קבוצות רכישה

30.10.2022

קבוצות רכישה

מהי קבוצת רכישה

תהליך העסקה בקבוצת רכישה

הסכם שיתוף

קניית דירה מקבלן לעומת קבוצת רכישה

השלכות מס בהתארגנות כקבוצת רכישה

מהי קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לצורך רכישת קרקע אשר עליה תבנה הקבוצה, בניין מגורים משותף לחברים בקבוצה או יחידות דיור.

האלטרנטיבה המקבילה הנה רכישה מקבלן לפי התנאים שמכתיב הקבלן.

המטרה העיקרית בהצטרפות ל קבוצת רכישה הנה על מנת לחסוך בעלויות רכישת הדירה, שכן כאשר הקבוצה מתארגנת, חברי הקבוצה למעשה חוסכים את הרווח היזמי בבנייה למגורים אשר נע בין 20%-25% מעלות הפרויקט כולו.

החיסכון בעלויות מתבטא אף בעלויות נוספות פרט לרווח יזמי כגון: פרסום, עלויות שיווק, סוכני מכירות וכיו"ב, לכן, כשמדובר ב קבוצת רכישה מרבית מהעלויות המפורטות לעיל נחסכות.

כמו כן, רכישת הקרקע מתבצעת על ידי הקבוצה אשר מהווה יחיד פרטי לצורך עניין המיסוי ולכן אין מע"מ בגין הקרקע, חסכון של כ – 16% ממחיר הקרקע.

במועד רכישת הקרקע, ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה על הקרקע על הקרקע בלבד בשיעור של 5% ממחירה.

כמות החברים ב קבוצות רכישה יכול להגיע אף למאות חברים וכי אז ברוב המקרים עומד בראש הקבוצה גוף ניהולי שגובה דמי ניהול עבור הפרויקט, במובן מסוים התשלום עבור הניהול יכול להיות במקרים רבים זהה ל"תשלום" עבור רווח יזמי.

הביקוש להצטרפות ל קבוצות רכישה נפוץ בעיקר באזור גוש דן כאשר ייתכן ובאזורים מבוקשים פחות כגון צפון ודרום הארץ אין טעם ליצור קבוצת רכישה שכן הרווח הצפוי לקבלן הנו נמוך משמעותית.

שני סוגים להתארגנות בקבוצת רכישה:

קבוצת רכישה מסוג 1:

היזם מאתר קרקע מתאימה לבנייה ואז מגייס קבוצת רוכשים, זוהי בדרך כלל הדרך הנפוצה ביותר. גיוס חברי הקבוצה יכול להתבצע במספר רב של דרכים החל בפרסום בעיתונות, אינטרנט או חבר מביא חבר ופנייה על פי מגזרים, תחומי עיסוק כאשר השאיפה להקים קבוצה בעלת תחומים עניין משותפים על מנת ליצור קבוצה הומוגנית .

לאחר שהקבוצה מגובשת מגיע השלב הפרקטי הכולל כתיבת תוכניות בנייה, קבלת היתר בנייה עבור התוכניות וביצוע בפועל.

בשלב הראשוני של רכישת המגרש על החברים להזרים כספים בהתאם לחלק היחסי של כל חבר בקבוצה, ברוב המקרים מדובר בהון עצמי.

רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הרוכשים: שלב חשוב ומהותי בתהליך הרכישה הנו רישום הערת אזהרה על שם כל רוכש על פי החלק היחסי שלו במגרש וכי אז מונעים שימוש לא הוגן במגרש שנרכש.

קבוצת רכישה מסוג 2: הסוג הפחות נפוץ בהתארגנות כ קבוצת רכישה הנו כאשר ישנו גורם מקצועי המלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו, ואותו גורם גורף לעצמו חלק מהרווחים (עד 10%), החיסכון בדרך זו קטן יותר.

בשיטה זו רשויות המס נוטות להתערב יותר וכי אז קורה שתשלומי המסים יהיו גבוהים יותר, היות והעסקה יכולה להיחשב כפיקטיבית ולא כשתי עסקאות נפרדות לרכישת הקרקע והזמנת שירותי בנייה.

החיסכון בעלויות בהתארגנות כקבוצת רכישה
כאמור החיסכון המשמעותי כאשר מתארגנים כ קבוצת רכישה מתבטא בחיסכון הרווח של הקבלן ממכירת הדירה, רווח זה יכול להגיע עד ל- 25% ממחיר הדירה ובדירות יוקרה אף ליותר מכך. בפועל החיסכון הממוצע של קבוצות רכישה עומד על סך של 15% ממחיר הדירה. לעתים קרובות החיסכון מתבטא גם בתשלומי מס מופחתים אולם העניין תלוי באופי הפרויקט ואופן שיווקו. בימים אלו, רשויות המס בודקות את הפרויקטים לרבות הפרסומים שנעשו, הסכמי הרכישה הכתובים ואז מגיעים למסקנה האם לחייב בתשלומי מסים ובאלו מהם.

