתארגנות בקבוצת רכישה בא לידי ביטוי בשליטה בפרויקט שנקרא רכישת דירה, ישנם אשר מעוניינים ביותר שליטה על הבנייה, מפרט הטכני, קצב התקדמות הבנייה וכיו"ב. בקבוצת רכישה אף ניתן לבחור את בעלי המקצוע (אדריכל, קבלן מבצע, מנהל עבודה וכד') החומרים (כלים סניטרים, ריצוף, חיפוי, צבעים וכד') תכנון הדירות לצרכים האישיים של הרוכש ועוד. יתרון נוסף הוא שחברי הקבוצה מפקחים על עבודת בעלי המקצוע כך כשאין שביעות רצון מבעל המקצוע ניתן להחליפו.

כפי שכבר צוין לעיל, כאשר חברי הקבוצה בעלי תחומי עניין זהים יתכנו שינויים רבים אשר יתאימו בקבוצת רכישה אבל לא יכלו להתאים לכל דייר מן השורה.   

לדוג' בעלי משפחות לילדים קטנים יעדיפו משחקיה בתחומי הרכוש המשותף בעוד שאוכלוסיה ללא ילדים קטנים קרוב לוודאי שיעדיפו מועדונית או חדר כושר באזורים אלו. 

טיפ מספר 5: מומלץ להירשם לצוות מקבלי ההחלטות ו/או לדאוג שיהיה נציג שסומכים עליו בקבלת החלטות. 

חסכון בעלויות

הרווח מהוזלת הבניה בא לידי ביטוי בהוזלת מחיר הדירה עבור כל אחד מחברי הקבוצה, ואף אם עלות הביצוע ירדה מול העלות המשוערת בראשית הדרך, הרי שההחלטה האם לחלק את הסכום בין חברי הקבוצה או לייעד אותו למטרות אחרות נתונה לחברי הקבוצה בלבד. בקנייה שלא באמצעות קבוצת רכישה, גם אם יהיה רווח, הוא לא יגיע לידי הרוכשים, אלא יישאר בכיסו של היזם.

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה נע בין 15%-20% הוזלה לעומת רכישת דירה מקבלן. בפועל בדיקה מדויקת תעלה כי, במקרים רבים ההנחות בסופו של דבר מגיעות לגובה הנע בין 10% ל-15% בלבד ולפעמים אף לפחות זאת בשל העלויות המשתנות לאורך הפרויקט. 

טיפ מספר 6: מומלץ לוודא שאכן ישנה הוזלה משמעותית במחיר כתוצאה מהתארגנות בקבוצת רכישה שכן במידה והסכומים אינם משמעותיים עדיף להתארגן בקבוצת רוכשים. 

מימון 

המימון במסגרת קבוצות רכישה, ברוב המקרים, מושג בצורה מרוכזת לכלל הקבוצה ולפרויקט עצמו, בכך נהנים חברי הקבוצה בתנאי מימון טובים יותר מאשר בחיפוש פרטני אחר מקור מימון. חברי הקבוצה נהנים מיתרונות רבים כגון: הנחה בעמלות, הנחה בעלויות פתיחת תיק, ריביות משופרות, מנגנון משיכת כספים לאורך הפרויקט ולא בתחנות קבועות מראש ונחסכת לחברים הריצה לכמה בנקים לקבלת הצעות היות והכל נעשה באופן מרוכז.

קבוצת רכישה – חסרונות

שלב רכישת הקרקע

הימנעות מתשלום מע"מ

במידה והקבוצה רוכשת את הקרקע מגורם מסחרי, חברה, משלמים חברי הקבוצה מע"מ כחוק שעליו קבוצת הרכישה אינה יכולה להזדכות, ובכך מתייקרת עלות הרכישה. קבלן לעומת זאת מתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות" ובכך נותר המחיר כולל מע"מ כמחיר הקרקע הסופי עבור חברי קבוצת הרכישה.

על מנת להימנע מחסרון זה, על חברי הקבוצה להתעקש ולרכוש את הקרקע מגורמים פרטיים בלבד. 

תזרים ומימון

היות וב קבוצת רכישה קונים קודם כל את הקרקע ומשלמים את מלוא תמורתה לפני תחילת הליכי התכנון, בדרך כלל, ואז מתבצע תשלום של חלק נכבד מהעלות זמן רב טרם הבנייה וקבלת היתר הבנייה, שכן במקומות רבים ניתן לחכות עד שנה וחצי ממועד התשלום האחרון על הקרקע ועד להוצאת היתר בנייה ובמיוחד כשעלות הקרקע יכולה להגיע למעלה ממחצית עלות כל יחידת הדיור, היבט שעלול להכביד מאד על תזרים המזומנים של הרוכש.

