מהי קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לצורך רכישת קרקע אשר עליה תבנה הקבוצה, בניין מגורים משותף לחברים בקבוצה או יחידות דיור. 

האלטרנטיבה המקבילה הנה רכישה מקבלן לפי התנאים שמכתיב הקבלן. 

המטרה העיקרית בהצטרפות ל קבוצת רכישה הנה על מנת לחסוך בעלויות רכישת הדירה, שכן כאשר הקבוצה מתארגנת, חברי הקבוצה למעשה חוסכים את הרווח היזמי בבנייה למגורים אשר נע בין 20%-25% מעלות הפרויקט כולו. 

החיסכון בעלויות מתבטא אף בעלויות נוספות פרט לרווח יזמי כגון: פרסום, עלויות שיווק, סוכני מכירות וכיו"ב, לכן, כשמדובר ב קבוצת רכישה מרבית מהעלויות המפורטות לעיל נחסכות. 

כמו כן, רכישת הקרקע מתבצעת על ידי הקבוצה אשר מהווה יחיד פרטי לצורך עניין המיסוי ולכן אין מע"מ בגין הקרקע, חסכון של כ – 16% ממחיר הקרקע. 

במועד רכישת הקרקע, ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה על הקרקע על הקרקע בלבד בשיעור של 5% ממחירה.

כמות החברים ב קבוצות רכישה יכול להגיע אף למאות חברים וכי אז ברוב המקרים עומד בראש הקבוצה גוף ניהולי שגובה דמי ניהול עבור הפרויקט, במובן מסוים התשלום עבור הניהול יכול להיות במקרים רבים זהה ל"תשלום" עבור רווח יזמי. 

הביקוש להצטרפות ל קבוצות רכישה נפוץ בעיקר באזור גוש דן כאשר ייתכן ובאזורים מבוקשים פחות כגון צפון ודרום הארץ אין טעם ליצור קבוצת רכישה שכן הרווח הצפוי לקבלן הנו נמוך משמעותית. 

שני סוגים להתארגנות בקבוצת רכישה: 

קבוצת רכישה מסוג 1: 

היזם מאתר קרקע מתאימה לבנייה ואז מגייס קבוצת רוכשים, זוהי בדרך כלל הדרך הנפוצה ביותר. גיוס חברי הקבוצה יכול להתבצע במספר רב של דרכים החל בפרסום בעיתונות, אינטרנט או חבר מביא חבר ופנייה על פי מגזרים, תחומי עיסוק כאשר השאיפה להקים קבוצה בעלת תחומים עניין משותפים על מנת ליצור קבוצה הומוגנית .  

לאחר שהקבוצה מגובשת מגיע השלב הפרקטי הכולל כתיבת תוכניות בנייה, קבלת היתר בנייה עבור התוכניות וביצוע בפועל. 

בשלב הראשוני של רכישת המגרש על החברים להזרים כספים בהתאם לחלק היחסי של כל חבר בקבוצה, ברוב המקרים מדובר בהון עצמי. 

רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הרוכשים: שלב חשוב ומהותי בתהליך הרכישה הנו רישום הערת אזהרה על שם כל רוכש על פי החלק היחסי שלו במגרש וכי אז מונעים שימוש לא הוגן במגרש שנרכש.

קבוצת רכישה מסוג 2: הסוג הפחות נפוץ בהתארגנות כ קבוצת רכישה הנו כאשר ישנו גורם מקצועי המלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו, ואותו גורם גורף לעצמו חלק מהרווחים (עד 10%), החיסכון בדרך זו קטן יותר. 

בשיטה זו רשויות המס נוטות להתערב יותר וכי אז קורה שתשלומי המסים יהיו גבוהים יותר, היות והעסקה יכולה להיחשב כפיקטיבית ולא כשתי עסקאות נפרדות לרכישת הקרקע והזמנת שירותי בנייה. 

החיסכון בעלויות בהתארגנות כקבוצת רכישה
כאמור החיסכון המשמעותי כאשר מתארגנים כ קבוצת רכישה מתבטא בחיסכון הרווח של הקבלן ממכירת הדירה, רווח זה יכול להגיע עד ל- 25% ממחיר הדירה ובדירות יוקרה אף ליותר מכך. בפועל החיסכון הממוצע של קבוצות רכישה עומד על סך של 15% ממחיר הדירה. לעתים קרובות החיסכון מתבטא גם בתשלומי מס מופחתים אולם העניין תלוי באופי הפרויקט ואופן שיווקו. בימים אלו, רשויות המס בודקות את הפרויקטים לרבות הפרסומים שנעשו, הסכמי הרכישה הכתובים ואז מגיעים למסקנה האם לחייב בתשלומי מסים ובאלו מהם.