הפרמטרים שמומלץ לבדוק לפני ההצטרפות לקבוצת רכישה

כמובן שבראש ובראשונה יש לבצע בדיקה מדוקדקת של כל פרטי העסקה, שכן הרצון העז להיות חלק מקבוצת רכישה לעתים גובר על האטרקטיביות של העסקה, לכן מומלץ לבדוק היטב האם הפער בתשלום לעומת רכישה מקבלן אכן משמעותי שאז אכן כדאי להצטרף ל קבוצת רכישה.

מומלץ לבדוק היטב את כל הגורמים המעורבים בעסקה החל מהיזם ניסיונו בליווי קבוצות רכישה לרבות יכולתו הפיננסית, חברי הקבוצה, המכנה המשותף עמם וכלה בהסכמים שעליהם יש לחתום ומעל לכל, הסיכוי לקבל היתר בנייה.

ליווי מקצועי של בעלי מקצוע

מומלץ לפנות לבעלי מקצוע אשר בקיאים בתחום ובעלי ניסיון. עורך דין אשר מייצג את חברי הקבוצה צריך לבדוק ולפעול לקידום הפרטים המשפטיים הקשורים בעסקה כגון רישום הערת אזהרה, קבלת בטחונות מהיזם, בדיקה מקיפה של הסכם השיתוף בין החברים לקבוצה והסכם נוסף עם היזם, קבלת חו"ד משמאי מוסמך בדבר המצב התכנוני של הקרקע הנרכשת וקבלת חו"ד משפטית מ יועץ מס בדבר תשלומי המס בעסקה וההקלות הצפיות.

עורך דין ורואה חשבון יכולים לבחון האם העסקה אטרקטיבית מבחינת תשלומי מס, ולבחון האם ישנה הפרדה אמיתית בין שלב רכישת הקרקע לשלב התחלת הבנייה עצמה כי אז ייתכנו הקלות מס מסוימות. כאשר ההפרדה היא מלאכותית בלבד לא צפויות הקלות מס, וחשוב מאוד לתת את הדין לפרט זה אשר יכול להיות ההבדל המשמעותי בין עסקה אטרקטיבית לבין עסקה ללא הפחתה משמעותית במחיר הדירה.

יש לקחת בחשבון שהתארגנות כ קבוצת רכישה גוזלת זמן רב לעומת רכישה מקבלן, ההתעסקות והירידה לפרטים של חברי הקבוצה הנה חיובית ברמה שניתן להחליט יותר פרטים החשובים לכל חבר בקבוצה אבל ישנו אובדן זמן אשר הנו משמעותי עבור אנשים רבים.

כמו כן, יש לקחת בחשבון שישנם סיכונים גבוהים יותר בהתארגנות כ קבוצת רכישה, ואופן קבלת ההחלטות הנו שונה ומורכב יותר.

לסיכום – היתרונות בהתארגנות כקבוצת רכישה –

חסכון בעלויות לעומת רכישה ישירה מקבלן.
תלות קטנה יותר במצבו הפיננסי של היזם או הקבלן המבצע של הפרויקט.
השפעה משמעותית יותר במפרט הטכני של הדירה ואופי הפרויקט.
ברוב המקרים- אוכלוסיה איכותית יותר, הומוגנית, ובעלת תחומי עניין דומים.

החסרונות בהתארגנות כקבוצת רכישה –

הרווחיות המובטחת לעומת רכישה מקבלן לעתים רבות מצטמצמת עד שההתארגנות כקבוצת רכישה אינו משמעותי.
אובדן זמן לא מבוטל.
במקרים רבים, למרות שהקבוצה הומוגנית, ההחלטות המתקבלות אינם לשביעות רצונם של חלק מחברי הקבוצה.
אוכלוסיה הומוגנית מידי לא תמיד רצויה בקרב רבים.
מנגנוני החלטה בעייתיים עלולים לחבל בטיב הפרויקט ובקידומו.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

תהליך העסקה בקבוצת רכישה

קבוצת רכישה הנה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע.

