תמא 38 – תחזית

עקב אכילס של תמ"א 38, מהו? 

אחת ממטרות תמ"א 38 הנה קביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי. 

לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב? 

ננסה לברר מהו עקב אכילס של תמ"א 38? 

התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים: שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש תמ"א 38. 

לא זו אף זאת, אופן ההתמודדות עם השכן הסרבן אף הוא מעיד על קשיים רבים במימוש התוכנית. 

לעניות דעתי, על מנת להגיע להסכמה מהירה ויעילה עם השכן הסרבן רצוי תחילה לפעול בהתאם להנחיות שלהלן: 

• הבנת מקור התלונה – האם ניתן להגיע לפתרון במסגרת האפשרויות. 
• האם הבניין עומדת בתנאי הרוב הנדרש למימוש הפרויקט – ללא השכן הסרבן? 
• פנייה למפקח על בתים משותפים לאישור הפרויקט. 
• הדגשת התמריצים למימוש תמ"א 38  בשילוב עם תוכנית בניין עיר – תב"ע מקומית. 

• חיזוק הבניין לפי תקן 413 היינו, עמידות בפני רעידות אדמה.
• הוספת מעלית.
• הוספת חניה.
• שיפוץ כללי של המבנה וחדר המדרגות.
• הרחבת הדירות הקיימות עד 25 מטר.
• בניית קומה נוספת בבניין ומעליה חדרי יציאה לגג בשטח של עד 23 מטר, כאשר לכל דירה עליונה מצלילות של עד 1/3 משטח הגג הפנוי.
• ועוד הטבות שונות לפי ערך הזכויות בגג ובהתאם למסוכם עם הקבלן המבצע.
• גולת הכותרת בפרויקט: השבחת שווי הנכס לאחר מימוש התוכנית בכ 20%-30%, ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.

שלב שני: הבירוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה. 

נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד בליבו כבר מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו, ללא סוף. 

על כן אתמקד הפעם בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעוניינים לקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשרי בכל מחיר.  

במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, שכן פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לשלב האישורים מול הרשויות והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט. 

כאמור, במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכרים במעט יותר מבעלי דירות אחרים, לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה. ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה" מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו… נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה.

התקשורת שאינה מפרגנת לתמ"א 38 אף מוסיפה נדבך משמעותי בכשלי מימוש תמ"א 38 ועל כך אפרט להלן: 

• משרד הפנים מודה: "תמ"א 38 נחלה כישלון; תוספת הבנייה לא השתלמה".
• "אפס בסולם ריכטר – השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38. …הביקורת המושמעת כיום בנוגע לתמ"א 38 נוגעת בעיקר לאותם חללים בדרכי יישומה של התכנית, שנותרו בלתי פתורים. לחללים אלו משמעות כלכלית הנוגעת לכדאיות יישומה של התכנית", ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל בהרצליה, גיאוגרף מומחה לתכנון עירוני באונ' תל-אביב, חבר וועדת ערר מס שבח ביה"מ המחוזי חיפה.
• המהנדס ישראל דוד, יועץ לעיריית ת"א: "באים אלי יזמים ומדברים על התוספת שיקבלו במקום על חיזוק המבנה… ביצוע תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה זה כמו לנסות להפוך קשישה בת 80 לבר רפאלי".

דעות חיוביות והצעות חוק לשיפור תנאי תמ"א 38 מעלות את אחוזי המתעניינים בפרויקט: 

• בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת בראשות ח"כ אופיר אקוניס חשפה נציגת משרד הבינוי והשיכון מנהלת אגף תכנון ערים סופיה אלדור תוכנית עבודה לפיה המשרד תומך בהגדלת זכויות הבנייה לשתי קומות וחצי, על-מנת להפוך את התוכנית לכלכלית. לגישתה גם לאחר שתאושר התוספת, ההחלטה הסופית תישאר בסמכותן של הוועדות המקומיות.  

אסכם ואדגיש כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר" נראה יותר בניינים אשר נהנים מהטבות התוכנית.

תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.

בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.