מקרקעין ונדל"ן:
דיני מקרקעין – רישום הערת אזהרה
המדריך לקניית ומכירת דירה
המדריך לקניית דירה מקבלן
השכרת דירה
תמ"א 38
ליקויי בנייה – המדריך המלא
קבוצת רוכשים
קבוצות רכישה
עסקאות קומבינציה
פינוי בינוי
שוכר דירה המסרב להתפנות
רישום בית משותף
מקרקעין ונדל"ן:
דיני מקרקעין
רישום הערת אזהרה
עסקה ב מקרקעין דרושה רישום בלשכת רישום המקרקעין, כל עוד לא נרשמה העסקה- רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה, היינו, כל עוד לא נרשמה העסקה- יש לרוכש זכות חוזית בלבד כלפי הצד שכנגד ולא כלפי כולי עלמא.
מאוד חשוב, לחדד את החשיבות של הזכויות הקנייניות של הרוכש בנכס כשהוא נמצא עדיין בשלב החוזי והנכס עדיין לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
הפתרון למצב שבו ישנו הסכם בין הצדדים ומעוניינים לתת לו תוקף קנייני כלפי כל העולם מתבצע באמצעות רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
הליך רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין:
יש להבחין בין זכות קניינית וזכות חוזית:
זכות קניינית- הנה זכות המתייחסת לנכס ופועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים, זכות זו הנה עדיפה ומקיפה יותר לעומת זכויות אחרות.
זכות חוזית- זכות אישית התקפה כלפי אדם או קבוצה מוגדרת ונתפסת כחלשה יותר מהזכות הקניינית ואינה בעלת המאפיינים הנתונים לזכות הקניינית.
חשיבות הרישום במקרקעין:
תנאי בסיסי להיותה של זכות במקרקעין בעלת נפקות הנה רישומה בפנקסי המקרקעין, צורך זה עולה מכך שהזכות הקניינית היא זכות כלפי צדדים שלישיים, כלומר, הזכות חלה על כל אדם ועל כל אדם לכבדה, הרישום בעצם מקיים את עיקרון הפומביות ומונע בין היתר עסקאות נוגדות במקרקעין.
רישום חייב להתבצע בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין , התשכ"ט-1969.
חשיבות הסכם במקרקעין:
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
מומלץ למלא את דרישות החוק ולגבות כל עסקה במקרקעין ב הסכם כתוב אשר במידת הצורך יקל על הצדדים להוכיח את כוונתם בעסקה זו.
זיכרון דברים אינו פתרון מומלץ לדרישת הכתב בחוק שכן זיכרון דברים יכול להוות חוזה לכל דבר ועניין בעוד יתכן ואחד הצדדים משנה את דעתו בסופו של דבר.
הערת האזהרה:
הערת אזהרה מעוגנת בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין כאשר לרישום הערת האזהרה יש 2 מטרות:
- מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין, דהיינו כאשר מוכר למרבה הצער מוכר את הנכס שברשותו למספר רוכשים תמימים. הערת האזהרה משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של הרוכש הראשון בתקופה שלאחר חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו.
- הערת האזהרה למעשה מודיעה לכל מתעניין באותו הנכס כי ישנה התחייבות מצד בעל הנכס לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה וזאת באמצעות הפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
כיצד רושמים הערת אזהרה?
רישום הערת האזהרה מתבצע ב לשכת רישום המקרקעין של אותו מחוז בו רשום הנכס. רוכש הנכס, בדרך כלל באמצעות בא כוחו, מגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כאשר הוא מצרף מסמכים אותנטיים המוכיחים שאכן הוא הרוכש של הנכס. הרישום הנו טכני ומתבצע ברוב המקרים במקום ומיד לאחריו מקבל המבקש אישור על רישום הערת האזהרה. מאותו רגע כל אדם אשר יבקש להוציא נסח רישום של הנכס יראה שרשומה הערת אזהרה על הנכס.
חשוב לציין כי ישנם מספר פנקסים בהם רשומים נכסים במדינת ישראל, לדוגמא: לשכת רישום המקרקעין (טאבו), ספרי החברה המשכנת, מינהל מקרקעי ישראל.
ישנם מצבים בהם לא ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס ולכך קיימות חלופות כמפורט להלן-
- רשם המשכונות– רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
- חברה המשכנת– רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.
