הסכם שיתוף

הסכם השיתוף – אחד מעיקרי הצלחת קבוצת רכישה 

הפרויקט של קבוצות רכישה הנו עתיר משתתפים וגורמים אשר לוקחים חלק פעיל בקידום הפרויקט, כגון: בעל הקרקע (רצוי שיהיה אדם פרטי – למטרות מס), מארגני הקבוצה (רצוי שרק יארגנו את הקבוצה למטרות רכישה ולא יחליפו את מקומו של הקבלן- למטרות מס) חברי הקבוצה, בעלי מקצוע – עו"ד, מפקח, אדריכל, יועץ מס, קבלן מבצע וכיו"ב.  

בין חלק ניכר מהגורמים המפורטים לעיל, נרקמים הסכמים משפטיים אשר מהווים מטרייה משפטית ותחתיה פועלים הגורמים האמורים. 

מובן כי להסכמים המשפטיים יש חשיבות רבה להצלחת הפרויקט כקבוצת רכישה לרבות הצלחת הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות לאורך חיי הפרויקט, כדוגמת קשיים כלכליים של אחד החברים בקבוצה, בעיות עם קבלן ביצוע וכיו"ב. 

אחד ההסכמים המשמעותי והחשוב ביותר הנו הסכם השיתוף שבין חברי הקבוצה. 

הסכם השיתוף מהווה מעין מסמך לייסודה של הקבוצה אשר קובע את הכללים ביחס לניהול הקבוצה ומגדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובינם לבין צדדים שלישיים. 

מנסחי הסכם השיתוף צריכים לכלול בהסכם את נקודות הכשל אשר עלולות לצוץ בהתארגנות במסגרת קבוצות רכישה ואת האופן שבו מטפל הסכם השיתוף בנקודות הללו ופותר אותן. 

מקצת הנקודות החשובות שיש לכלול בהסכם השיתוף: 

רכישת הקרקע ובנייה משותפת של חברי הקבוצה 

על הסכם השיתוף לכלול את התכלית המשותפת של ההתארגנות, הרכישה המשותפת של הקרקע ולאחר מכן בנייה עליה. 

יש לכלול התייחסות לקרקע הנרכשת, למצבה המשפטי והתכנוני ולפרט האם בכוונת הקבוצה לבצע פעולות שונות על הקרקע כגון בקשת הקלות, היתר לשימוש חריג, פינוי דיירים מוגנים, פינוי פולשים, הריסת מבנה קיים וכיו"ב. 

הגדרה של הגורמים המעורבים בעסקה

יש להתייחס לכל אחד מחברי הקבוצה כישות עצמאית וכולם ביחד כקבוצה, יש לקבוע את מעמדו של מארגן הקבוצה והקבלן המבצע בפרויקט. יש לקבוע את זהות הבנק המלווה בעסקה ואת סמכויותיו הנלוות. כמו כן, יש לקבוע את תפקידם של בעלי המקצוע והיועצים של הקבוצה כגון: עורך דין, יועץ מס, שמאי, מפקח, אדריכל, יועץ מיזוג, יועץ מעליות וכיו"ב. 

חלוקה של היחידות

יש לכלול בהסכם השיתוף את הדרך המוצעת לחלוקת היחידות בין החברים אם בדרך של הגרלה או בכל דרך אחרת שנראית לקבוצה. 

כאשר ישנה חלוקה עקרונית בין חברי הפרויקט של היחידות במבנה שייבנה על הקרקע, רוכש כל אחד חלק יחסי מסוים מתוך הקרקע ואף נושא באותו החלק באופן יחסי בהוצאות הכרוכות הליווי הפרויקט.

למרות האמור לעיל, רצוי כי הסכם השיתוף יכלול מנגנון אשר לפיו, תעודכן טבלת האיזון, ותבוצע התחשבנות בין חברי הקבוצה, וזאת לאחר הוצאת היתר הבנייה שכן רק אז יהיה ברור באופן סופי מה ייבנה על הקרקע,. 

על הסכם השיתוף לכלול "טבלת איזון" שמכין שמאי מוסמך אשר על פיה מחושב מהו השיעור של כל יחידה שצפויה להיבנות מתוך סך כל שווי הפרויקט. 

