המדריך לרכישת דירה מקבלן

המדריך לרכישת דירה מקבלן

במעמד רכישת דירה מקבלן צצים על פני השטח חששות רבים מטעם רוכשים פוטנציאלים החוששים לאבד את כספם וזאת כתוצאה מאירועי פרשת חפציבה. 

האם כתוצאה מ פרשת חפציבה חל שינוי בחוק המכר המגן על הרוכשים? האם ישנם מסקנות שיושמו למען ההגנה על הרוכשים? 

פרשת חפציבה במספר מילים: הוכח בדיעבד כי חפציבה, חברה קבלנית שביצעה פרויקטים עצומים לבניית דירות הכניסה לקופתה ולחשבונות אחרים, המחאות שקיבלה מלקוחות שרכשו דירות במקום להכניסם לחשבונות של הבנק המלווה את פרויקט הבנייה. 

בנקים רבים גילו כי חפציבה דיווחה על מכירת דירות נמוכה מהכמות שמכרה בפועל ובכך הסתירה מכירת דירות בעשרות מיליוני שקלים, העבירה תמורת המכירות עשרות מיליונים לחשבונות פרטיים של בעלי החברה (בועז יונה וחשבונות אחרים) וזאת במקום להעבירם לבנקים ולחברות הביטוח כפי שקבעו חוזי הליווי. 

מהם אם כך התוצאות לגבי רוכשי הדירות? במקרה זה התוצאות היו קשות במיוחד היות וכסף שלא נתקבל בבנק ו/או בחברת הביטוח בגין רכישת הדירה לא זכה מצד הגורם המבטח לקבל ערבות על פי חוק המכר למרות שעל פי חוזי המכר הובטחו הקונים על ידי החוק. כך נוצר מצב שבו קוני הדירות ששילמו לא קיבלו כיסוי עבור כספם כשהחברה קרסה, וזאת למרות שהיו זכאים לערבות על פי חוק המכר. 

תיקון בחוק המכר בעקבות הפרשה: תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, משנת 2008.

עיקרי התיקון: 

• סעיף העונשים הורחב: (פלילית) קבלת כספים מרוכש שלא כדין תהווה עבירה פלילית. נוצרו שוברי תשלום שבאמצעותם ישלם הקונה את תמורת הדירה ויקבל בטוחה מול כל תשלום, שיופקד היישר לחשבון הבנק המלווה ולא לחברה הקבלנית. 
• הוגדר מחדש המונח "מחיר הדירה": מחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר לרבות תשלום שכר טרחת עורך דין או כל תשלום אחר. זאת על מנת לאפשר לקונה לדעת מהו המחיר הסופי והכולל של הדירה. 
• תוקנה ההגנה על רוכשי הדירה: כיום על המוכר לבטח את הקונה לאחר תשלום של 7% מתמורת הדירה ולא מ 15% כפי שהיה בעבר. התיקון הרחיב את הנסיבות המאפשרות לרוכש לממש את הבטוחה גם באופן יכול שיינתן צו להקפאת הליכים נגד המוכר או מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה לרוכש. 
• דיווח על מכירת דירה: החוק מחייב את המוכר לדווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל דירה שנמכרה ועל הסדר המימון עד 150 יום לאחר העסקה. כיום המדינה מפקחת על כל פרויקט ויכולה לתת קנסות וסנקציות על איחורים בדיווח בנוסף לאישום בעבירה פלילית לנושאי משרה. 
• אי החלפת הבטוחות ללא הסכמת הקונה. 
• איסור מטעם לשכת עורכי דין – עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי להחזיק בנאמנות ערבויות חוק מכר שניתנו על יד רוכש דירה מקבלן. הכלל לא מאפשר לקבלן להחזיק כבנות ערובה את ערבויות הקונים. 

לסיכום: רכישת דירה מקבלן מחייבת הבנה משפטית ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות הסדרת בטוחות, בדיקת החברה הקבלנית, הגורם המלווה, סעיפי החוזה ועוד. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.