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

במכירה רגילה הקבלן או היזם רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות לאנשים פרטיים, כאשר במסגרת העסקה מתחייב הקבלן המוגדר כעוסק מורשה/חברה בע"מ למכור את הקרקע ושירותי הבנייה, כאשר לקבלן הוצאות רבות כגון: מע"מ, היטלי פיתוח, מס רכישה על הקרקע, מס מכירה בגין מכירת הדירה, מס הכנסה, הוצאות מימון הפרויקט הוצאות שיווק שונות, וכמובן רווח יזמי. מדובר בעלויות גבוהות אשר מייקרות את גובה שווי הדירה עבור הרוכש. בהתארגנות כ קבוצת רכישה מנסים חברי הקבוצה להוזיל את עלויות הרכישה באמצעות חסכון בחלק מהפרמטרים המפורטים לעיל, במיוחד מיסוי ורווח יזמי.

בעסקה שכזו מתארגנת קבוצה אשר מאתרת קרקע מאושרת לבנייה וכל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. לאחר רכישת הקרקע מתקשרת הקבוצה בחוזה עם קבלן מבצע, שירותי תכנון וכיו"ב. חברי הקבוצה למעשה מוותרים על שירותיו של הקבלן/יזם ובכך חוסכים לעצמם עלויות רבות במיוחד רווח יזמי.

בקבוצות גדולות בדרך כלל יעמוד בראש הקבוצה גוף ניהולי/יזם אשר יאתר את הקרקע, ירכז את חבריה וינהל את הפרויקט ובמקרה שכזה יגבה בין 5%-10% משווי העסקה.

חסכון נוסף ומשמעותי עבור חברי הקבוצה הנו בהוצאות המימון שכן כל חברי הקבוצה מגייסים הון עצמי פרטי ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות אף הוא נחסך היות וכל הדירות כבר מכורות עוד במועד רכישת הקרקע ואין צורך להשקיע מאמץ ועלויות כספיות.

מיסים: בעסקה שכזו חברי הקבוצה לא מחויבים בתשלום מע"מ על מרכיב הקרקע. חסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח היות וחברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. כאשר העסקה מתבצעת על ידי קבלן עליו לשלם מע"מ גם על מרכיב זה והסכומים הללו מגולגלים על הרוכש הפרטי.

מס רכישה משולם עבור עלות הקרקע בלבד ולא על עלות הדירה בהנחה שהמוכר של הקרקע הנו יחיד ולא חברה/עסק.

יש לשים לב שכאשר רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ היות ומנהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק, לכן חשוב מאוד שהקרקע המוצעת למכירה הנה של אדם פרטי. החיסכון בתשלום המיסים מוערך בכ- 17% משווי הדירה.

יתרון משמעותי נוסף הנו בטחונו וחסינותו של הרוכש מפני התמוטטות הקבלן המבצע שכן הקרקע בבעלותו והתשלום לקבלן המבצע הנו בהתאם להתקדמות הבנייה כך שלא נגרם נזק מהותי שניתן לכמת פרט למציאת קבלן מבצע חלופי אשר ימשיך את העבודה של קודמו.

מניעת סיכונים

חשוב לדעת שישנם סיכונים בהשתתפות ב קבוצות רכישה וכי כל סיכוי להרוויח מלווה בסיכון.

מיסים

מהות העסקה מאוד משמעותי לעניין חיוב בתשלום המסים בעסקה במסגרת קבוצות רכישה. ייתכן מצב שבו למרות שישנם הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה, העסקה עשויה להיחשב במקרים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי או אף שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית. זהו פרט מאוד משמעותי שצריך להילקח בחשבון טרם הצטרפות ל קבוצת רכישה שכן מדובר בחלק משמעותי מהפער שאמור להיווצר בחסכון בעלויות.

פיצול עסקאות: מומלץ לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע וכי פרטי שירותי הבנייה לא עולה במועד רכישת הקרקע, וזאת על מנת להוכיח שהעסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע הנה עסקה עצמאית במועד אחר ומעמד אחר. רצוי שחברי הקבוצה יחתמו על העסקה עבור שירותי הבנייה רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע, יש לוודא שאין מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן ספציפי, וההחלטה הנ"ל נתונה להחלטתם של בעלי הקרקע וכי אין כל זיקה בין בעלי הקרקע, הקבלן המבצע ויזם הפרויקט.

בטוחות

לאחר רכישת הקרקע חברי הקבוצה מתקשרים עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה הקבלן המבצע אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע בלבד.

במידה והקבלן המבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה היות ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני הכולל ערבויות בנקאיות ואז הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר בהנחה שהראשון לא עמד בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה הבנייה. בכל מצב אין לתת לקבלן המבצע חזקה בקרקע וזאת יש לעגן בחוזה הבנייה אשר מגדיר את מעמדו של הקבלן כבר רשות ולא כמחזיק בקרקע.

