קבוצת רכישה

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצה של גורמים, לרוב פרטיים, שהתאגדה לצורך רכישת קרקע משותפת, ובמרבית המקרים בנייה משותפת על הקרקע מתוך מטרה לקבל יחידות דיור נפרדות לחברי הקבוצה.

יתרונותיה הרבים של קבוצת הרכישה מתאפיינים במיוחד בשליטה גבוהה יותר  בתהליכי הבנייה ובעיקר בהוזלת העלויות, באמצעות מיסוי שונה וחסכון ברווח היזמי, כמו גם מימון משותף של חברי הקבוצה בבנייה.

ישנם מספר סוגים של קבוצות רכישה, ביניהם קבוצת רכישה לבנייה וקבוצה לרכישת קרקע בלבד. 

קבוצת רכישה לבנייה: 

חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע ובונים עליה במשותף. מדובר במערכת יחסים מורכבת יותר וארוכת טווח בין חברי הקבוצה, כאשר במקרים רבים, משתדלים חברי הקבוצה שהקבוצה תהיה הומוגנית ובכך ימנעו חילוקי דעות בתוך הקבוצה. 

קבוצה לרכישת קרקע בלבד: 

לרוב מדובר על צמודי קרקע, ולכן ניתן להפסיק את הפעילות המשותפת לאחר הרכישה של הקרקע בלבד, כשכל חבר בקבוצה בונה באופן פרטי, כל אחד על מגרשו, במטרה לבנות באופן עצמאי, לפי טעמו האישי, יכולתו הכלכלית וכיו"ב. בקבוצה שכזו אמנם מפספסים חברי הקבוצה את היתרונות הטמונים במימון משותף וההוזלה שבבנייה משותפת, אך נמנעים ממערכת יחסים ארוכת טווח,  ומקבלים שליטה מלאה על הבניה, התכנון, המפרט וכד'.

שלב רכישת הקרקע – יתרונות

הימנעות מתשלום מע"מ

כאשר רכישת הקרקע מתבצעת מול בעלי קרקע פרטיים, אין הרוכשים חייבים בתשלום מע"מ בעסקה, שכן, כאשר אנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, מס ערך מוסף אינו מוטל על העסקה. במקומות בהם הקרקע היא רכיב משמעותי מכלל עליות יחידת הדיור, הימנעות מתשלום יכול להוביל לחסכון רב בעלויות.

יש לשים לב שחסכון זה לא קיים כשקונים קרקע מגורם עסקי מסחרי, כמו חברה, המחויבת במע"מ, ו/או מנהל מקרקעי ישראל, שלמכרזים שהוא עורך ניגשות קבוצות רבות. עם מסירת הדירה וגם במכירתה לצד שלישי שוב אין חיוב במע"מ, שכן מדובר באנשים שסיימו לבנות עבור עצמם את הדירה וכאשר הם מוכרים לאנשים אחרים את הדירה גם עסקה זו נעשית בין גורמים פרטיים שאינם מוגדרים כעוסקים לצרכי מע"מ.

הואיל ומחיר השוק של הדירה (במכירה לאנשים שאינם בקבוצה) דומה בין קבלן למוכר פרטי, הרי שבעוד הקבלן צריך להפריש את סכום המע"מ לרשויות המס סכום זה נותר כרווח מלא בכיסו של חבר ב קבוצת הרכישה.

תשלום מס רכישה עבור מרכיב הקרקע בלבד

בעסקת מכר המתבצעת במסגרת קבוצת רכישה כאשר הקבוצה רוכשת את הקרקע בלבד, מס הרכישה הנו בגין מרכיב הקרקע בלבד ולא עבור דירה שלמה, ולמרות שהחבות במס רכישה בגין הקרקע בגובה של 5% מערך הקרקע ללא מדרגות מס, כפי שמקובל ברכישת דירה, סך התשלום נמוך ממיסוי מדורג של דירה שלמה. 

למרות האמור לעיל, יש לסייג רוכשי דירה ראשונה, הזכאים לפטור של כמיליון ₪ ראשונים מ מס הרכישה ואז ברוב המקרים מס הרכישה שלהם במסגרת הקבוצה עלול להיות גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. 

בחירת חברי הקבוצה

במקרים רבים ב קבוצות רכישה מתארגנות קבוצות הומוגניות ובעלות נושאים משותפים רבים ואפילו קבוצת חברים בכך נמנעים ברוב המקרים סכסוכים רבים אשר היו צצים בתדירות גבוהה יותר כאשר הקבוצה אינה הומוגנית כלל וכל אחד מחברי הקבוצה בעל דרישות, ציפיות, תחומי עניין שונים לגמרי. 

