מאמר זה הינו פרי עטה של עו"ד דברת יעקב. מאמר זה דן באופן מקיף, יסודי ומפורט בנושאים הרלוונטיים בתביעות ליקויי בנייה.
מאמר זה מהווה מעין מדריך הכולל בחובו סקירה מפורטת של מרבית הנושאים, הפלוגתאות וראשי הנזק למיניהם אשר נידונים בתביעות ליקוי בניה נגד קבלנים.
תחילה, נעמוד על המושג ליקויי בנייה ונבין מהם הליקויים המהווים פגיעה ממשית בנכס המקרקעין.
מהם ליקויי בניה?
ליקויי בנייה הם בעיות המתרחשות במהלך או אחרי בניית מבנה ויכולות להיות תוצאה של תכנון לא נכון, עבודה לא מקצועית ו/או שימוש בחומרים שאינם איכותיים דיו ו/או שאינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש. ליקויים אלו יכולים לכלול בעיות בתשתיות, בעיות במבנה עצמו ו/או פגמים בעבודת הגמר של המבנה, הפגמים יכולים להשפיע על איכות החיים של הדיירים, על בטיחות המבנה, ועל עלויות תחזוקה עתידיות וכן להווה ירידת ערך שמאית למקרקעין וזאת בהתאם להיקף הליקוי.
הסכמים וליקויי בנייה – סוגים שונים
- ליקויים במבנה:
- סדקים בקירות: סדקים יכולים להיגרם בגלל תזוזה של יסודות המבנה או חוסר בהתאמת החומרים ו/או עבודות שבוצעו בצורה שאינה מקצועית ואיכותית.
- עיוותים בקירות או בתקרות: לעיתים תקרה או קירות עשויים להתעקם עקב עבודה לא נכונה או חומרים לא מתאימים.
- הזזות יסודות: יסוד שנע בצורה לא תקינה יכול להוביל לעיוותים במבנה ולסדקים בקירות.
באופן טבעי, הנושא המשמעותי הנדון בתביעות ליקויי בניה, הינו סוג והיקף ליקויי הבניה, נזקי הבנייה ו/או אי התאמות שנמצאו בנכס שנמכר או בנכס שנבנה על ידי קבלן מול מזמין עבודות הבניה וכחלק משמעותי גם נושא ירידת הערך שנגרם לנכס כתוצאה מליקוי או אי התאמה.
כאשר קיים ליקוי ו/או אי התאמה מסויים אשר לא ניתנים לתיקון או שלא מעשי לתקנם, היות שלא ניתן להעריכם על בסיס עלות תיקון, שמים אותם כראש נזק של ירידת ערך, ואת ירידת הערך שנגרמת לנכס כתוצאה מכך מוסמך לקבוע על פי חוק, שמאי מקרקעין מוסמך.
- ליקויים בעבודות אינסטלציה וחשמל:
- מערכת חשמל לקויה: תקלות בחיווט או חיבור לא תקני של המערכת החשמלית יכולים להוביל לסיכון בטיחותי.
- בעיות בצנרת המים: צנרת מים לא נכונה או חיבורים לא תקניים עלולים לגרום לדליפות מים, רטיבות ולפגמים בריצוף.
- בעיות מיזוג: התקנת מערכות מיזוג לא תקינות או בעיות במערכת האוויר יכולה להוביל לחוסר נוחות ולהוצאות גבוהות על תיקון.
- ליקויים בעבודות גמר:
- ריצוף לא אחיד: יכול להיות עקב ריבוי חומרים שונים או התקנה לא נכונה של אריחים.
- חיפוי קירות לא תקני: חיפוי קירות שאינו אחיד או לא מודבק כראוי.
- ליקויים בעבודות בידוד:
- בידוד תרמי לא תקין: יכול להוביל לבעיות של חום או קור שמדליקים את מערכת החימום או הקירור בצורה בלתי יעילה.
- בידוד אקוסטי לא תקני: עשוי להוביל לרעש גבוה או חסר שליטה.
עוד מידע על ליקויי בניה
"ליקויי בניה" הוא מושג נפוץ המתאר מגוון רחב של בעיות ופגמים המתגלים בנכסי נדל"ן, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, דירה יד שנייה, משרד או כל מבנה אחר. ליקויים אלו יכולים לפגוע באופן משמעותי באיכות החיים, בערך הנכס ובבטיחות הדיירים. מדריך זה יסביר מהם בדיוק ליקויי בניה, מהן הזכויות החוקיות שלכם כרוכשי נכס, כיצד יש לפעול בעת קבלת הנכס ולאחריו, וכיצד מתנהלת תביעה בגין ליקויי בניה. הצלחה בתביעות אלו תלויה רבות בהבנת הסכם המכר ובניהול נכון של התהליך מול הקבלן.
מהי דירה על פי חוק המכר?