מכירת הזכויות הנרכשות:

ישנם מצבים שבהם אחד מחברי הקבוצה מעוניין למכור את חלקו בקרקע לגורם שלישי למרות שלרוכש הפוטנציאלי יש אינטרס המנוגד לטובת הקבוצה ויתנה את הסכמתו בקבלת ההחלטות בהסכמת הקבוצה לדבר הנוגד את אינטרס כלל חברי הקבוצה, נניח שהוא מחייב את חברי הקבוצה לרכוש מוצרי בנייה מחברה שבבעלותו.

על מנת למנוע מצבים שכאלו יש לוודא שב הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה מחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הנו החתמת הקונה על הסכם שיתוף, תוך נתינת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.

חברי הקבוצה אשר אינם עומדים בהתחייבויותיהם:

לאחר רכישת הקרקע וחתימת ההסכם לשירותי בנייה עם הקבלן המבצע קורה כי אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ובכך עשויים לעכב את שאר חברי הקבוצה וייתכן ויגרם נזק לפרויקט כולו. ניתן למנוע את הנזק שבעיכוב התשלומים כאשר השותף מובטח מראש על ידי כך שנבחר בנק מלווה שמספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף על ידי המערכת הבנקאית, מראש. כאשר שותף שאושר מראש על ידי הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה – מתחייב הבנק להיכנס בנעליו עד לסיום הפרויקט כאשר עם סיומו יממש הבנק את הדירה. אפשרות נוספת הנה, שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן עבור שירותי הבנייה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

הסכם שיתוף

הסכם השיתוף – אחד מעיקרי הצלחת קבוצת רכישה

הפרויקט של קבוצות רכישה הנו עתיר משתתפים וגורמים אשר לוקחים חלק פעיל בקידום הפרויקט, כגון: בעל הקרקע (רצוי שיהיה אדם פרטי – למטרות מס), מארגני הקבוצה (רצוי שרק יארגנו את הקבוצה למטרות רכישה ולא יחליפו את מקומו של הקבלן- למטרות מס) חברי הקבוצה, בעלי מקצוע – עו"ד, מפקח, אדריכל, יועץ מס, קבלן מבצע וכיו"ב.

בין חלק ניכר מהגורמים המפורטים לעיל, נרקמים הסכמים משפטיים אשר מהווים מטרייה משפטית ותחתיה פועלים הגורמים האמורים.

מובן כי להסכמים המשפטיים יש חשיבות רבה להצלחת הפרויקט כקבוצת רכישה לרבות הצלחת הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות לאורך חיי הפרויקט, כדוגמת קשיים כלכליים של אחד החברים בקבוצה, בעיות עם קבלן ביצוע וכיו"ב.

אחד ההסכמים המשמעותי והחשוב ביותר הנו הסכם השיתוף שבין חברי הקבוצה.

הסכם השיתוף מהווה מעין מסמך לייסודה של הקבוצה אשר קובע את הכללים ביחס לניהול הקבוצה ומגדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובינם לבין צדדים שלישיים.

מנסחי הסכם השיתוף צריכים לכלול בהסכם את נקודות הכשל אשר עלולות לצוץ בהתארגנות במסגרת קבוצות רכישה ואת האופן שבו מטפל הסכם השיתוף בנקודות הללו ופותר אותן.

מקצת הנקודות החשובות שיש לכלול בהסכם השיתוף:

רכישת הקרקע ובנייה משותפת של חברי הקבוצה

על הסכם השיתוף לכלול את התכלית המשותפת של ההתארגנות, הרכישה המשותפת של הקרקע ולאחר מכן בנייה עליה.

יש לכלול התייחסות לקרקע הנרכשת, למצבה המשפטי והתכנוני ולפרט האם בכוונת הקבוצה לבצע פעולות שונות על הקרקע כגון בקשת הקלות, היתר לשימוש חריג, פינוי דיירים מוגנים, פינוי פולשים, הריסת מבנה קיים וכיו"ב.

הגדרה של הגורמים המעורבים בעסקה

יש להתייחס לכל אחד מחברי הקבוצה כישות עצמאית וכולם ביחד כקבוצה, יש לקבוע את מעמדו של מארגן הקבוצה והקבלן המבצע בפרויקט. יש לקבוע את זהות הבנק המלווה בעסקה ואת סמכויותיו הנלוות. כמו כן, יש לקבוע את תפקידם של בעלי המקצוע והיועצים של הקבוצה כגון: עורך דין, יועץ מס, שמאי, מפקח, אדריכל, יועץ מיזוג, יועץ מעליות וכיו"ב.

