רישום הערת אזהרה

עסקה ב מקרקעין דרושה רישום בלשכת רישום המקרקעין, כל עוד לא נרשמה העסקה- רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה, היינו, כל עוד לא נרשמה העסקה- יש לרוכש זכות חוזית בלבד כלפי הצד שכנגד ולא כלפי כולי עלמא.

מאוד חשוב, לחדד את החשיבות של הזכויות הקנייניות של הרוכש בנכס כשהוא נמצא עדיין בשלב החוזי והנכס עדיין לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. 

הפתרון למצב שבו ישנו הסכם בין הצדדים ומעוניינים לתת לו תוקף קנייני כלפי כל העולם מתבצע באמצעות רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין. 

הליך רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין: 

יש להבחין בין זכות קניינית וזכות חוזית: 

זכות קניינית- הנה זכות המתייחסת לנכס ופועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים, זכות זו הנה עדיפה ומקיפה יותר לעומת זכויות אחרות.

זכות חוזית- זכות אישית התקפה כלפי אדם או קבוצה מוגדרת ונתפסת כחלשה יותר מהזכות הקניינית ואינה בעלת המאפיינים הנתונים לזכות הקניינית.

חשיבות הרישום במקרקעין: 

תנאי בסיסי להיותה של זכות במקרקעין בעלת נפקות הנה רישומה בפנקסי המקרקעין, צורך זה עולה מכך שהזכות הקניינית היא זכות כלפי צדדים שלישיים, כלומר, הזכות חלה על כל אדם ועל כל אדם לכבדה, הרישום בעצם מקיים את עיקרון הפומביות ומונע בין היתר עסקאות נוגדות במקרקעין.

רישום חייב להתבצע בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין , התשכ"ט-1969.

 

חשיבות הסכם במקרקעין:

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

מומלץ למלא את דרישות החוק ולגבות כל עסקה במקרקעין ב הסכם כתוב אשר במידת הצורך יקל על הצדדים להוכיח את כוונתם בעסקה זו.  

זיכרון דברים אינו פתרון מומלץ לדרישת הכתב בחוק שכן זיכרון דברים יכול להוות חוזה לכל דבר ועניין בעוד יתכן ואחד הצדדים משנה את דעתו בסופו של דבר. 

 

הערת האזהרה:

הערת אזהרה מעוגנת בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין כאשר לרישום הערת האזהרה יש 2 מטרות: 

1. מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין, דהיינו כאשר מוכר למרבה הצער מוכר את הנכס שברשותו למספר רוכשים תמימים. הערת האזהרה משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של הרוכש הראשון בתקופה שלאחר חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו.
2. הערת האזהרה למעשה מודיעה לכל מתעניין באותו הנכס כי ישנה התחייבות מצד בעל הנכס לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה וזאת באמצעות הפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.

 

כיצד רושמים הערת אזהרה? 

רישום הערת האזהרה מתבצע ב לשכת רישום המקרקעין של אותו מחוז בו רשום הנכס. רוכש הנכס, בדרך כלל באמצעות בא כוחו, מגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כאשר הוא מצרף מסמכים אותנטיים המוכיחים שאכן הוא הרוכש של הנכס. הרישום הנו טכני ומתבצע ברוב המקרים במקום ומיד לאחריו מקבל המבקש אישור על רישום הערת האזהרה. מאותו רגע כל אדם אשר יבקש להוציא נסח רישום של הנכס יראה שרשומה הערת אזהרה על הנכס.  

חשוב לציין כי ישנם מספר פנקסים בהם רשומים נכסים במדינת ישראל, לדוגמא: לשכת רישום המקרקעין (טאבו), ספרי החברה המשכנת, מינהל מקרקעי ישראל.

ישנם מצבים בהם לא ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס ולכך קיימות חלופות כמפורט להלן-

1. רשם המשכונות– רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
2. חברה המשכנת– רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.

 

במעמד חתימה על הסכם מכר יש לשים את הדגש על מספר היבטים:

 

מומלץ לשים לב כי בהסכם המכר ישנו סעיף המדבר על רישום הערת האזהרה ועל חתימת המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה והסכמת המוכרים לבקשה. ברוב המקרים תירשם הערת האזהרה כנגד תשלום מקדמה של בין 10%-15% מהתמורה הכוללת של הדירה.

 

מומלץ להשאיר את כספי המקדמה בנאמנות אצל ב"כ המוכרים עד לרישום בפועל של הערת האזהרה (בד"כ פרק זמן של עד כ 48 שעות) בכך משיגים 2 אינטרסים חשובים:

 

1. התחייבות הרוכש– הרוכש שילם מקדמה ומילא את שלב התמורה הראשונית.
2. התחייבות המוכר– המוכר מבטיח את קבלת הכספים (בנאמנות אצל ב"כ) ונותן לרוכש את האפשרות לקבל חזרה את הכספים במידה ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס או שכבר רשומה הערה ו/או ישנם עיקולים או זכויות צד ג' על הנכס וכיו"ב. 

טרם נרשמה הערת אזהרה על שם הרוכש ולא התגלו קשיים ומחסומים בעסקה, העסקה מתבצעת כדלקמן:

 

1. הרוכש משלם את התשלום הראשוני בעסקה במעמד חתימת ה הסכם ומעביר לב"כ המוכרים אשר מחזיק בנאמנות לכ 48 שעות מרגע חתימת ההסכם ו/או עד שנרשמת הערת אזהרה.
2. המוכרים והקונים (או רק אחד מהצדדים) חותמים על הבקשה לרישום הערת אזהרה.
3. סביר להניח שב"כ המוכרים יעמוד על כך שייחתם ייפוי כוח לטובת המוכר שיאפשר לו למחוק את הערת האזהרה במידה והרוכשים לא יעמדו בהתחייבויותיהם במהלך העסקה.
4.  הרוכשים משלמים את אגרת רישום הערת האזהרה בטאבו ומצרפים לה העתק מהסכם המכר (חובה בכתב) ובקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי אחד הצדדים.
5. הערת האזהרה נרשמת בלשכת הרישום הרלוונטית ומאותו רגע היא תזכה לפומביות, קרי, כל אדם אשר יבקש לעיין בנסח הרישום של הנכס המדובר יוכל לראותה.
6. עם השלמת התשלומים בעסקה וכלל התחייבויות הצדדים יימסר הנכס לידי הרוכשים, ויועבר הנכס לרישום על שמם של הרוכשים ומשכך אין עוד צורך בהערת האזהרה ועילת ההערה בטלה והיא נמחקת על ידי רשם המקרקעין.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.