תהליך העסקה בקבוצת רכישה

קבוצת רכישה הנה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. 

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

במכירה רגילה הקבלן או היזם רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות לאנשים פרטיים, כאשר במסגרת העסקה מתחייב הקבלן המוגדר כעוסק מורשה/חברה בע"מ למכור את הקרקע ושירותי הבנייה, כאשר לקבלן הוצאות רבות כגון: מע"מ, היטלי פיתוח, מס רכישה על הקרקע, מס מכירה בגין מכירת הדירה, מס הכנסה, הוצאות מימון הפרויקט הוצאות שיווק שונות, וכמובן רווח יזמי. מדובר בעלויות גבוהות אשר מייקרות את גובה שווי הדירה עבור הרוכש. בהתארגנות כ קבוצת רכישה מנסים חברי הקבוצה להוזיל את עלויות הרכישה באמצעות חסכון בחלק מהפרמטרים המפורטים לעיל, במיוחד מיסוי ורווח יזמי. 

בעסקה שכזו מתארגנת קבוצה אשר מאתרת קרקע מאושרת לבנייה וכל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. לאחר רכישת הקרקע מתקשרת הקבוצה בחוזה עם קבלן מבצע, שירותי תכנון וכיו"ב. חברי הקבוצה למעשה מוותרים על שירותיו של הקבלן/יזם ובכך חוסכים לעצמם עלויות רבות במיוחד רווח יזמי. 

בקבוצות גדולות בדרך כלל יעמוד בראש הקבוצה גוף ניהולי/יזם אשר יאתר את הקרקע, ירכז את חבריה וינהל את הפרויקט ובמקרה שכזה יגבה בין 5%-10% משווי העסקה.

חסכון נוסף ומשמעותי עבור חברי הקבוצה הנו בהוצאות המימון שכן כל חברי הקבוצה מגייסים הון עצמי פרטי ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות אף הוא נחסך היות וכל הדירות כבר מכורות עוד במועד רכישת הקרקע ואין צורך להשקיע מאמץ ועלויות כספיות. 

מיסים: בעסקה שכזו חברי הקבוצה לא מחויבים בתשלום מע"מ על מרכיב הקרקע. חסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח היות וחברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. כאשר העסקה מתבצעת על ידי קבלן עליו לשלם מע"מ גם על מרכיב זה והסכומים הללו מגולגלים על הרוכש הפרטי. 

מס רכישה משולם עבור עלות הקרקע בלבד ולא על עלות הדירה בהנחה שהמוכר  של הקרקע הנו יחיד ולא חברה/עסק. 

יש לשים לב שכאשר רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ היות ומנהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק, לכן חשוב מאוד שהקרקע המוצעת למכירה הנה של אדם פרטי. החיסכון בתשלום המיסים מוערך בכ- 17% משווי הדירה. 

יתרון משמעותי נוסף הנו בטחונו וחסינותו של הרוכש מפני התמוטטות הקבלן המבצע שכן הקרקע בבעלותו והתשלום לקבלן המבצע הנו בהתאם להתקדמות הבנייה כך שלא נגרם נזק מהותי שניתן לכמת פרט למציאת קבלן מבצע חלופי אשר ימשיך את העבודה של קודמו. 

מניעת סיכונים

חשוב לדעת שישנם סיכונים בהשתתפות ב קבוצות רכישה וכי כל סיכוי להרוויח מלווה בסיכון. 

מיסים

מהות העסקה מאוד משמעותי לעניין חיוב בתשלום המסים בעסקה במסגרת קבוצות רכישה. ייתכן מצב שבו למרות שישנם הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה, העסקה עשויה  להיחשב במקרים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי או אף שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית. זהו פרט מאוד משמעותי שצריך להילקח בחשבון טרם הצטרפות ל קבוצת רכישה שכן מדובר בחלק משמעותי מהפער שאמור להיווצר בחסכון בעלויות. 

פיצול עסקאות: מומלץ לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע וכי פרטי שירותי הבנייה לא עולה במועד רכישת הקרקע, וזאת על מנת להוכיח שהעסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע הנה עסקה עצמאית במועד אחר ומעמד אחר. רצוי שחברי הקבוצה יחתמו על העסקה עבור שירותי הבנייה רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע, יש לוודא שאין מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן ספציפי, וההחלטה הנ"ל נתונה להחלטתם של בעלי הקרקע וכי אין כל זיקה בין בעלי הקרקע, הקבלן המבצע ויזם הפרויקט. 

בטוחות

לאחר רכישת הקרקע חברי הקבוצה מתקשרים עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד.  במקרה זה הקבלן המבצע אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע בלבד. 

במידה והקבלן המבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה היות ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני הכולל ערבויות בנקאיות ואז הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר בהנחה שהראשון לא עמד בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה הבנייה. בכל מצב אין לתת לקבלן המבצע חזקה בקרקע וזאת יש לעגן בחוזה הבנייה אשר מגדיר את מעמדו של הקבלן כבר רשות ולא כמחזיק בקרקע. 

מכירת הזכויות הנרכשות: 

ישנם מצבים שבהם אחד מחברי הקבוצה מעוניין למכור את חלקו בקרקע לגורם שלישי למרות שלרוכש הפוטנציאלי יש אינטרס המנוגד לטובת הקבוצה ויתנה את הסכמתו בקבלת ההחלטות בהסכמת הקבוצה לדבר הנוגד את אינטרס כלל חברי הקבוצה, נניח שהוא מחייב את חברי הקבוצה לרכוש מוצרי בנייה מחברה שבבעלותו. 

על מנת למנוע מצבים שכאלו יש לוודא שב הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה מחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הנו החתמת הקונה על הסכם שיתוף, תוך נתינת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה. 

חברי הקבוצה אשר אינם עומדים בהתחייבויותיהם: 

לאחר רכישת הקרקע וחתימת ההסכם לשירותי בנייה עם הקבלן המבצע קורה כי אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ובכך עשויים לעכב את שאר חברי הקבוצה וייתכן ויגרם נזק לפרויקט כולו. ניתן למנוע את הנזק שבעיכוב התשלומים כאשר השותף מובטח מראש על ידי כך שנבחר בנק מלווה שמספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף על ידי המערכת הבנקאית, מראש. כאשר שותף שאושר מראש על ידי הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה – מתחייב הבנק להיכנס בנעליו עד לסיום הפרויקט כאשר עם סיומו יממש הבנק את הדירה. אפשרות נוספת הנה, שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן עבור שירותי הבנייה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.