* במקרים רבים, המבנה המיסויי של הקבוצה לא מאפשר לקיחת מימון על רכיב הקרקע, ואז גם מבחינת ההון העצמי, דורשים מארגני הקבוצות שיהיה לפחות בגובה מחיר הקרקע בשלבים הראשונים, מה שיכול להגיע באזורי יוקרה עד כ- 50% מהעלות הסופית של הנכס.

מחיר משוערך ליחידות הדיור

בקבוצת רכישה חשופים החברים לשינויים בעלויות הבנייה, ביצוע, חומרים, פיתוח וכד'. המחיר המתוכנן מראש הנו שערוך בלבד ואיננו וודאי וסופי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט, יתכנו מקרים בהם המחיר הסופי עבור יחידת דיור נהיה יקר מן המתוכנן.

טיפ מספר 7: כאשר מעריכים את מחיר יחידת הדיור יש לצפות לסטייה מסוימת במחיר ולוודא שלמרות הסטייה, כלפי מעלה, עדיין משתלם לרוכש להצטרף לקבוצה.  

תשלום מע"מ

לעומת מחיר הקרקע עבור מרבית ממחירי הביצוע והבניה חבים חברי הקבוצה בתשלום מע"מ, ללא אפשרות קיזוז. 

תלות הדדית בחברי הקבוצה

כל אחד מחברי הקבוצה כפוף להחלטת הרוב אשר לא בהכרח משתלבות עם טעמו האישי הבא לידי ביטוי בין השאר בנושאי המפרט הטכני של דירתו, התכנון, בחירת חומרים, צבעים ועוד. אין הבטחה כי בחירת רוב חברי הקבוצה תתאם את רצונותיו של כל אחד מהפרטים בקבוצה. התלות ההדדית באה לידי ביטוי גם מהבחינה הפיננסית כאשר מוטל על כל הקבוצה יחד להרים את הפרויקט, במקרים רבים כאשר הקבוצה מנוהלת היטב ומאורגנת על ידי גורם מקצועי ומנוסה נמנעת מרבית הבעיה באמצעות הסדר הליווי הבנקאי. עם זאת עדיין חשוב לזכור, כי התלות ההדדית קטנה אך אינה נעלמת. כשיש ליווי בנקאי מסודר ונכון, הבנק מממן המשך בנייה של חבר גם אם נקלע לקושי כלכלי עד סוף הבניה ואז נפרע ישירות מהחבר היחיד בלבד ולא מכלל הקבוצה, וכך מאפשר את המשך בניית הפרויקט ללא עיכוב.

כמו כן, חברי הקבוצה אינם מוגנים מפני כשלון הקבוצה, שכן ברכישה מול קבלן הרוכשים יכולים להיפרע מול הקבלן או באמצעות ערבויות בנקאיות, בקבוצות רכישה הבטוחה של כל חבר בקבוצה באה לידי ביטוי בעצם השתתפותו בקבוצה וזכויותיו בקרקע בלבד. לרוכש אין בטוחות נוספות כגון ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, או יזם שאחראי ושניתן להיפרע ממנו במקרה הצורך. חבר הקבוצה יכול לבוא בטענות רק אל עצמו ואל חברי הקבוצה כאשר המצב יתכן בעיקר במקרים של החלטות שגויות בנושאי תכנון, שהנם במקרים רבים בעלי השלכות כלכליות לא פשוטות על הפרויקט. 

טיפ מספר 7: חשוב מאוד: טרם בחירת הקבוצה אליה משתייכים לוודא שחברי הקבוצה לרבות הצוות המארגן אכן בקיאים בכל הכרוך בניהול פרויקט בסדר גודל שכזה, שכן ניהול כושל של פרויקט יכול להסתיים בהפסדים רבים למרות הפוטנציאל הגבוה. 

משך הבנייה 

משך הבנייה ברכישה בקבוצה ארוך יותר מאשר בקניית דירה באופן עצמאי, בעוד שברכישה עצמאית הרכישה למעשה מתבצעת במקרים רבים לאחר שהוצא היתר הבנייה ואף לאחר שהחלה הבנייה בפועל, בקבוצת רכישה לעומת זאת יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה, תקופה המאריכה את מועד מסירת הדירה בפרק זמן של עד שנה וחצי נוספות.

זאת ועוד בעניין היתר הבנייה, שכן תכנון הדירה המשוער אשר נשא חן בעיני חברי הקבוצה אינו מחייב את הרשויות אשר יכולות לדרוש שינויים מהותיים בתכנון. 

במקרים קיצוניים ביותר יכול השינוי להיות גם באופי היחידות מצמודות קרקע לדירות רוויות, שינויי גדלים, כיוונים וכדומה. 

טיפ מספר 8: רצוי לוודא שהאדריכל האחראי על הפרויקט אינו מתכנן בניין שאינו תואם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) של אותה העיר ו/או שהבנייה לא תהיה בגדר ניסוי חדשני שטרם נוסה בארץ, שכן הוועדות המקומיות אינן ששות לאשר פרויקטים מסוג זה ודוחות את החלטותיהן.