חלוקה של היחידות

יש לכלול בהסכם השיתוף את הדרך המוצעת לחלוקת היחידות בין החברים אם בדרך של הגרלה או בכל דרך אחרת שנראית לקבוצה.

כאשר ישנה חלוקה עקרונית בין חברי הפרויקט של היחידות במבנה שייבנה על הקרקע, רוכש כל אחד חלק יחסי מסוים מתוך הקרקע ואף נושא באותו החלק באופן יחסי בהוצאות הכרוכות הליווי הפרויקט.

למרות האמור לעיל, רצוי כי הסכם השיתוף יכלול מנגנון אשר לפיו, תעודכן טבלת האיזון, ותבוצע התחשבנות בין חברי הקבוצה, וזאת לאחר הוצאת היתר הבנייה שכן רק אז יהיה ברור באופן סופי מה ייבנה על הקרקע,.

על הסכם השיתוף לכלול "טבלת איזון" שמכין שמאי מוסמך אשר על פיה מחושב מהו השיעור של כל יחידה שצפויה להיבנות מתוך סך כל שווי הפרויקט.

ההתחשבנות האמורה לעיל, בין חברי הקבוצה, מכונה "תשלומי איזון" והיא חייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס.

מיסוי

חלק ניכר מהיתרונות שבהתארגנות בקבוצת רכישה מתבטא בעלויות נמוכות יותר לעומת רכישה מקבלן. הפער בעלויות מתבטא במקרים רבים כתוצאה ממיסוי נמוך יותר ברכישה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן.

יחד עם זאת, בימים אלו, מנסות רשויות המס לקדם חקיקה אשר שתהיה בעוכריה של קבוצות הרכישה ותגרום למיסוי כמעט זהה ברכישה באמצעות קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן.

בהתאם לאמור לעיל, ניתן לראות שכיום רשויות המס בוחנות באופן מיוחד עסקאות מסוג קבוצות רכישה, ולעתים קרובות מטילות מס על הרוכשים ו/או מארגן הקבוצה/יזם ולכן חשוב לקחת בחשבון שייתכן וייגבה מס נוסף על חברי הקבוצה.

חשוב לציין שהמסים, ככל שיחולו, כגון: היטל השבחה, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב אשר הסכום הסופי מתברר רק בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה, מוטלים על כל חברי הקבוצה, באופן יחסי לחלק של כל פרט בקרקע.

ניהול הקבוצה

הסכם השיתוף צריך לכלול גופים כגון: אסיפה כללית ונציגות אשר יקבלו החלטות עבור חברי הקבוצה וכמובן את דרך המינוי של החברים בגופים.

על הנציגות/אסיפה כללית מוטלת החובה למנות יועצים כגון: עורך דין, שמאי, יועץ מס, קבלן מבצע, בחירת בנק מלווה וכיו"ב.

לצורך ניהול הפרויקט קיימים שני פורומים:

אסיפה כללית: אשר אמורה לקבל את ההחלטות המשמעותיות ביותר ורק אותן.

כמובן שעל הסכם השיתוף לכלול התייחסות לאופן כינוס האסיפה הכללית, הנושאים שעליה להחליט, האופן שבו יתקבלו החלטות וכיו"ב.

נציגות:

פורום הכולל בין 3-5 מחברי הקבוצה, המתנדבים לתפקיד ולא מקבלים עבורו שכר ואשר נבחרים על ידי חברי הקבוצה בתחילת הדרך. כל ההחלטות השוטפות, המעקב והניהול השוטף של הפרויקט מבוצעים על ידי הנציגות. לתפקידה של הנציגות מחד לייצג את האינטרסים של חברי הקבוצה ומאידך, לעשות זאת באופן יעיל והחלטי כך שהפרויקט יקודם.

בנק מלווה בעסקה

ללא כל ספק, לבנק המלווה ב קבוצות רכישה חשיבות רבה ומכרעת בקידום הפרויקט.

בתחילת הדרך, פונה הקבוצה באמצעות הגופים שברשותה, למספר בנקים ולבסוף בוחרת את הבנק המתאים וזאת לפי הריביות, העמלות, שיעור ההון העצמי הנדרש וכיו"ב.

