קניית דירה מקבלן לעומת קבוצת רכישה

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה טומנת בחובה לא מעט התלבטויות סיכונים וחוסר וודאות. 

הסיכונים המובהקים ברכישה במסגרת קבוצת רכישה הנם כדלקמן: 

• פרישת חלק מחבריה.
• סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה. 
• שינויים לרעה במיסוי.
• התייקרות חומרי גלם. 

כמובן שישנם סיכונים אשר במסגרת הסכם שיתוף יסודי ומקיף בעל מנגנונים משפטיים איכותיים, יכול להתמודד עם חלק מהסיכונים הרשומים לעיל, אולם ישנם סיכונים אשר גורמים לחוסר וודאות ברכישה במסגרת קבוצת רכישה אשר אינם תלויים בהסכמים, חברי הקבוצה או יועצי הקבוצה אלא תלויים בתנודות השוק ובכלכלה באופן כללי. 

יתרה מכך, רבים נוטים לחשוב שתפקיד הבנק הנו ללוות את פרויקט הבנייה למגורים בעוד שבפועל תפקיד הבנק המלווה מסתכם בהלוואת עשרות מיליונים לקבוצה ולא מעבר לכך.

ישנם שיקולים אשר לא נלקחים בחשבון במועד ההחלטה האם להצטרף לקבוצת רכישה, אולם יש לתת עליהם את הדין, לדוגמא: 

תשלום עבור הרשמה: על מנת להצטרף לקבוצת רכישה יש לשלם מקדמה ליזם. המקדמה תוחזר רק במידה ולא תתגבש קבוצה, לעומת הרשמה לפרויקט בנייה עם קבלן אשר לא כורכה בשלום. 

מחיר: המחיר בקבוצות רכישה אינו סופי וניתן לשינויים עד לסיום הפרויקט בהתאם לעלויות הבנייה ופרמטרים נוספים, לעומת רכישה מקבלן שהמחיר הנו סופי ומוחלט במועד הרכישה. 

חסכון בעלות הדירה: ברכישה במסגרת קבוצות רכישה ישנו חסכון של כ- 20% מערך הדירה, הרוכשים חוסכים את הרווח היזמי של הקבלן, הוצאות פרסום ושיווק, אגרות והיטלים המוטלים על הקבלן ומגולגלים על הרוכש. ברכישה מקבלן, הרוכש אמנם משלם מחיר סופי אולם המחיר כולל את המסים המוטלים על הקבלן, הרווח היזמי וכיו"ב אשר מגולגלים על הרוכש. 

מימון הפרויקט: בקבוצות רכישה, על הרוכש לגייס מהונו העצמי סכום אשר לפחות יספיק לרכישת הקרקע, כאשר במקרים רבים, השלב הראשוני לא מאפשר לקיחת משכנתא מהבנק, לעומת רכישה מקבלן, שניתן להיעזר במשכנתא והתשלום הנו לפי התקדמות הבנייה, עד למסירת הדירה. 

יחס ובטחונות: בקבוצת רכישה, הרוכש צריך להיות מודע לעובדה שיהיה עליו להשקיע מזמנו במערכת מורכבת של התקשרויות והחלטות. ערבויות: הערבויות הנן ערבויות ביצוע מול בעלי מקצוע בלבד. לעומת רכישה מקבלן, כאשר הקבלן הוא זה אשר מוסר ללקוח את המוצר המוגמר, ללקוח עומד כערבות חוק המכר דירות אשר מגן על זכויותיו לקבלת דירה או להחזר כספים ששולמו. 

התקדמות ולוח זמנים: בקבוצות רכישה כל ההתארגנות הנה טרם קבלת היתר בנייה, הזמן עד למסירת הדירה יכול להיות ארוך, לעומת רכישה מקבלן, אשר מועד המסירה ידוע מראש, הרכישה מתבצעת לאחר קבלת היתר בנייה, וכמובן שישנו פיצוי מוסכם באיחור שאינו מוצדק. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.