ללא ספק, יתרון גדול עבור חברי הקבוצה לגור בשכנות עם אנשים בעלי רקע דומה, טווח גילאים זהה, שפה משותפת, תחומי עניין זהים וכיו"ב…  

יזמים לרגע

קבוצת רכישה הנה תופעה חברתית אשר ממצבת את חבריה בסטאטוס מסוים אשר רבים היו רוצים להיות חלק ממנו שכן חברי הקבוצה שרובם שכירים, הופכים למשך הפרויקט ליזמים ונהנים מתחושה המעניקה להם הרפתקה ומעין שליטה בגורלם.

בשלב הבנייה – המפרט הטכני

יתרון משמעותי בהתארגנות ב קבוצת רכישה בא לידי ביטוי בשליטה בפרויקט שנקרא רכישת דירה. ישנם אשר מעוניינים ביותר שליטה על הבנייה, מפרט הטכני, קצב התקדמות הבנייה וכיו"ב. ב קבוצת רכישה אף ניתן לבחור את בעלי המקצוע (אדריכל, קבלן מבצע, מנהל עבודה וכד') החומרים (כלים סניטרים, ריצוף, חיפוי, צבעים וכד') תכנון הדירות לצרכים האישיים של הרוכש ועוד. היות וחברי הקבוצה מפקחים על עבודת בעלי המקצוע, כשאין שביעות רצון מבעל מקצוע ניתן להחליפו.

וכפי שכבר צוין לעיל, כאשר חברי הקבוצה בעלי תחומי עניין זהים יתכנו שינויים רבים אשר יתאימו ב קבוצת רכישה אבל לא יכלו להתאים לכל דייר מן השורה.   

לדוג' בעלי משפחות לילדים קטנים יעדיפו משחקיה בתחומי הרכוש המשותף בעוד שאוכלוסיה ללא ילדים קטנים קרוב לוודאי שיעדיפו מועדונית או חדר כושר באזורים אלו. 

חסכון בעלויות

הרווח מהוזלת הבניה בא לידי ביטוי בהוזלת מחיר הדירה עבור כל אחד מחברי הקבוצה, ואף אם עלות הביצוע ירדה מול העלות המשוערת בראשית הדרך, הרי שההחלטה האם לחלק את הסכום בין חברי הקבוצה או לייעד אותו למטרות אחרות נתונה לחברי הקבוצה בלבד. בקנייה שלא באמצעות קבוצת רכישה, גם אם יהיה רווח, הוא לא יגיע לידי הרוכשים, אלא יישאר בכיסו של היזם.

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה נע בין 15%-20% הוזלה לעומת רכישת דירה מקבלן. בפועל בדיקה מדויקת תעלה כי, במקרים רבים ההנחות בסופו של הפרויקט מגיעות לבין 10% ל-15% בלבד ולפעמים אף לפחות, בשל העלויות המשתנות לאורך הפרויקט. 

מימון 

המימון במסגרת קבוצת רכישה, ברוב המקרים, מושג בצורה מרוכזת לכלל הקבוצה ולפרויקט עצמו, בכך נהנים חברי הקבוצה בתנאי מימון טובים יותר, מאשר בחיפוש פרטני אחר מקור מימון. הנחה בעמלות, הנחה בעלויות פתיחת התיק, ריביות משופרות, מנגנון משיכת כספים לאורך הפרויקט ולא בתחנות קבועות מראש, הם רק חלק מן היתרונות במימון, מה גם שנחסכת לחברים הריצה לכמה בנקים וקבלת הצעות, באשר זו נעשית באופן מרוכז.

קבוצת רכישה – חסרונות

שלב רכישת הקרקע

הימנעות מתשלום מע"מ

במידה והקבוצה רוכשת את הקרקע מגורם מסחרי, חברה, משלמים חברי הקבוצה מע"מ כחוק, שעליו קבוצת הרכישה אינה יכולה להזדכות, סכום המייקר את עלות הרכישה. קבלן לעומת זאת מתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות", ובכך נותר המחיר כולל מע"מ כמחיר הקרקע הסופי עבור חברי קבוצות רכישה.

על מנת להימנע מחסרון זה, על חברי הקבוצה להתעקש ולרכוש את הקרקע מגורמים פרטיים בלבד. 

