השכרת דירה

אמצעי הגנה משפטיים בהסכם שכירות

כל שוכר אשר עומד בפני חתימה על הסכם שכירות צריך להיות בקיא במשמעותם והשלכותיהם של הסעיפים המשפטיים ב חוזה השכירות במידה ואינו מיוצג על ידי עורך דין.

להלן סקירה של מהות הסכם השכירות וההיבטים החשובים שיש לקחת בחשבון טרם חתימה על הסכם שכירות: 

שכירות היא למעשה זכות שהוקנתה בתמורה ("דמי שכירות") להחזיק בנכס ולהשתמש בו לתקופה מסוימת.

הסכם שכירות אופטימאלי הנו הסכם אשר מאזן בין האינטרסים של שני הצדדים והנו כזה אשר מצד אחד שומר על קניינו של המשכיר ומבטיח אכיפה של ההסכם ובפרט של גביית דמי השכירות ומצד שני מגן על זכויות השוכר, הסכם שכירות מאוזן הינו תוצר של משא ומתן בין השוכר ובין המשכיר.

טרם מועד החתימה על הסכם השכירות מומלץ כי השוכר יבדוק היטב את המושכר נשוא הסכם השכירות ויוודא שהוא אכן תואם למטרותיו, ואין לו פגמים נסתרים כגון: נזילות, רטיבות, מכשירים שאינם תקינים וכיו"ב.

על השוכר לוודא שההסכם מגן אף על האינטרסים שלו שכן הוא אינו חייב להיכנע לתכתיבי המשכיר בכל דבר ועניין. ההסכם אמור להתאים לאופיו של השוכר הספציפי אל מול דרישותיו של המשכיר, בכך ימנעו הפרות עתידיות וההסכם יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לשם מניעת סכסוכים בעתיד. 

מרבית הסכסוכים בין שוכר למשכיר אינם נלקחים בחשבון במועד החתימה על ההסכם ועל כן מצא לנכון המחוקק לחוקק את חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, חוק זה נועד לקבוע את ההסדרים שיחולו בין.

בין שאר העניינים אשר החוק מסדיר, כלולים גם העניינים הבאים:

חשוב לקבוע בהסכם השכירות כי החשבונות השוטפים הנובעים מעצם החזקת הדירה על ידי השוכרים יועברו על שם השוכרים לתקופת השכירות, כך למשל יש לדאוג להעביר את חשבונות החשמל, המים, הארנונה, הבזק, הגז וכיו"ב על שם השוכרים.

רבים מבעלי הדירות המעמידים את דירתם לשכירות אינם עומדים על קביעת מנגנוני אכיפה ספציפיים בחוזה השכירות ומעמידים את קניינם היקר לשוכרים ללא ההגנות הראויות.

כבר במעמד החתימה על הסכם השכירות ניתן לקבוע מספר מנגנוני אכיפה וסנקציות כדי להבטיח מילוי מלא של ההסכם, אמצעי ההגנה אלו נועדו למנוע הפרות מצדו של השוכר אך במקביל הן פועלות כסנקציות במידה והשוכר מפר את ההסכם, אם על ידי אי פינוי המושכר ואם על ידי אי תשלום דמי השכירות, ניתן להפעיל את האמצעים הללו.

אמצעי ההגנה בהסכם שכירות:
שטר חוב:

שטר חוב הנו ההגנה המקובלת ביותר בהסכמי שכירות, כאשר בשטר החוב נהוג לציין סכום כסף ולהחתים שני הערבים על הסכום האמור. בדרך כלל בשעת הצורך קשה מאד לממש את שטר החוב שכן על מנת לממשו יש לפנות לבית המשפט ולהוצאה לפועל, הליך הכרוך בזמן ובכסף ואף אם פונים  לבית המשפט, אין נפקות של ממש לשטר החוב.

ערבות עצמית:
אחת הדרכים הטובות ביותר להגן על המשכיר ועל המושכר היא לדרוש מהשוכר ערבות עצמית אשר ניתנת למימוש מיידי בבנק. בעת החתימה על הסכם השכירות כדאי לדאוג שלשוכרים יהיו ערבים אשר יחתמו על כתב ערבות שיצורף להסכם וזאת על מנת שאלו יהיו ערבים להתחייבויותיהם של השוכרים. מאוד חשוב לבדוק היטב את מצבם הכלכלי של הערבים וזאת במטרה שמנגנון זה לא ירוקן מתוכנו בהחתמת ערבים אשר אין להם כושר פירעון בשעת הצורך. 

הפקדת כסף אצל נאמן או למשכיר ישירות:

הפקדה זו נועדה להבטיח כי התחייבויות השוכר יקוימו גם במידה ותשלומים כמו דמי השכירות או חשבונות אחרים והתחייבויות כלכליות אחרות הנקובות בהסכם יופסקו על ידי השוכר וזאת במטרה למנוע נזקים בגין הפסקת תשלום מסוג זה. מדובר בהפקדה של סכום כסף מזומן בשווי של מספר חודשי שכירות או הפקדה של המחאות אשר מיועדות להיפרע במקרה של הפסקת אי אלו תשלומים על ידי השוכר. זהו מנגנון נוח אשר משמש ביטחון זמין ונגיש. 

יובהר כי, נהוג לבקש מהשוכרים אחת מהחלופות ערבות עצמית או הפקדת כסף. 

סעיפי סנקציה:

בהסכם השכירות יש להוסיף סעיפי סנקציה אשר קובעים הסדר על פיו במידה והשוכרים אינם מפנים את המושכר במועד יהיה עליהם לשאת בקנס בגין כל יום של איחור בפינוי. סעיף סנקציה יכול אף לקבוע הסדר לגבי אי תשלום דמי השכירות במועד, כגון ריבית על כל יום באיחור התשלום כאשר סנקציה זו תרתיע את השוכרים מפני הפרה של ההסכם.

צו פינוי/ צו לסילוק יד:

כאשר השוכר אינו מפנה את המושכר על אף הצעדים שכבר ננקטו קיימת אפשרות נוספת לדרוש את פינויו וזאת באמצעות פניה לבית המשפט בתביעה לסילוק יד. 

תביעה לסילוק יד: 

המשכירים מגישים תביעה לסילוק יד ובית המשפט מורה על פינויו של השוכר מהמושכר. במקביל לכך ניתן להגיש תביעה נוספת, תביעה כספית בדרישה להשבת חובות, דמי שכירות שלא שולמו, קנסות ופיצויים מוסכמים הקבועים בהסכם השכירות וכן ניתן לתבוע בגין נזקים שנגרמו למשכיר כתוצאה מההפרות של השוכר. ברגע שניתן פסק הדין המורה על הפינוי יש להעבירו ללשכת ההוצאה לפועל אשר אמורה להוציא לפועל את צו הפינוי.

מומלץ להיעזר בעורך דין בהשכרת דירה שכן היוועצות עם עו"ד המתמחה בתחום עשויה להועיל הן למשכיר והן לשוכר במניעת אי הבנות עתידיות וקביעת מנגנונים אשר יבטיחו כי ההסכם יקוים במלואו ושני הצדדים לא יפרו את סעיפי ההסכם או לפחות יקבעו הסדרים אשר באמצעותם ניתן יהיה לאכוף את ההסכם.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.