פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי-בינוי הינם פרויקטים בהם מפנים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, בעלי אפשרויות אכלוס גבוהות יותר ורמת חיים משופרת לעומת המצב בבניינים הקודמים. במקרים רבים הבניינים שנהרסו היו בניינים ישנים, ללא מעלית, חנייה, מרפסות וכיו"ב. פינוי בינוי הנו פרויקט המיטיב עם כולם: בעלי הנכסים מקבלים נכס חדש בשווי גבוה יותר, העיריות והשכנים נהנים משיפור חזות העיר וסביבתם לעין שיעור, ומטיבים גם עם הקבלנים והיזמים. 

דייר סרבן 

בראשית שנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006, [להלן: "החוק"] אשר ידוע גם בכינוי "חוק הדייר הסורר". חוק זה מעדיף למעשה את זכויות רוב בעלי הדירות על זכויותיו של אותו דייר סורר. 

החוק למעשה אינו פוגע ישירות בזכויותיו הקנייניות של אותו דייר סורר אלא קובע, כי במידה והדייר הסורר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי-בינוי ובכך מונע את הוצאתה לפועל, הוא יהיה "אחראי בנזיקין" כלפי אותם בעלי דירות כלומר, הם יהיו רשאים לתבוע ממנו פיצוי בגין סירובו הבלתי סביר בעבור הנזק שנגרם להם.

כך נוצר מצב שבו אפילו רק אם אחד או שניים מבעלי הדירות יחליטו לתבוע את אותו דייר סורר בתביעה נזיקית, גובהה יוכל אף לעלות על שווי דירתו. תביעה זו כשלעצמה עלולה להרתיע ולמנוע מהדייר הסורר להתנגד ללא סיבה קונקרטית למימוש הפרויקט. 

לחילופין, סיכויי תביעה כזו להתקבל, במידה והסירוב הינו בלתי סביר הינם גבוהים וסביר להניח שהדייר הסורר שעלול להפסיד בה יעדיף להסכים לעסקת פינוי-בינוי מאשר לשלם את הסכומים הגבוהים בהם יחויב בפסק הדין.

מהו סירוב בלתי סביר? 

החוק למעשה קובע בסעיף 2(ב) לחוק כי כל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט המקרים הבאים:
"(1) עסקת ה פינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת ה פינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר."

נראה כי המקרים הללו הם באמת מקרים הגיוניים המצדיקים את סירובו של אותו דייר סורר, ואולם, פרט למקרים אלה, כל סירוב אחר ייחשב כבלתי סביר, והדייר הסורר יחויב בפיצוי בגינו.

לסיכום: עסקאות פינוי בינוי הנן עסקאות אשר אכן משתלמות בסופו של עניין לכל הצדדים, אולם השלבים במימוש התוכנית ובהחלטת הרשויות יכול להמשך זמן רב. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.