חשוב להבהיר כי המונח "דירה" בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מתייחס לכל חדר או מערכת חדרים המיועדים לכל צורך, ולכן העקרונות המשפטיים המובאים כאן רלוונטיים לא רק לדירות מגורים אלא גם לרכוש משותף, מבנים מסחריים ולכל סוג של בנייה הכוללת חדר אחד או יותר. עם זאת, נתמקד בעיקר בתביעות ליקויי בניה של רוכשי דירות מגורים חדשות מקבלנים.
הגדרה ודוגמאות
ליקוי בניה הוא כל תקלה, פגם או אי התאמה בין הבנייה בפועל לבין התחייבויות הקבלן על פי חוק והסכם המכר. זה יכול להיות כשל מלא או חלקי בתפקוד של מערכת או אביזר בדירה, פגיעה בעמידות, ביציבות, באיכות או במראה של מרכיבי הדירה, או אי התאמה לתקנים רשמיים ותקנות הבנייה.
קיימות דוגמאות רבות לליקויי בניה כגון סטיות בשטח הדירה, אי התאמות במפרט הטכני (סוג ריצוף, ארונות, כלים סניטריים ועוד), סדקים בקירות, כתמי רטיבות, בעיות איטום, כשלים במערכות צנרת, חשמל, מיזוג אוויר, ליקויים בריצוף חוץ ובפיתוח החצר.
חוק המכר (דירות) אף מפרט סוגי ליקויים נפוצים וקובע עבורם תקופות בדק ספציפיות, כגון ליקויים במוצרי מסגרות ונגרות, ריצוף וחיפוי, מכונות ודוודים, פיתוח חצר, מערכות בידוד תרמי, מערכות צנרת, איטום, סדקים ועוד. אי התאמה בין המפרט הטכני לביצוע בפועל, כמו שימוש בחומרים שונים או אי התקנת פריטים שהובטחו, גם היא מהווה ליקוי בניה.
חשיבות המפרט הטכני כבסיס לתביעת ליקויים
המפרט הטכני הוא נספח חיוני להסכם המכר והוא קובע את סטנדרט הבנייה של הדירה. מסמך זה כולל פרטים מדויקים על תכניות הבנייה, שטחי הדירה והמרפסות, תיאור הבניין והדירה, סוגי חומרי הבנייה, אביזרי הדירה (ריצוף, ארונות, כלים סניטריים, מתקני חשמל, קירור, חימום ועוד) ומערכות משותפות.
החוק מחייב את הקבלן למסור לרוכש מפרט טכני בנוסח קבוע ולמלא בו את כל הפרטים באופן מדויק. כל שינוי בין האמור במפרט לבין הבנייה בפועל מהווה ליקוי בניה. חשוב להבחין בין המפרט הטכני לבין הפרוספקט השיווקי, שכן המפרט הוא המסמך המחייב מבחינה משפטית. לכן, מומלץ להקדיש תשומת לב רבה למפרט בשלב חתימת ההסכם ולהיעזר בעורך דין המתמחה בתחום כדי לוודא שהוא מגן על זכויותיכם.
אי התאמה לתקנים רשמיים ותקנות הבנייה כליקוי בניה
צו מכר דירות מחייב כי כל המוצרים והמלאכות בבנייה יהיו בהתאם לדרישות התקן הישראלי, אם קיים כזה. כאשר אין תקן ישראלי, יש לפעול על פי תקנים בינלאומיים מוכרים (ISO). בנוסף, הקבלנים מחויבים לבנות בהתאם לתקנות הבנייה המפורטות בחוקי התכנון והבנייה השונים, כגון תקנות בטיחות אש, תקני קרקע וביסוס, בטון ופלדה, בידוד ועוד.
הסתייעות בעורך דין המתמחה ברכישת דירה מקבלן חשובה גם בהקשר זה, כדי לוודא שההסכם מתייחס לנושא התקנים באופן שמגן על הרוכש גם במקרה של שינויי תקנות עתידיים.
מועד בדיקת ליקויי הבניה וחשיבות חוות דעת מקצועית
בדיקת הדירה לאיתור ליקויי בניה צריכה להתבצע מיד עם קבלת המפתחות מהקבלן או בסמוך לכך. לעיתים, הקבלן מנסה להחתים את הרוכשים על פרוטוקול מסירה לפני שהם הספיקו לבדוק את הנכס כראוי. חשוב לזכור כי מעמד המסירה הוא קריטי, ויש לנצלו לבדיקה יסודית של הדירה.
מומלץ ואף הכרחי לבצע את הבדיקה בסיוע איש מקצוע, כגון מהנדס בניין או חברת בדק בית, שיכולים להכין חוות דעת מקצועית ומפורטת על מצב הנכס. חוות דעת זו מהווה ראיה משפטית חשובה ביותר במקרה של סכסוך עתידי עם הקבלן בנוגע לליקויי בניה. היא מאפשרת להתמודד בצורה יעילה עם טענות הקבלן ועם חוות דעת מטעמו. חשוב לא להזניח ליקויים קיימים ולהודיע על קיומם לקבלן בהקדם האפשרי.
