במסגרת פעילותן של רשויות התכנון לקידום אינטרסים ציבוריים, עלולות להתקבל החלטות תכנוניות הגורמות לירידת ערך של מקרקעין פרטיים. מצב זה יכול להתרחש בעקבות אישור תוכנית מתאר המשנה את ייעוד הקרקע או מגבילה את אפשרויות השימוש בה, ובמקרים אחרים עקב הליכי הפקעה. החוק הישראלי מכיר בצורך לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו כתוצאה מפעולות אלו, וקובע מנגנונים סטטוטוריים המסדירים את הזכות לפיצוי. במאמר זה נתמקד במנגנון הפיצויים בגין פגיעה בשווי מקרקעין הנובעת מאישורה של תוכנית מתאר.
פרק ט' לחוק התכנון והבניה
פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (סעיפים 197 עד 202), מתווה את התנאים המזכים בעל מקרקעין שנפגע מתוכנית מתאר שאושרה, בקבלת פיצויים. הפרק גם קובע מקרים חריגים בהם, למרות הפגיעה, תישלל הזכות לפיצוי. על מנת לבסס תביעה לפיצויים בגין פגיעה מתכנית, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים הקבועים בחוק.
הגדרת פגיעה בשווי מקרקעין
ראשית, הפגיעה בשווי המקרקעין חייבת לנבוע מתכנית מתאר שאושרה כדין, להבדיל מפגיעה שנגרמה כתוצאה מהליך הפקעה, אשר לו מנגנון פיצוי נפרד. שנית, המקרקעין שנפגעו חייבים להיות ממוקמים בתחום התוכנית הפוגעת או לגבול עמה. פרשנות המונח "גובלים עמה" נתונה למחלוקת משפטית. בעוד שהרשויות נוטות לפרש את המונח באופן מצמצם, כך שיחול רק על מקרקעין בעלי גבול פיזי משותף עם שטח התוכנית, בעלי המקרקעין טוענים לפרשנות מרחיבה יותר, שתכלול גם מקרקעין סמוכים שנפגעו אף שאין ביניהם גבול פיזי ישיר.
סוגיה זו נדונה במספר פסקי דין סותרים בבתי המשפט המחוזיים, וצפויה להכרעה בקרוב על ידי בית המשפט העליון. התנאי השלישי קובע כי הזכאי לפיצוי הוא מי שהיה בעל המקרקעין או בעל הזכויות בהם במועד תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת. לבסוף, יש להגיש את התביעה לפיצויים למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתוך שלוש שנים ממועד תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת.
תקופת התיישנות זו קצרה יחסית לתקופות ההתיישנות המקובלות בדין האזרחי, ולכן חשוב להקדים ולהגיש את התביעה במועד כדי לא לאבד את הזכות לפיצוי. עם זאת, החוק מקנה לשר הפנים סמכות להאריך את המועד להגשת התביעה "מטעמים מיוחדים".
סעיף 200 לחוק התכנון והבניה
אף אם מתקיימים כל התנאים המפורטים לעיל, אין הדבר מבטיח באופן אוטומטי קבלת פיצויים. סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה קובע חריגים לזכות הפיצוי. הסעיף מונה אחת עשרה הוראות תכנוניות שפגיעה במקרקעין כתוצאה מהן לא תזכה בפיצוי, וזאת בתנאי שהפגיעה אינה חורגת מהסביר ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים. בין ההוראות הללו ניתן למנות שינוי באזורי שימוש קרקע, הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים, הגבלת דרכי השימוש בבניינים וחיוב להקצות שטחים לחניה, מקלטים, פריקה וטעינה.
לכאורה, סעיף 200 נועד לאפשר לרשויות התכנון להימנע מתשלום פיצויים במקרים רבים. אולם, כאמור, התנאי לכך הוא שהפגיעה אינה חורגת מהסביר ושיקולי הצדק אינם מצדיקים תשלום פיצויים. שאלת סבירות הפגיעה נדונה לאחרונה בהרחבה בפסק דין של בית המשפט העליון, שם נקבע כי לא ניתן להגדיר שיעור ירידת ערך קבוע שמעבר לו תיחשב הפגיעה כבלתי סבירה, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו.
לאן מגישים את תביעת הפיצויים?