ההתחשבנות האמורה לעיל, בין חברי הקבוצה, מכונה "תשלומי איזון" והיא חייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס. 

מיסוי

חלק ניכר מהיתרונות שבהתארגנות בקבוצת רכישה מתבטא בעלויות נמוכות יותר לעומת רכישה מקבלן. הפער בעלויות מתבטא במקרים רבים כתוצאה ממיסוי נמוך יותר ברכישה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן. 

יחד עם זאת, בימים אלו, מנסות רשויות המס לקדם חקיקה אשר שתהיה בעוכריה של קבוצות הרכישה ותגרום למיסוי כמעט זהה ברכישה באמצעות קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן. 

בהתאם לאמור לעיל, ניתן לראות שכיום רשויות המס בוחנות באופן מיוחד עסקאות מסוג קבוצות רכישה, ולעתים קרובות מטילות מס על הרוכשים ו/או מארגן הקבוצה/יזם ולכן חשוב לקחת בחשבון שייתכן וייגבה מס נוסף על חברי הקבוצה. 

חשוב לציין שהמסים, ככל שיחולו, כגון: היטל השבחה, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב אשר הסכום הסופי מתברר רק בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה, מוטלים על כל חברי הקבוצה, באופן יחסי לחלק של כל פרט בקרקע. 

ניהול הקבוצה

הסכם השיתוף צריך לכלול גופים כגון: אסיפה כללית ונציגות אשר יקבלו החלטות עבור חברי הקבוצה וכמובן את דרך המינוי של החברים בגופים.  

על הנציגות/אסיפה כללית מוטלת החובה למנות יועצים כגון: עורך דין, שמאי, יועץ מס, קבלן מבצע, בחירת בנק מלווה וכיו"ב. 

לצורך ניהול הפרויקט קיימים שני פורומים:

אסיפה כללית: אשר אמורה לקבל את ההחלטות המשמעותיות ביותר ורק אותן. 

כמובן שעל הסכם השיתוף לכלול התייחסות לאופן כינוס האסיפה הכללית, הנושאים שעליה להחליט, האופן שבו יתקבלו החלטות וכיו"ב. 

נציגות: 

פורום הכולל בין 3-5 מחברי הקבוצה, המתנדבים לתפקיד ולא מקבלים עבורו שכר ואשר נבחרים על ידי חברי הקבוצה בתחילת הדרך. כל ההחלטות השוטפות, המעקב והניהול השוטף של הפרויקט מבוצעים על ידי הנציגות. לתפקידה של הנציגות מחד לייצג את האינטרסים של חברי הקבוצה ומאידך, לעשות זאת באופן יעיל והחלטי כך שהפרויקט יקודם.  

בנק מלווה בעסקה

ללא כל ספק, לבנק המלווה ב קבוצות רכישה חשיבות רבה ומכרעת בקידום הפרויקט. 

בתחילת הדרך, פונה הקבוצה באמצעות הגופים שברשותה, למספר בנקים ולבסוף בוחרת את הבנק המתאים וזאת לפי הריביות, העמלות, שיעור ההון העצמי הנדרש וכיו"ב.  

בין היתרונות בליווי בנקאי בעסקה שכזו, הנו , בין היתר, מעצם העובדה שכל חברי הקבוצה מחויבים להגיע לבנק המלווה ולהציג את היכולות הכלכלית שלהם, לקבל אישור כל אחד בנפרד, למתן הלוואה בהיקף הדרוש. במקרים רבים, מדובר בהלוואות של כ- 70% מהעלות הצפויה של היחידה. לאחר קבלת האישור, ייפתח לכל אחד מחברי הקבוצה חשבון שבו הוא יכול להפקיד כספים – במידה והוא מעוניין לממן את חלקו בפרויקט מהון עצמי  או לקחת הלוואה – ואז הבנק יעמיד בחשבון את ההלוואה שתשמש למימון חלקו של אותו חבר בעלויות הפרויקט. 

כאשר הבנק המלווה בודק מהי היכולת הכלכלית של כל חבר, ונותן את אישורו לעסקה, משתמע מכך שגם אם החבר נקלע לקשיים כלכליים, הבנק נכנס לנעליו ומשלם את כל העלויות הנדרשות במקום אותו חבר ונפרע ממנו באמצעות מכירת הדירה כך שהפרויקט לא תלוי בעמידה בתשלומים של כל חבר וחבר. 

