השלכות מס בהתארגנות כקבוצת רכישה

 עד כה נהנו חברי קבוצות רכישה ומארגני קבוצות רכישה משקט תעשייתי בעניין חבויות מס במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה. לאחרונה גוברת הנטייה של רשות המסים להכביד על קבוצות רכישה את נטל המס הכרוך ברכישת קרקע בנפרד ורכישת שירותי בנייה. 

טענת רשויות המס מתבססת על העובדה שכאשר קבוצה מתארגנת ורוכשת קרקע לבנייה אשר ברור מעבר לכל ספק שכל חברי הקבוצה בסופו של דבר יקבלו דירה מוגמרת, לכן  מדוע שלא לגבות מס רכישה עבור רכישת דירה כפי שמשלמים רוכשים אחרים שלא במסגרת קבוצות רכישה, שכן זהו תכנון מס שאינו לגיטימי. 

נראה כי רשות המסים פועלת במרץ על מנת לחסל את קבוצות הרכישה, רבים סבורים כי זהו מהלך שגוי ולא מוצדק שכן רכישה מקבלן לעומת קבוצות רכישה שונה בתכלית והסיכונים והסיכויים אינם זהים כלל. 

ברכישת דירה מקבלן חל חוק המכר דירות ועל הקבלן להבטיח את כספו באמצעות ערבויות שונות, לעומת קבוצת רכישה אשר חבר הקבוצה נוטל על עצמו סיכונים רבים שאינם מנת חלקו של רוכש דירה מקבלן. 

יתרה מכך, קיימים סיכונים הכרוכים בהזמנת עבודות קבלניות מקבלן ביצוע, בקבלת הסכמות מצד כל חברי הקבוצה לכל מהלך עד קבלת הדירות, בקבלת היתר בנייה, בחלוקת הדירות בין החברים ובהסכמה למפרט טכני ליחידות ועוד. יש לקחת בחשבון, שבמועד רכישת הקרקע, החלוקה בין הפרטים בקבוצה אינה סופית ונתונה לשינויים שכן עדיין לא התקבל היתר בנייה וכל ההליך עדיין אינו סופי ומוחלט. 

חברי הקבוצה, לכל אורך הפרויקט מצויים במצב של הערכת תקציב ואין כל וודאות למחיר הסופי, ובמצבים של קבוצות קטנות, ללא ליווי בנקאי, קיים תלות בכך שכל חברי הקבוצה יצליחו לממן את העסקה עד סופה. 

לאור הסיכונים המפורטים לעיל, אשר הנם מנת חלקו של כל חבר בקבוצת רכישה, מדוע על חבר בקבוצת רכישה לשלם מסים כאילו רכש מוצר אחר לגמרי – דירת מגורים מקבלן. 

כמו בכל עסקת מקרקעין, יש לבחון כל מקרה לגופו, ולוודא שאכן כל הסיכונים הנם אמיתיים, וכי אז אין להתיר התערבות של רשות המסים בעסקה, כאשר הסיכונים שלעיל אינם אמיתיים, לדוגמא: ניתנת לרוכש ערבות למחיר הסופי של הדירה, הרי שמדובר בעסקת מכר של דירת מגורים, המוצגת כשתי עסקאות, ואין להקל על שותפיה בתשלומי המס. 

חשוב לציין כי עצם העובדה שבסוף הפרויקט מתקבלת דירת מגורים אצל שני פרטים שונים, אינה מעידה על כך שמדובר בהכרח באותו מוצר. 

יש להבחין לעומת זאת, בקבוצות רכישה פיקטיביות, אשר מפרסמות לרוכשים את המוצר המוגמר שהנו דירת מגורים וכי הלכה למעשה אין הפרדה בין רכישת הקרקע לקבלת שירותי הבנייה שכן היזם רוכש את הקרקע ומציע לרוכשים דירות מוגמרות ומצפה לקבל הקלות מס עבור העסקה שאינה נחשבת לעסקה במסגרת קבוצת רכישה. 

מיסים: 

רכישת הקרקע מתבצעת על ידי הקבוצה אשר מהווה יחיד פרטי לצורך עניין המיסוי ולכן אין מע"מ בגין הקרקע, חסכון של כ – 16% ממחיר הקרקע. 

במועד רכישת הקרקע, ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה על הקרקע בלבד בשיעור  כ5% ממחירה.

בעסקה שכזו חברי הקבוצה לא מחויבים בתשלום מע"מ על מרכיב הקרקע. חסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח היות וחברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. כאשר העסקה מתבצעת על ידי קבלן עליו לשלם מע"מ גם על מרכיב זה. 

מס רכישה משולם עבור עלות הקרקע בלבד ולא על עלות הדירה בהנחה שהמוכר של הקרקע הנו יחיד ולא עסק. 

יש לשים לב שכאשר רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ היות ומנהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק, לכן חשוב מאוד שהקרקע המוצעת למכירה הנה של אדם פרטי. החיסכון בתשלום המיסים מוערך בכ- 17% משווי הדירה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.