מבחינה פרוצדורלית, תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרלוונטית. הוועדה רשאית לקבל את התביעה, לדחות אותה או לקבלה באופן חלקי. על החלטת הוועדה המקומית ניתן לערער בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתוך 30 ימים. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בשאלות משפטיות בלבד, ופסק דינו ניתן לערעור ברשות לבית המשפט העליון.
יש להדגיש כי המידע המובא כאן הינו לצורך הסברה כללית בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר, מומלץ לפנות בהקדם לעורך דין המתמחה בתחום התכנון והבנייה לצורך קבלת ייעוץ משפטי מותאם לנסיבות המקרה הספציפי.
עסקאות מקרקעין רשות המיסים
ישנם מצבים בהם רשויות פועלות לטובת הציבור והכלל בתחום התכנון והבנייה ועלולות לעתים לגרום לפגיעה מסוימת בשוויים של המקרקעין אשר בבעלות הפרט. ישנם מספר מצבים בהם תיתכן פגיעה במקרקעי הפרט:
- אישור תכנית מתאר חדשה.
- שינוי תב"ע עירונית.
- הפקעת מקרקעי הפרט לטובת הציבור.
- שינוי יעד של קרקעות.
לגבי כל אחת מהפגיעות המפורטות לעיל קיים מנגנון סטטוטורי המסדיר את הפיצוי לו זכאי בעל המקרקעין שנפגעו.
התנאים בהם יפוצה בעל המקרקעין שנפגע כתוצאה מאישור תוכנית מתאר
- הפגיעה נגרמה כתוצאה מאישור תכנית ולא מהפקעה שכן לכל פגיעה יש מנגנון שונה.
- המקרקעין שנפגעו הנם בתחום התכנית או גובלים עמה.
- זכאי לפיצוי הנו מי שביום תחילתה של התכנית הפוגעת היה בעל המקרקעין או בעל הזכויות בהם.
- כאשר התביעה לפיצויים הוגשה למשרדי הועדה המקומית תוך 3 שנים ממועד תחילת התוקף של התכנית הפוגעת. יש לשים לב שתקופת ההתיישנות הנה קצרה מהרגיל ועומדת על 3 שנים בלבד.
ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על החלטת הרשות:
- האם המקרקעין משיקים פיזית למקרקעין הכלולים בתוכנית או גם על מקרקעין שנפגעו אף שאינם בעלי גבול פיזי.
- האינטרסים של הרשות מנוגדים לאינטרסים של בעלי ה מקרקעין שנפגעו, שכן הרשות מבקשת לצמצם את תחולתו של הסעיף ולהכילו רק על מקרקעין בעלי גבול פיזי למקרקעי התוכנית.
בכל מקרה, גם אם מתקיימים כל התנאים המפורטים לעיל אין הדבר מזכה בהכרח בפיצויים ויש גם לעמוד בתנאי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, כאשר סעיף זה קובע שבמידה והפגיעה ב מקרקעין נגרמה בשל הוראה בתוכנית שהינה אחת מבין ההוראות המפורטות בסעיף (11 סעיפים), שאז לא תקום זכות לקבלת פיצוי, ובלבד שהפגיעה שנגרמה במקרקעין אינה חורגת מהסביר ואין זה מן הצדק לשלם את הפיצוי?
ישנן הוראות נוספות אשר בגינן לא בהכרח יזכה בעל ה מקרקעין בפיצוי:
- שינוי בתחום אזורים ובתנאי שימוש בקרקע.
- הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים וקביעת מרווח ביניהם.
- הגבלת דרכי השימוש בבניינים.
- חיוב להקצות שטחים לחנייה, מקלט, פריקה טעינה וכיו"ב.
הסמכות השיפוטית
התביעה לפיצויים תוגש לוועדה המקומית המוסמכת לדון בתביעה ואשר רשאית לקבל או לדחות את התביעה במלואה ובחלקה, על החלטת הוועדה המקומית ניתן לערער לוועדת הערר בתוך 30 יום ואף על החלטות ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים אולם בשאלות משפטיות בלבד.
על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים ניתן לערער לבית המשפט העליון.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
דברת יעקב – משרד עו"ד נדל"ן ומקרקעין
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. מחפשים עורך דין ליטיגציה מקרקעין? אתם במקום הנכון. אצלנו תמצאו עו"ד מתמחה במינהל מקרקעי ישראל. אנחנו כאן על מנת ללוות אתכם לאורך כל הדרך.
צרו איתנו קשר בטלפון 09-8859295 או 054-3975842 ונשמח ללוות אתכם לאורך כל הדרך.
