הסכם רכש/מקרקעין

חובת תום הלב וגילוי בעסקת מכר

עסקת מכר מקרקעין דורשת חובת גילוי מריבית בין הצדדים לעסקה. הסכם מכר נפתח בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין מניעה חוקית כלשהי למכירה כגון: שיעבוד על הנכס, משכון וכיו"ב. הרוכש אף הוא מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס וכי הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר. 

במקרים רבים, בעסקת מכר, ידו של המוכר על העליונה היות והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס לעומת זאת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך. 

אשר על כן חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים. 

הלכה חד משמעית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן אינה קיימת בפסיקה, שכן בית המשפט נוהג לבחון בין היתר את זהות הצדדים לעסקה וכי באם נראה כי לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. מומלץ כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש. 

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות". 

בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים: 

• חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב של התנגשות. 
• בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות. 
• מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג הספציפי הנדונים. 

זיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן

לעתים ניתן לראות כי צדדים ל הסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם ב זיכרון דברים כאשר רבים, בדרך כלל במכירת דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליהם הם חותמים. 

במקרים רבים, הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה וטרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים טרם רכישת נכס מקרקעין. 

כאמור, רבים מהמוכרים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו את כדאיות העסקה מהבחינה המשפטית, פיזית, תכנונית.

המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה כאשר ישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים ב עסקאות מקרקעין. 

מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!

אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ובכל זאת הם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים. מדובר על מצב בו שני הצדדים חוששים לאבד את העסקה ואכן מודעים לכך שמדובר בהתחייבות ממשית הזהה לחוזה, וכי כל דרך להתחמק מהוראות זיכרון הדברים שקולה להפרת הסכם. 

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי 3 מבחנים: 

• "גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך בהתאם לכוונת הצדדים ואיך נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך נקרא "נוסחת הקשר" ומנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב וכי ההסכם הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד וכי אז המבחן התקיים. 
•  "מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס, מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום, ומועד ביצוע העסקה כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים והכל במידת הצורך. 
• "דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות:

ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק מהוראות ה הסכם אף אם לא צוין העניין במפורש ב חוזה. 

ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ה חוזה בתנאים ובמועדים הקבועים ב חוזה כאשר יש למלא אחר ההוראות הספציפיות ב חוזה. 

במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי ה חוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של ה חוזה, שכן לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול ה הסכם. 

במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את ה חוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.  

הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע ל עסקאות מקרקעין. 

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת ה הסכם. 

במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת ה חוזה לתבוע ולבטל את ה חוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת ה חוזה. 

לפי סעיף 2 ל חוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת בהתאם להוראות ה חוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח ה חוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת ה חוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה. 

ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות: 

• ה חוזה אינו בר ביצוע.
• אכיפת ה חוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי. 
• ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל. 
• אכיפת ה חוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. 

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה:

בהתאם לחלופות הסעדים ב חוק החוזים תרופות – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים. 

כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר בסעד שונה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.