על מנת לוודא שאכן התשלומים הנדרשים אכן מוצדקים, ממנים מפקח המקובל גם על הבנק ותפקידו לפקח שהבנייה מתבצעת כשורה וכל התשלומים כאמור מוצדקים. 

עורך הדין של הקבוצה

עורך הדין של הקבוצה עורך, מנסח ומייצג את הקבוצה בכל מערכת ההסכמים לרבות הסכם השיתוף, ההסכם לרכישת הקרקע, הסכם הליווי הבנקאי, ההתקשרות עם היועצים בפרויקט, הסכם עם קבלן מבצע ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט עד להשלמת הבנייה ורישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין – טאבו. 

יובהר כי מתוקף תפקידו של עורך הדין אין הוא זה המגיש חוו"ד מקצועית בעניין הקרקע מההיבט התכנוני, שכן זהו תפקידו של השמאי, לוודא שהקרקע הנרכשת אכן מיועדת למגורים וכי אין כשלים צפויים לבנייה, ואף בעניין המיסוי על העסקה, מומלץ למנות יועץ מס אשר אחראי על ההשלכות של חיובי המס בעסקה. 

עורך הדין של הקבוצה אמור להחזיק בנאמנות ייפויי כוח רחבים של כל אחד מחברי הקבוצה אשר מקנים לו את האפשרות לבצע בשמם פעולות ולהתקשר בשמם בהסכמים ו/או למכור, מכירה כפויה של היחידה של חבר בקבוצה אשר הפר את ההסכמים. 

אופן העברת הזכויות

העברת הזכויות מאחד החברים בקבוצה לחבר אחר בקבוצה או לצד ג' עשויה להתרחש בשני מצבים: 

• העברת זכויות כפויה, כגון: פשיטת רגל, כינוס נכסים, מוות וכיו"ב. 
• העברת זכויות רצונית: חבר בקבוצה אשר מרצונו מממש את זכויותיו בפרויקט ומוכר אותן לצד ג'. 

הסכם השיתוף אמור לכלול מנגנונים מתאימים לשתי הסיטואציות הנ"ל. 

כמובן, שעל החבר החדש להיכנס לנעליו של החבר המוכר את זכויותיו והוא מתחייב בכל ההסכמים וההתחייבויות של החבר המוכר, וכמובן עליו לקבל את ההסכמה של הבנק המלווה בעסקה. 

הסכם השיתוף יכול אף לכלול דרישה לקבלת הסכמה של הנציגות להעברת הזכויות. 

הפרה וסנקציות

האינטרס העיקרי בהתנהלות הפרויקט אשר עומד כנר לרגליי מנסחי הסכם השיתוף הנו הרצון להשלים את הפרויקט במהירות, יעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה.  

לכן מאפשר הסכם השיתוף להטיל סנקציות כנגד חברי הקבוצה אשר מפרים את הוראותיו, אשר עלול לגרום להפרעה להתקדמות הפרויקט. 

לא זו אף זאת, הסכם השיתוף מאפשר לכפות על החבר המפר מכירה של זכויותיו בפרויקט, למרבה במחיר ולהחליפו בצד ג', הרוכש החדש. 

סכסוכים

רצוי שהסכם השיתוף יכלול מנגנון ליישוב סכסוכים בין חברי הקבוצה באמצעות בוררות אשר הנו כלי הנו חשוב במיוחד שכל כל סכסוך עלול לעכב את הפרויקט. 

כמו כן, מומלץ לכלול במסגרת ההסכם סעיף המונע מחברי הקבוצה להטיל צו מניעה על הקרקע המעכב את הבנייה והתקדמות הפרויקט.  

במיוחד חשוב כי הסכם השיתוף יתאים את עצמו למקרה הספציפי, סוג הקרקע מבחינה תכנונית, חברי הקבוצה ותחומי העניין החשובים להם במסגרת הפרויקט.

מעל לכל, חשוב ליצור מנגנונים הצופים פני העתיד ביחס לכל השלבים בהתפתחות הפרויקט ולהכין את הכלים המשפטיים הדרושים, מבעוד מועד, להתמודדות יעילה עם נקודות הכשל במימוש הפרויקט.

 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.