קבוצת רוכשים

מהי קבוצת רוכשים

קבוצת רוכשים היא קבוצה של אנשים, לרוב פרטיים, שמתאגדת על מנת לקנות, כקבוצת לחץ ובצורה מרוכזת, יחידות דיור לחברי הקבוצה, בדרך כלל בפרויקט בנייה מקבלן או יזם.

מטרות קבוצת הרוכשים הנם להשתמש בכוח הקנייה המרוכז שלהם, על מנת לקבל מהקבלן הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר הדירות ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז.

קהל היעד של קבוצות רוכשים הוא אנשים הרפתקנים פחות מקהל היעד של קבוצות רכישה, אך קבוצה של אנשים המעוניינים להוזיל את הקנייה באמצעות רכישה מאורגנת. לשם כך, חברי הקבוצה פונים לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות, ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך שהם מנצלים את כוחה של הקבוצה, ביחס לרוכש בודד, על מנת לקבל הטבות במחירי הדירה, במפרט שלה ועוד. 

קבוצת רוכשים – יתרונות

שלב רכישת יחידת הדיור – יתרונות

רמת הסיכון

רמת הסיכון בקבוצת רוכשים אינו גבוה מרכישת דירה בודדת מקבלן ואף הקנייה כחלק מקבוצת רוכשים משרה ביטוח מסוים בקנייה מול הקבלן, היות ו קבוצת רוכשים הנם למעשה רוכשים בדידים שקונים דירה מקבלן ועסקת הרכישה של הדירה מקבלן מוגדרת ומוסדרת על ידי מגוון חוקים, שמטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות הנ"ל ולהגביר את בטחון הרוכשים. 

בעסקאות אלו הצדדים לרבות הרשויות מכירים היטב את חלוקת התפקידים, רמת הציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר בקבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו גם בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים באופן שרוכשים מקבלנים היום בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה.

משך הבנייה 

יתרון משמעותי ב קבוצת רוכשים בא לידי ביטוי במשך הזמן היחסית קצר למסירת הדירה, שכן יתכנו מצבים שהרכישה מתבצעת על בניין קיים או לקראת סיום הבנייה ולאו דווקא על בניין שרק הוצא לו היתר בנייה. 

יש לציין, שקיומו של היתר בנייה מעניק בטחון רב בתכנון וביצוע הדירה המוגמרת הואיל וכבר עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות. התכנון אינו בגדר המלצה אלה החלטה לפני ביצוע, וכי התכנון מוגן אף בחוק המכר, המגדיר בצורה מדוקדקת מהי סטייה מהיתר, סטייה מהותית או אחרת, ומגן על הרוכש מפני סטיות שכאלה. 

לנושא של משך הבנייה יש השלכות משמעותיות מעבר לתכנון חיי המשפחה אלא גם מבחינה פיננסית, שכן תזרים המזומנים הנו שונה, הרוכש נהנה מקיצור הזמן בין התשלום למועד הכניסה לדירה, וקיצור הזמן בו משלמים על הדירה החדשה ועדיין משלמים על הסדר המגורים הקיים.

תזרים ומימון

ב קבוצת רוכשים התשלום לקבלן מתבצע על ידי פריסת התשלומים שהנם בהתאם להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה, אשר משלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) בקבוצת רוכשים משלמים החברים תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר. 

תשלום מס רכישה עבור דירה שלמה

רוכשי דירות בקבוצת רוכשים אינם נהנים מהקלות של ממש בתשלום עבור מס רכישה שכן התשלום הנו עבור הדירה בשלמותה ולא עבור הקרקע בלבד. כמובן שרוכשי הדירה זכאים להקלות המצויות בחוק, לדוג': לרוכשי דירה ראשונה מוקנה בחוק פטור ממס רכישה עד סכום של כמיליון ₪, פטור זה אינו ניתן לרוכשי קרקע ב קבוצות רכישה, המשלמים מס רכישה על הקרקע בלבד, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר.

מחיר סופי

בקבוצת רוכשים המחיר הנו סופי ומוחלט ואינו תלוי בשינויי מחירים של בנייה, ביצוע, חומרים וכדומה. במעמד הרכישה וחתימה על הסכם המכר מבטיחים הרוכשים את מחירה הסופי של היחידה, על כל רכיבי המפרט ושוויים. מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של הקבלן בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות והוא יכול בוודאות גבוהה לתכנן את צעדיו.

חסכון בעלויות

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רוכשים יכול לנוע בהנחה של בין 8% ל-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי, ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ₪. 

קבוצת רוכשים – חסרונות

הוזלה נמוכה לעומת קבוצת רכישה 

המחיר ההשוואתי מול קבוצות רכישה הוא החיסרון העיקרי של התארגנות במסגרת קבוצת רוכשים. ההנחה המתקבלת ב קבוצת רוכשים אכן נמוכה מההנחה בקבוצת רכישה אולם אל לנו לשכוח את ההשקעה בזמן, אנרגיות, המתנה לקבלת הדירה, המעורבות בפרויקט ב קבוצת רכישה, שכן גם השקעות אלו ניתנות לתמחור עבור כל אדם. 

ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף, קבוצת רוכשים נתפסת בעיני החברה כטוב אך לא מספיק, במיוחד אל מול אחותה – קבוצת הרכישה, שכן יש בה פחות שליטה, תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים. בשלב זה, קבוצת רוכשים נתפסת כתאום לא-יוצלח של קבוצת הרכישה.

בכל החלטה בעניין התארגנות ב קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה חשוב מאוד להתייחס לכל מקרה לגופו ולקחת בחשבון את כל האספקטים הרלוונטיים והשלכותיהם על העסקה הספציפית שאליה רוצים להיכנס.  

לא זו אף זאת, עורכת דין דברת יעקב ממליצה לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם", עורך-הדין ועוד. 

ההחלטה להצטרף ל קבוצת רוכשים ו/או לרכוש נכס הנה אחת ההחלטות החשובות עמן מתמודד כל תא משפחתי ולכן כדאי מאוד להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום טרם קבלת ההחלטה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.