תזרים ומימון

בשלב ראשון בקבוצת רכישה רוכשים את הקרקע ומשלמים מלוא תמורתה, הכל לפני תחילת הליכי התכנון וקבלת היתר הבנייה שלב אשר יכול להימשך בין שנה לשנה וחצי. כך נוצר מצב שחברי הקבוצה נאלצים לממן את מלוא תמורת הקרקע זמן רב לפני תחילת הבנייה בפועל.  

לא זו אף זאת, במקרים רבים, המבנה המיסוי של הקבוצה לא מאפשר לקחת מימון על רכיב הקרקע, ואז, גם מבחינת ההון העצמי, דורשים מארגני הקבוצות שיהיה לחברי הקבוצה מימון עצמי לפחות בגובה של מחיר הקרקע, מה שיכול להגיע באזורי יוקרה עד כ- 50% מהעלות הסופית של יחידת הדיור.

שלב הבנייה

מחיר משוערך ליחידות הדיור

ב קבוצת רכישה חשופים החברים לשינויים בעלויות הבנייה, ביצוע, חומרים, פיתוח וכד'. המחיר המתוכנן מראש הנו שערוך בלבד ולא יכול להיות וודאי וסופי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט. יתכנו מקרים בהם המחיר הסופי עבור יחידת דיור היה יקר מן המתוכנן. 

תשלום מע"מ

עבור מרבית מעלויות הביצוע והבניה חבים חברי הקבוצה בתשלום מע"מ, ללא אפשרות קיזוז. 

תלות הדדית בחברי הקבוצה

כל אחד מחברי הקבוצה כפוף להחלטת הרוב אשר לא בהכרח משתלבות עם טעמו האישי הבא לידי ביטוי בין השאר בנושאי המפרט הטכני של דירתו, התכנון, בחירת חומרים, צבעים ועוד. אין הבטחה כי בחירת רוב חברי הקבוצה תתאם את רצונותיו של כל אחד מהפרטים בקבוצה. 

התלות ההדדית באה לידי ביטוי גם מהבחינה הפיננסית כאשר מוטל על כל הקבוצה יחד להרים את הפרויקט. במקרים רבים כאשר הקבוצה מנוהלת היטב ומאורגנת על ידי גורם מקצועי ומנוסה נמנעת מרבית הבעיה באמצעות הסדר הליווי הבנקאי. 

יחד עם זאת, עדיין חשוב לזכור, כי התלות ההדדית קטנה אך לא נעלמת, כשיש ליווי בנקאי מסודר ונכון, הבנק מממן המשך בנייה של חבר גם אם נקלע לקשיים כלכלי, עד סוף הבניה ואז נפרע ישירות מהחבר היחיד בלבד ולא מכלל הקבוצה, וכך מתאפשרת המשך בניית הפרויקט ללא עיכוב.

למצער, חברי הקבוצה אינם מוגנים מפני כשלון הקבוצה שכן ברכישה מול קבלן הרוכשים יכולים להיפרע מול הקבלן או באמצעות ערבויות בנקאיות, בקבוצות רכישה הבטוחה של כל חבר בקבוצה באה לידי ביטוי בעצם השתתפותו בקבוצה וזכויותיו בקרקע בלבד, אין לו בטוחות נוספות של ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, או יזם שאחראי וניתן לתבוע אותו במקרים שונים. חבר הקבוצה יכול לבוא בטענות רק אל עצמו ואל חברי הקבוצה, הדבר עלול לקרות בעיקר במקרים של החלטות שגויות בנושאי תכנון, שלפעמים יש להם השלכות כלכליות לא פשוטות על הפרויקט. 

משך הבנייה 

משך הבנייה במסגרת קבוצת רכישה ארוך יותר מאשר בקניית דירה רגילה, בעוד שבדירה  דירה רגילה קונים בדרך כלל אחרי שהוצאו היתרי הבנייה, ואף לאחר שהחלה הבנייה בפועל, בקבוצת רכישה יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה, תקופה המאריכה את הבנייה בפרק זמן של עד שנה וחצי נוספות.

תכנון הדירה המשוער, אשר נשא חן בעיני חברי הקבוצה אינו מחייב את הרשויות, שיכולות לדרוש שינויים מהותיים. 

במקרים קיצוניים ביותר יכול השינוי להיות גם באופי היחידות מצמודות קרקע לדירות רוויות, שינויי גדלים, כיוונים וכדומה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.