בין היתרונות בליווי בנקאי בעסקה שכזו, הנו , בין היתר, מעצם העובדה שכל חברי הקבוצה מחויבים להגיע לבנק המלווה ולהציג את היכולות הכלכלית שלהם, לקבל אישור כל אחד בנפרד, למתן הלוואה בהיקף הדרוש. במקרים רבים, מדובר בהלוואות של כ- 70% מהעלות הצפויה של היחידה. לאחר קבלת האישור, ייפתח לכל אחד מחברי הקבוצה חשבון שבו הוא יכול להפקיד כספים – במידה והוא מעוניין לממן את חלקו בפרויקט מהון עצמי או לקחת הלוואה – ואז הבנק יעמיד בחשבון את ההלוואה שתשמש למימון חלקו של אותו חבר בעלויות הפרויקט.

כאשר הבנק המלווה בודק מהי היכולת הכלכלית של כל חבר, ונותן את אישורו לעסקה, משתמע מכך שגם אם החבר נקלע לקשיים כלכליים, הבנק נכנס לנעליו ומשלם את כל העלויות הנדרשות במקום אותו חבר ונפרע ממנו באמצעות מכירת הדירה כך שהפרויקט לא תלוי בעמידה בתשלומים של כל חבר וחבר.

על מנת לוודא שאכן התשלומים הנדרשים אכן מוצדקים, ממנים מפקח המקובל גם על הבנק ותפקידו לפקח שהבנייה מתבצעת כשורה וכל התשלומים כאמור מוצדקים.

עורך הדין של הקבוצה

עורך הדין של הקבוצה עורך, מנסח ומייצג את הקבוצה בכל מערכת ההסכמים לרבות הסכם השיתוף, ההסכם לרכישת הקרקע, הסכם הליווי הבנקאי, ההתקשרות עם היועצים בפרויקט, הסכם עם קבלן מבצע ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט עד להשלמת הבנייה ורישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין – טאבו.

יובהר כי מתוקף תפקידו של עורך הדין אין הוא זה המגיש חוו"ד מקצועית בעניין הקרקע מההיבט התכנוני, שכן זהו תפקידו של השמאי, לוודא שהקרקע הנרכשת אכן מיועדת למגורים וכי אין כשלים צפויים לבנייה, ואף בעניין המיסוי על העסקה, מומלץ למנות יועץ מס אשר אחראי על ההשלכות של חיובי המס בעסקה.

עורך הדין של הקבוצה אמור להחזיק בנאמנות ייפויי כוח רחבים של כל אחד מחברי הקבוצה אשר מקנים לו את האפשרות לבצע בשמם פעולות ולהתקשר בשמם בהסכמים ו/או למכור, מכירה כפויה של היחידה של חבר בקבוצה אשר הפר את ההסכמים.

אופן העברת הזכויות

העברת הזכויות מאחד החברים בקבוצה לחבר אחר בקבוצה או לצד ג' עשויה להתרחש בשני מצבים:

העברת זכויות כפויה, כגון: פשיטת רגל, כינוס נכסים, מוות וכיו"ב.
העברת זכויות רצונית: חבר בקבוצה אשר מרצונו מממש את זכויותיו בפרויקט ומוכר אותן לצד ג'.

הסכם השיתוף אמור לכלול מנגנונים מתאימים לשתי הסיטואציות הנ"ל.

כמובן, שעל החבר החדש להיכנס לנעליו של החבר המוכר את זכויותיו והוא מתחייב בכל ההסכמים וההתחייבויות של החבר המוכר, וכמובן עליו לקבל את ההסכמה של הבנק המלווה בעסקה.

הסכם השיתוף יכול אף לכלול דרישה לקבלת הסכמה של הנציגות להעברת הזכויות.

הפרה וסנקציות

האינטרס העיקרי בהתנהלות הפרויקט אשר עומד כנר לרגליי מנסחי הסכם השיתוף הנו הרצון להשלים את הפרויקט במהירות, יעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה.

לכן מאפשר הסכם השיתוף להטיל סנקציות כנגד חברי הקבוצה אשר מפרים את הוראותיו, אשר עלול לגרום להפרעה להתקדמות הפרויקט.

לא זו אף זאת, הסכם השיתוף מאפשר לכפות על החבר המפר מכירה של זכויותיו בפרויקט, למרבה במחיר ולהחליפו בצד ג', הרוכש החדש.

סכסוכים

רצוי שהסכם השיתוף יכלול מנגנון ליישוב סכסוכים בין חברי הקבוצה באמצעות בוררות אשר הנו כלי הנו חשוב במיוחד שכל כל סכסוך עלול לעכב את הפרויקט.

כמו כן, מומלץ לכלול במסגרת ההסכם סעיף המונע מחברי הקבוצה להטיל צו מניעה על הקרקע המעכב את הבנייה והתקדמות הפרויקט.

