תמ"א 38

תמ"א 38 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. 

מטרות התוכנית הנם: 

1. קביעת הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. 
2. קביעת הנחיות לחיזוק מבנים קיימים לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק. 
3. לעודד ביצוע חיזוק המבנים על ידי תוספות בנייה. 

התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי העידוד לחיזוק מבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה כאשר התמריץ הבא לידי ביטוי באמצעות תוספות הבנייה, אינו מספיק בכדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל ערך הקרקע הנמוך והביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה. 

התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 כאשר עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. מתכנני תמ"א 38 וצאו מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. 

הקריטריונים למימוש תמ"א 38 במבנים הנם: 

1. מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר. 
2. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים. 
3. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. 

תמריצים למימוש תמ"א 38:

תמ"א 38 מציעה תמריצים לביצוע חיזוק מבנים וקובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד, כאשר כדי לאפשר את החיזוק מתירה תמ"א 38 חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התב"ע המקומית (תוכנית בניין עיר) ובמקביל מציעה תמ"א 38 תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה. 

לבנייני מגורים מציעה תמ"א 38 שני סוגי תוספות: 

• תוספות יחידות מגורים למבנה. 
• הרחבת יחידות הדיור הקיימות. 

תוספות הבנייה המפורטות לעיל מאפשרות לבלעים ליהנות מהתוספות  בנייה לרבות התב"ע המקומית אשר בהתאם לעיר עשויה לאפשר הוספת מרפסת, מעלית, חניות, שיפוץ הבניין לרבות הלובי, וכיו"ב. 

תוספת יחידות הדיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה לממן את חיזוק המבנים באמצעות התשלום שיתקבל ממכירת יחידות הדיור החדשות ולאפשר רווח לקבלן. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין, העלאת רמת החיים לבעלי הדירות והעלאת ערך הדירות. תמ"א 38 אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הדירות הקיימות.

לאחר שמתרשמים מתמריצי הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 ומחליטים להתקדם עם תנאי התוכנית יש לבדוק מהם שלבי מימוש התוכנית.

שלבי מימוש תמ"א 38: 

הסכמת בעלי הדירות: 

מומלץ לקיים אסיפת בעלים על מנת לקבל הסכמה מינימאלית של 66% מכלל הבעלים. יובהר כי, ישנם יזמים אשר מתקשרים עם בניינים שההסכמה  של הבעלים הנה 100% ולא פחות, שכן פנייה למפקח על הבתים המשותפים על מנת לאשר את קיום הפרויקט למרות המתנגדים מעכבת את תחילת הפרויקט ומסרבלת אותו. מומלץ להתחיל בקידום הפרויקט רק כאשר הסכמת הבעלים היא מלאה.

בדיקה
בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה לצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק. במידה ומתברר שאכן הבניין עומד בתנאי תמ"א 38 וזקוק לחיזוק ממשיכים הלאה לשלב הבא. 

כתיבת חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה
כתיבת חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון, לאחר מכן ממנים אדריכל שאף הוא יבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית מרפסת חניות וכיו"ב). כמו כן ממנים עורך דין אשר ילווה את הפרויקט, ובשלב ראשון יכתוב חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום תמ"א 38. 

הערכת עלויות
ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט, בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים. 

איתור יזם

איתור והתקשרות עם קבלן לצורך ביצוע הפרויקט, פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו. 

תכנון
היזם והבעלים ביחד ממנים אדריכל ומהנדס שיכינו תוכניות מפורטות לרבות  תשריטים, כאשר תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. במידה ויש צורך בביצוע סבב נוסף יבוצעו אלה עד לאישור התוכניות. יובהר כי יש לקבל הסכמה נוספת מהבעלים לשינויים הספציפיים שאמורים להתבצע בבניין בכללותו והדירה הפרטית של כל אחד מהבעלים. 

ביצוע
ביצוע הפרויקט על ידי הקבלן ומפקח הבנייה אשר יפקח וינהל את הפרויקט עד לסיומו. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.