דרכי טיפול ומניעת ליקויים
- תכנון מדויק: על המהנדס והאדריכל לתכנן את המבנה בצורה מקצועית ומדויקת, תוך לקיחה בחשבון של כל הדרישות החוקיות והסביבתיות.
- בחירת קבלן מקצועי: חשוב לבחור קבלן בעל ניסיון מוכח ואמין, אשר עובד עם חומרי בניין איכותיים ועומד בלוחות זמנים ובדרישות החוקיות.
- פיקוח ותחזוקה: במהלך הבנייה יש לבצע פיקוח קפדני על כל שלב, גם על ידי אנשי מקצוע חיצוניים, על מנת לוודא שהעבודות נעשות כראוי. בנוסף, חשוב לבצע תחזוקה שוטפת של המבנה כדי לזהות בעיות מראש.
- בדיקות איכות: יש לבצע בדיקות איכות לא כל החומרים ולתהליכים שנעשים במבנה. חומרים לא תקניים יכולים להוביל לבעיות בטווח הארוך.
בדירות הנרכשות מקבלן ישנה חובה על הקבלן לצרף מפרט טכני אשר בו מפורטים כל הפרטים הטכניים הרלוונטיים למקרקעין מקטן ועד גדול, דהיינו כל הפרטים הטכניים של הדירה ועל כן יש לדון על חשיבותו של המפרט הטכני בתביעות ליקויי בניה.
ישנם מקרים שעל אף החובה של הקבלנים לצרף מפרט טכני בהתאם להוראות החוק קורה לעיתים שקבלנים מצרפים, אם בכלל, מפרט טכני קצר לעומת המפרט הטכני הנדרש בחוק.
ברכישת דירה מקבלן – בעת מסירת המקרקעין לרוכשים קיים הליך שנקרא פרוטוקול המסירה, על מעמדו וחשיבותו של פרוטוקול המסירה ניתן להרחיב רבות.
פינת הטיפים
אנחנו ממליצים ללקוחותינו למנות חברה מקצועית למעמד זה ולציין את מלוא הליקויים הקיימים במעמד המסירה – הליך זה יחסוך לרוכשים עלויות רבות ככל ואכן קיימים ליקויי בנייה בדירה הנרכשת. במקרים רבים כאשר קבלן מוסר את הדירה לרוכש הדירה, מגיעים שני הצדדים לדירה ועורכים פרוטוקול לגבי הליקויים שמתגלים לרוכש במעמד זה, ושני הצדדים חותמים על הפרוטוקול על הרוכש לבקש עותק ממסמך זה.
ישנם מצבים בהם הקונה מציין ליקויים בפני הקבלן או נציגו וזה לא רשם אותם או לא הסכים לרושמם בפרוטוקול? מה לגבי ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור? ישנם ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור, אולם הוא יכול היה לגלותם בשקידה סבירה? במקרים רבים רוכש הדירה רשאי להביא עמו למעמד המסירה מהנדס מטעמו וזהו המצב המומלץ ביותר.
ליקויים אלו עשויים לגרום לנזקים חמורים הן לדיירים והן לקבלנים, והם יכולים להעמיד את הצדדים המעורבים, כולל בעלי הנכסים, הקבלנים, המהנדסים, והאדריכלים, בפני תביעות משפטיות. חשוב להבין את סוגי הליקויים, את הדרך לטפל בהם, ואת ההשלכות המשפטיות שיכולות לנבוע מהם.
בהתאם לחוק המכר דירות ישנם מועדים ספציפיים בהם חייב הרוכש לעמוד ככל והוא מעוניין להיות זכאי לאחריות הבדק של הקבלן: הודעה על הליקויים – על פי חוק המכר (דירות) מחייבת את רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים שהתגלו לו בתוך תקופת הזמן הקבועה בחוק.
הוראה דומה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. ישנם מצבים בהם רוכש הדירה לא מודיע במועד על הליקויים לקבלן, האם הוא יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים? האם הוא יהיה זכאי להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? ישנם דרכים מסוימות בהם נדרש הרוכש להודיע על הליקויים – בעל פה, בכתב, בדואר רשום, במסירה ביד וכיו"ב.
משרד עורכי דין דברת יעקב – עורך דין ליקויי בניה במרכז
הכרת המצב המשפטי ולקיחת צעדים מונעים מראש יכולה למנוע חיכוכים ולמזער את הסיכון לליקויים מבניים בעתיד. ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
משרדנו מספק שירות מהיר מהיום להיום – נגישות נוחה למשרד – חניה בשפע. דברת יעקב משרד עורכי דין מספק את מכלול שירותי הנוטריון הקיימים באופן יעיל מקצועי ונוח ללקוח.
צריכים עו"ד ליקויי בנייה? הגעתם למקום הנכון! צרו איתנו קשר בטלפון 09-8859295 או 054-3975842 ונשמח להעניק לכם מענה מלא ומותאם אישית.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