במיוחד חשוב כי הסכם השיתוף יתאים את עצמו למקרה הספציפי, סוג הקרקע מבחינה תכנונית, חברי הקבוצה ותחומי העניין החשובים להם במסגרת הפרויקט.

מעל לכל, חשוב ליצור מנגנונים הצופים פני העתיד ביחס לכל השלבים בהתפתחות הפרויקט ולהכין את הכלים המשפטיים הדרושים, מבעוד מועד, להתמודדות יעילה עם נקודות הכשל במימוש הפרויקט.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

קניית דירה מקבלן לעומת קבוצת רכישה

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה טומנת בחובה לא מעט התלבטויות סיכונים וחוסר וודאות.

הסיכונים המובהקים ברכישה במסגרת קבוצת רכישה הנם כדלקמן:

פרישת חלק מחבריה.
סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה.
שינויים לרעה במיסוי.
התייקרות חומרי גלם.

כמובן שישנם סיכונים אשר במסגרת הסכם שיתוף יסודי ומקיף בעל מנגנונים משפטיים איכותיים, יכול להתמודד עם חלק מהסיכונים הרשומים לעיל, אולם ישנם סיכונים אשר גורמים לחוסר וודאות ברכישה במסגרת קבוצת רכישה אשר אינם תלויים בהסכמים, חברי הקבוצה או יועצי הקבוצה אלא תלויים בתנודות השוק ובכלכלה באופן כללי.

יתרה מכך, רבים נוטים לחשוב שתפקיד הבנק הנו ללוות את פרויקט הבנייה למגורים בעוד שבפועל תפקיד הבנק המלווה מסתכם בהלוואת עשרות מיליונים לקבוצה ולא מעבר לכך.

ישנם שיקולים אשר לא נלקחים בחשבון במועד ההחלטה האם להצטרף לקבוצת רכישה, אולם יש לתת עליהם את הדין, לדוגמא:

תשלום עבור הרשמה: על מנת להצטרף לקבוצת רכישה יש לשלם מקדמה ליזם. המקדמה תוחזר רק במידה ולא תתגבש קבוצה, לעומת הרשמה לפרויקט בנייה עם קבלן אשר לא כורכה בשלום.

מחיר: המחיר בקבוצות רכישה אינו סופי וניתן לשינויים עד לסיום הפרויקט בהתאם לעלויות הבנייה ופרמטרים נוספים, לעומת רכישה מקבלן שהמחיר הנו סופי ומוחלט במועד הרכישה.

חסכון בעלות הדירה: ברכישה במסגרת קבוצות רכישה ישנו חסכון של כ- 20% מערך הדירה, הרוכשים חוסכים את הרווח היזמי של הקבלן, הוצאות פרסום ושיווק, אגרות והיטלים המוטלים על הקבלן ומגולגלים על הרוכש. ברכישה מקבלן, הרוכש אמנם משלם מחיר סופי אולם המחיר כולל את המסים המוטלים על הקבלן, הרווח היזמי וכיו"ב אשר מגולגלים על הרוכש.

מימון הפרויקט: בקבוצות רכישה, על הרוכש לגייס מהונו העצמי סכום אשר לפחות יספיק לרכישת הקרקע, כאשר במקרים רבים, השלב הראשוני לא מאפשר לקיחת משכנתא מהבנק, לעומת רכישה מקבלן, שניתן להיעזר במשכנתא והתשלום הנו לפי התקדמות הבנייה, עד למסירת הדירה.

יחס ובטחונות: בקבוצת רכישה, הרוכש צריך להיות מודע לעובדה שיהיה עליו להשקיע מזמנו במערכת מורכבת של התקשרויות והחלטות. ערבויות: הערבויות הנן ערבויות ביצוע מול בעלי מקצוע בלבד. לעומת רכישה מקבלן, כאשר הקבלן הוא זה אשר מוסר ללקוח את המוצר המוגמר, ללקוח עומד כערבות חוק המכר דירות אשר מגן על זכויותיו לקבלת דירה או להחזר כספים ששולמו.

התקדמות ולוח זמנים: בקבוצות רכישה כל ההתארגנות הנה טרם קבלת היתר בנייה, הזמן עד למסירת הדירה יכול להיות ארוך, לעומת רכישה מקבלן, אשר מועד המסירה ידוע מראש, הרכישה מתבצעת לאחר קבלת היתר בנייה, וכמובן שישנו פיצוי מוסכם באיחור שאינו מוצדק.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

מיסים לתשלום בקבוצות רכישה

עד כה נהנו חברי קבוצות רכישה ומארגני קבוצות רכישה משקט תעשייתי בעניין חבויות מס במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה. לאחרונה גוברת הנטייה של רשות המסים להכביד על קבוצות רכישה את נטל המס הכרוך ברכישת קרקע בנפרד ורכישת שירותי בנייה.