הפרמטרים שמומלץ לבדוק לפני ההצטרפות לקבוצת רכישה

כמובן שבראש ובראשונה יש לבצע בדיקה מדוקדקת של כל פרטי העסקה, שכן הרצון העז להיות חלק מקבוצת רכישה לעתים גובר על האטרקטיביות של העסקה, לכן מומלץ לבדוק היטב האם הפער בתשלום לעומת רכישה מקבלן אכן משמעותי שאז אכן כדאי להצטרף ל קבוצת רכישה. 

מומלץ לבדוק היטב את כל הגורמים המעורבים בעסקה החל מהיזם ניסיונו בליווי קבוצות רכישה לרבות יכולתו הפיננסית, חברי הקבוצה, המכנה המשותף עמם וכלה בהסכמים שעליהם יש לחתום ומעל לכל, הסיכוי לקבל היתר בנייה. 

ליווי מקצועי של בעלי מקצוע

מומלץ לפנות לבעלי מקצוע אשר בקיאים בתחום ובעלי ניסיון. עורך דין אשר מייצג את חברי הקבוצה צריך לבדוק ולפעול לקידום הפרטים המשפטיים הקשורים בעסקה כגון רישום הערת אזהרה, קבלת בטחונות מהיזם, בדיקה מקיפה של הסכם השיתוף בין החברים לקבוצה והסכם נוסף עם היזם, קבלת חו"ד משמאי מוסמך בדבר המצב התכנוני של הקרקע הנרכשת וקבלת חו"ד משפטית מ יועץ מס בדבר תשלומי המס בעסקה וההקלות הצפיות.  

עורך דין ורואה חשבון יכולים לבחון האם העסקה אטרקטיבית מבחינת תשלומי מס, ולבחון האם ישנה הפרדה אמיתית בין שלב רכישת הקרקע לשלב התחלת הבנייה עצמה כי אז ייתכנו הקלות מס מסוימות. כאשר ההפרדה היא מלאכותית בלבד לא צפויות הקלות מס, וחשוב מאוד לתת את הדין לפרט זה אשר יכול להיות ההבדל המשמעותי בין עסקה אטרקטיבית לבין עסקה ללא הפחתה משמעותית במחיר הדירה. 

יש לקחת בחשבון שהתארגנות כ קבוצת רכישה גוזלת זמן רב לעומת רכישה מקבלן, ההתעסקות והירידה לפרטים של חברי הקבוצה הנה חיובית ברמה שניתן להחליט יותר פרטים החשובים לכל חבר בקבוצה אבל ישנו אובדן זמן אשר הנו משמעותי עבור אנשים רבים. 

כמו כן, יש לקחת בחשבון שישנם סיכונים גבוהים יותר בהתארגנות כ קבוצת רכישה, ואופן קבלת ההחלטות הנו שונה ומורכב יותר. 

לסיכום – היתרונות בהתארגנות כקבוצת רכישה – 

• חסכון בעלויות לעומת רכישה ישירה מקבלן. 
• תלות קטנה יותר במצבו הפיננסי של היזם או הקבלן המבצע של הפרויקט. 
• השפעה משמעותית יותר במפרט הטכני של הדירה ואופי הפרויקט. 
• ברוב המקרים- אוכלוסיה איכותית יותר, הומוגנית, ובעלת תחומי עניין דומים. 

החסרונות בהתארגנות כקבוצת רכישה –

• הרווחיות המובטחת לעומת רכישה מקבלן לעתים רבות מצטמצמת עד שההתארגנות כקבוצת רכישה אינו משמעותי. 
• אובדן זמן לא מבוטל. 
• במקרים רבים, למרות שהקבוצה הומוגנית, ההחלטות המתקבלות אינם לשביעות רצונם של חלק מחברי הקבוצה. 
• אוכלוסיה הומוגנית מידי לא תמיד רצויה בקרב רבים. 
• מנגנוני החלטה בעייתיים עלולים לחבל בטיב הפרויקט ובקידומו. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.