טיפים להצטרפות לקבוצת רוכשים

השיקולים העומדים בפני רוכש טרם החלטתו באם להצטרף ל קבוצת רוכשים צריכים להתבסס ברובם על ההשוואה האם רכישה מרוכזת תשפר את תנאי העסקה לעומת רכישה בודדת. ברוב המקרים, רכישה מרוכזת באמצעות קבוצת רוכשים תתבטא בהוזלה נאה במחיר יחידת הדיור ברם ההוזלה לא תהיה גבוהה כשל הוזלה במסגרת קבוצת רכישה. 

עורכת הדין דברת יעקב מציינת כי התארגנות ב קבוצת רוכשים טומנת בחובה מספר רב של פרטים אשר צריכים להילקח בחשבון טרם ההתחייבות. 

מאוד חשוב להבין שכל עסקה במקרקעין נמדדת לגופה של עניין וכי כל דירה הנה שונה מקודמתה ולכן חשוב לבצע בדיקה מקיפה ולבחון את כל האפשרויות תוך שימת דגש שכל מקרה נבדק לגופו של עניין, כך גם בהצטרפות ל קבוצת רוכשים מומלץ לבדוק כל פרויקט וקבוצה באופן יסודי ומקיף. 

מטרתה העיקרית של קבוצת הרוכשים היא להשתמש בכוח הקנייה המרוכז על מנת לקבל מהיזם הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר יחידות הדיור ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז לכלל הרוכשים במסגרת הקבוצה.

קהל היעד של קבוצות רוכשים מרוכב ברובו מאנשים הרפתקנים פחות לעומת קהל היעד של קבוצות רכישה, אך עדיין מעוניינים להפיק את המיטב מהרכישה בהטבות ותנאים מועדפים. לשם כך, פונה הרוכש לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך ניצול כוח הקנייה המרוכז של הקבוצה ביחס לרוכש בודד.  

טיפ מספר 1: טרם ההשתייכות לקבוצת רוכשים מומלץ לבדוק האם ההתארגנות בקבוצה כלשהי אכן מתאימה לאופי הרוכש. ישנם רוכשים שאפילו ההצטרפות לקבוצת רוכשים מעלה חששות ואינה מתאימה לאופיים כל שכן להצטרפות לקבוצת רכישה. 

קבוצת רוכשים – יתרונות

רמת הסיכון

רמת הסיכון ב קבוצת רוכשים אינה גבוהה מסיטואציה שבה רוכש יחיד דירה מקבלן, נראה אף כי הקניה כחלק מקבוצה משרה ביטחון מסוים על הרוכש היות וקבוצת רוכשים הנה למעשה התארגנות של מספר רוכשים בדידים הקונים יחידות דיור מקבלן. זאת ועוד, הסכם המכר מוסדר באמצעות מגוון חוקים אשר מטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות מול הקבלן ולהגביר את בטחון הרוכשים. בעסקאות מכר עם קבלן, הצדדים לרבות הרשויות מכירים היטב את חלוקת התפקידים, רמת הציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר ב קבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים, כיום רוכשים מקבלנים בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה.

טיפ מספר 2: מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד שבקיא בניהול מו"מ מול קבלנים כמייצג של קבוצת רוכשים. 

משך הבנייה 

יתרון משמעותי ב קבוצת רוכשים בא לידי ביטוי במשך הזמן הצפוי לסיום הפרויקט, שכן יתכנו מצבים שהרכישה מתבצעת על בניין קיים או אפילו בבניין שהנו לקראת סיום הבנייה. קיום היתר בנייה גורם לתחושת בטחון אצל הרוכש, הואיל והבניין עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות, למעשה התכנון אינו בגדר המלצה אלה החלטה לפני ביצוע. 

טיפ מספר 3: חשוב להיערך היטב למועדי פריסת התשלומים בהתאם להסכם הרכישה. 

תזרים ומימון

בקבוצת רוכשים התשלום לקבלן מתבצע באמצעות פריסת תשלומים שהנם חופפים להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה אשר משלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) ולאחר מכן ישנה פריסת תשלומים  בהתאם להתקדמות הבנייה, מה שמאפשר ב קבוצת רוכשים תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר. 

טיפ מספר 4: חשוב לוודא שהקבלן (במסגרת הסכם המכר) מספק לרוכש את כל ההגנות אליהם הוא מחויב בחוק המכר דירות. 

תשלום מס רכישה עבור דירה שלמה

רוכשי דירות ב קבוצת רוכשים אינם נהנים מהקלות של ממש בתשלום עבור מס רכישה שכן התשלום הנו עבור הדירה בשלמותה ולא עבור הקרקע בלבד, כמו בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה. כמובן שרוכשי הדירה זכאים להקלות המופיעות בחוק, לדוג': רוכש דירה ראשונה זכאי לפטור ממס רכישה עד סכום של מיליון ₪, פטור זה אינו ניתן לרוכשי דירה ראשונה אשר מתארגנים בקבוצת רכישה, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר במסגרת קבוצת רוכשים.

טיפ מספר 5: מומלץ לבצע תכנון מס טרם הרכישה ולבדוק זכאויות לפטור ממס. 

מחיר סופי

ב קבוצת רוכשים המחיר הנו סופי ומוחלט ואינו תלוי בשינויי מחירים של חומרי הבנייה, הביצוע, וכד'. במעמד הרכישה וחתימה על הסכם המכר מבטיחים הרוכשים בקבוצת רוכשים את מחירה הסופי של יחידת הדיור, על כל רכיביה.  מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של היזם בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות והוא יכול בוודאות לתכנן את צעדיו.

חסכון בעלויות

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רוכשים יכול לנוע בהנחה של בין

8%-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי, ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאוד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ₪. 

קבוצת רוכשים – חסרונות

הוזלה נמוכה לעומת קבוצת רוכשים

המחיר ההשוואתי מול קבוצות הרכישה הנו החיסרון העיקרי. ההנחה המתקבלת ב קבוצת רוכשים אכן נמוכה מההנחה במסגרת קבוצת רכישה אולם אל לנו לשכוח את ההשקעה בזמן, אנרגיות, המתנה לקבלת הדירה, המעורבות בפרויקט בקבוצת רכישה, שכן גם השקעות אלו ניתנות לתמחור עבור כל אדם. 

ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף, קבוצת רוכשים נתפסת כטוב, אך לא מספיק, במיוחד אל מול אחותה – קבוצת הרכישה. יש בה פחות שליטה, תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים.   בשלב זה, קבוצת הרוכשים נתפסת כתאום לא-יוצלח של קבוצת הרכישה.

בכל החלטה בעניין התארגנות ב קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה חשוב מאוד להתייחס לכל מקרה לגופו ולקחת בחשבון את כל האספקטים הרלוונטיים והשלכותיהם על העסקה הספציפית שבה מעוניינים להשקיע.  

לא זו אף זאת, עורכת דין דברת יעקב ממליצה לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם" וכיו"ב. 

לדברי עו"ד דברת יעקב, ישנם מצבים בהם ניתן יהיה לקבל הנחה של 15% מקבלן, שאז חלק ניכר מיתרונות קבוצת הרכישה מצטמצם. 

החלטה להצטרף לקבוצת רוכשים ו/או לרכוש נכס הנה אחת החלטות הגדולות עמן מתמודד כל תא משפחתי ולכן מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין טרם קבלת ההחלטות.