טענת רשויות המס מתבססת על העובדה שכאשר קבוצה מתארגנת ורוכשת קרקע לבנייה אשר ברור מעבר לכל ספק שכל חברי הקבוצה בסופו של דבר יקבלו דירה מוגמרת, לכן מדוע שלא לגבות מס רכישה עבור רכישת דירה כפי שמשלמים רוכשים אחרים שלא במסגרת קבוצות רכישה, שכן זהו תכנון מס שאינו לגיטימי.

נראה כי רשות המסים פועלת במרץ על מנת לחסל את קבוצות הרכישה, רבים סבורים כי זהו מהלך שגוי ולא מוצדק שכן רכישה מקבלן לעומת קבוצות רכישה שונה בתכלית והסיכונים והסיכויים אינם זהים כלל.

ברכישת דירה מקבלן חל חוק המכר דירות ועל הקבלן להבטיח את כספו באמצעות ערבויות שונות, לעומת קבוצת רכישה אשר חבר הקבוצה נוטל על עצמו סיכונים רבים שאינם מנת חלקו של רוכש דירה מקבלן.

יתרה מכך, קיימים סיכונים הכרוכים בהזמנת עבודות קבלניות מקבלן ביצוע, בקבלת הסכמות מצד כל חברי הקבוצה לכל מהלך עד קבלת הדירות, בקבלת היתר בנייה, בחלוקת הדירות בין החברים ובהסכמה למפרט טכני ליחידות ועוד. יש לקחת בחשבון, שבמועד רכישת הקרקע, החלוקה בין הפרטים בקבוצה אינה סופית ונתונה לשינויים שכן עדיין לא התקבל היתר בנייה וכל ההליך עדיין אינו סופי ומוחלט.

חברי הקבוצה, לכל אורך הפרויקט מצויים במצב של הערכת תקציב ואין כל וודאות למחיר הסופי, ובמצבים של קבוצות קטנות, ללא ליווי בנקאי, קיים תלות בכך שכל חברי הקבוצה יצליחו לממן את העסקה עד סופה.

לאור הסיכונים המפורטים לעיל, אשר הנם מנת חלקו של כל חבר בקבוצת רכישה, מדוע על חבר בקבוצת רכישה לשלם מסים כאילו רכש מוצר אחר לגמרי – דירת מגורים מקבלן.

כמו בכל עסקת מקרקעין, יש לבחון כל מקרה לגופו, ולוודא שאכן כל הסיכונים הנם אמיתיים, וכי אז אין להתיר התערבות של רשות המסים בעסקה, כאשר הסיכונים שלעיל אינם אמיתיים, לדוגמא: ניתנת לרוכש ערבות למחיר הסופי של הדירה, הרי שמדובר בעסקת מכר של דירת מגורים, המוצגת כשתי עסקאות, ואין להקל על שותפיה בתשלומי המס.

חשוב לציין כי עצם העובדה שבסוף הפרויקט מתקבלת דירת מגורים אצל שני פרטים שונים, אינה מעידה על כך שמדובר בהכרח באותו מוצר.

יש להבחין לעומת זאת, בקבוצות רכישה פיקטיביות, אשר מפרסמות לרוכשים את המוצר המוגמר שהנו דירת מגורים וכי הלכה למעשה אין הפרדה בין רכישת הקרקע לקבלת שירותי הבנייה שכן היזם רוכש את הקרקע ומציע לרוכשים דירות מוגמרות ומצפה לקבל הקלות מס עבור העסקה שאינה נחשבת לעסקה במסגרת קבוצת רכישה.

מיסים:

רכישת הקרקע מתבצעת על ידי הקבוצה אשר מהווה יחיד פרטי לצורך עניין המיסוי ולכן אין מע"מ בגין הקרקע, חסכון של כ – 16% ממחיר הקרקע.

במועד רכישת הקרקע, ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה על הקרקע בלבד בשיעור כ5% ממחירה.

בעסקה שכזו חברי הקבוצה לא מחויבים בתשלום מע"מ על מרכיב הקרקע. חסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח היות וחברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. כאשר העסקה מתבצעת על ידי קבלן עליו לשלם מע"מ גם על מרכיב זה.

מס רכישה משולם עבור עלות הקרקע בלבד ולא על עלות הדירה בהנחה שהמוכר של הקרקע הנו יחיד ולא עסק.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

פרטים ליצירת קשר

כתבות ומאמרים אחרונים

מיקום המשרד

ברשת החברתית