במעמד חתימה על הסכם מכר יש לשים את הדגש על מספר היבטים:
מומלץ לשים לב כי בהסכם המכר ישנו סעיף המדבר על רישום הערת האזהרה ועל חתימת המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה והסכמת המוכרים לבקשה. ברוב המקרים תירשם הערת האזהרה כנגד תשלום מקדמה של בין 10%-15% מהתמורה הכוללת של הדירה.
מומלץ להשאיר את כספי המקדמה בנאמנות אצל ב"כ המוכרים עד לרישום בפועל של הערת האזהרה (בד"כ פרק זמן של עד כ 48 שעות) בכך משיגים 2 אינטרסים חשובים:
- התחייבות הרוכש– הרוכש שילם מקדמה ומילא את שלב התמורה הראשונית.
- התחייבות המוכר– המוכר מבטיח את קבלת הכספים (בנאמנות אצל ב"כ) ונותן לרוכש את האפשרות לקבל חזרה את הכספים במידה ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס או שכבר רשומה הערה ו/או ישנם עיקולים או זכויות צד ג' על הנכס וכיו"ב.
טרם נרשמה הערת אזהרה על שם הרוכש ולא התגלו קשיים ומחסומים בעסקה, העסקה מתבצעת כדלקמן:
- הרוכש משלם את התשלום הראשוני בעסקה במעמד חתימת ה הסכם ומעביר לב"כ המוכרים אשר מחזיק בנאמנות לכ 48 שעות מרגע חתימת ההסכם ו/או עד שנרשמת הערת אזהרה.
- המוכרים והקונים (או רק אחד מהצדדים) חותמים על הבקשה לרישום הערת אזהרה.
- סביר להניח שב"כ המוכרים יעמוד על כך שייחתם ייפוי כוח לטובת המוכר שיאפשר לו למחוק את הערת האזהרה במידה והרוכשים לא יעמדו בהתחייבויותיהם במהלך העסקה.
- הרוכשים משלמים את אגרת רישום הערת האזהרה בטאבו ומצרפים לה העתק מהסכם המכר (חובה בכתב) ובקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי אחד הצדדים.
- הערת האזהרה נרשמת בלשכת הרישום הרלוונטית ומאותו רגע היא תזכה לפומביות, קרי, כל אדם אשר יבקש לעיין בנסח הרישום של הנכס המדובר יוכל לראותה.
- עם השלמת התשלומים בעסקה וכלל התחייבויות הצדדים יימסר הנכס לידי הרוכשים, ויועבר הנכס לרישום על שמם של הרוכשים ומשכך אין עוד צורך בהערת האזהרה ועילת ההערה בטלה והיא נמחקת על ידי רשם המקרקעין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
המדריך לקנייה ומכירת דירה
רכישת דירה הנה אחד הפרויקטים המשמעותיים עבור מרבית תאי משפחה בישראל ומומלץ כי כל תא משפחתי במעמד הרכישה יבדוק את הנכס המועמד למכירה מכל ההיבטים הרלוונטיים לרבות היבט קנייני, חוזי, משפטי, תכנוני וכיו"ב, ברוב המקרים האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס מוטלים על הרוכש.
יובהר כי בדירות יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שהוא עומד לרכוש. לעומת זאת בדירות יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש בחוק המכר דירות.
ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, עסקאות נוגדות, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן וכיו"ב.
מומלץ לשכור שירותי עורך דין הבקיא בתחום על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:
בדיקות טרום קנייה:
- בדיקות ברשויות המקומיות: תוכנית בניין עיר – תב"ע (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו מתעניינים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'.
כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה הבניין.
- בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים.
יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין.
- בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום.
בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בנסח הטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין
10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה מתוספות בנייה לא חוקיות אשר נבנו לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור וכיצד מגנים על הרוכש.
- בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים של כל רוכש.
דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות, כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.
בדיקות משפטיות בנכס: הבדיקה המשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום ה מקרקעין וה נדל"ן, על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצות על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל.
מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק:
- נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד מבני הזוג בלבד.
מוכר שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש.
הסכם מכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר תשלומים המהווים את לוח התשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם, בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה.
לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספיים שיעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב.
במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של
ה משכנתא וכמובן יש לדאוג להסרת השעבוד לטובת הבנק. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום התמורה עבור הנכס.
כמו כן, על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לקצב קבלת האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו.
זאת ועוד, על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור מ מס שבח ובמידה ואכן כך עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.
לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות יופקד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר עד להצגת אישור המס הרלוונטי.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים.
חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.
חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה.
משא ומתן וזיכרון דברים:
רצוי להיעזר בשירותי עורך דין כבר בשלבים הראשוניים לעסקת המכר כאשר עורך הדין עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כגון זיכרון דברים וכיו"ב.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה.
נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.
במעמד החתימה על ה הסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה ולאחר תשלום מלוא התמורה.
מסים:
היטל השבחה: על עורכי הדין מוטלת החובה לבדוק טרם החתימה על ההסכם האם מוטל על אחד הצדדים תשלום היטל השבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות ב מקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש. ברוב ההסכמים, מובהר כי היטל ההשבחה משולם על ידי המוכר באם קם החיוב עד מועד חתימת ההסכם, לאחר מועד חתימת ההסכם היטל ההשבחה מוטל על הרוכש.
גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של ה מקרקעין.
מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים ב מס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה.
חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד.
תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא.
מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין.
מדרגות המס נעות בין 3.5%-10%.
מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה מלוא יתרת התמורה עבור הדירה ואם לא כל האישורים בידי עורך הדין מומלץ להשאיר סכום מסוים בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר לקבלת כל האישורים הנדרשים.
בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה, כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'.
רישום הזכויות על שם הרוכש: זהו השלב הסופי והחשוב ביותר בעסקת המכר שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.
במכירת דירה יש שנייה:
כאשר מוכרים עומדים לקראת מכירת דירה עליהם לבצע מספר פעולות טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים, כגון:
- הוצאת נסח טאבו שבו מפורטות זכויות המוכרים בדירה לרבות גוש וחלקה, וזאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שם המוכרים ולוודא האם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירת הדירה כגון משכנתא, עיקול, שעבוד וכיו"ב.
- הכנת הדירה ויזואלית לרוכשים פוטנציאליים.
- מציאת עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין.
- תיאום ביקור מטעם העירייה – הזמנת מפקח לקבלת אינפורמציה בגין התשלומים שעל המוכרים יהיה לשלם במועד המכירה, כגון: השבחה עבור הדירה ו/או חובות אחרים לעירייה.
- בדיקת המסים שעל המוכר לשלם במועד מכירת הדירה – לבקש מעורך הדין לבצע תכנון מס ובדיקה לזכאות ל פטור ממס שבח.
מומלץ לעדכן את עורך הדין בכל מידע אפשרי לגבי דירות שבבעלות המוכרים באותו זמן נתון ואף שהיו בבעלות המוכרים בעבר גם אם מדובר בחלק מדירה שנתקבלה בירושה. איסוף המידע על ידי עורך הדין הנו לצורך תכנון מס בעבור מסים שעל המוכר לשלם כתוצאה ממכירת הנכס.
במידה והרוכשים הנם נשואיים טריים גם מכירת דירה על ידי בן/בת הזוג לפני מספר שנים, כשהיו עדיין רווקים יכולה להשפיע על הזכאות להקלות ו/או פטור ממסים.
כמו כן, במידה והרוכשים אינם זכאים להקלות ו/או פטור ממסים רצוי לבקש מעורך הדין לחשב את גובה המסים שיש לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבור המוכר בזמן הנתון שבחר לעשות זאת, יתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב.
לא זו אף זאת, במידה והמוכרים הנם נכים ו/או עולים חדשים/ ו/או בני משפחות שכולות ו/או נפגעי פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות רבות במס במקרים אלו.
במידה ויש לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות שהוצאו על ידי המוכר בגין רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה וכלה בריבית הריאלית ששולמה עבור המשכנתא במידה ונלקחה.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
המדריך לרכישת דירה מקבלן
במעמד רכישת דירה מקבלן צצים על פני השטח חששות רבים מטעם רוכשים פוטנציאלים החוששים לאבד את כספם וזאת כתוצאה מאירועי פרשת חפציבה.
האם כתוצאה מ פרשת חפציבה חל שינוי בחוק המכר המגן על הרוכשים? האם ישנם מסקנות שיושמו למען ההגנה על הרוכשים?
פרשת חפציבה במספר מילים: הוכח בדיעבד כי חפציבה, חברה קבלנית שביצעה פרויקטים עצומים לבניית דירות הכניסה לקופתה ולחשבונות אחרים, המחאות שקיבלה מלקוחות שרכשו דירות במקום להכניסם לחשבונות של הבנק המלווה את פרויקט הבנייה.
בנקים רבים גילו כי חפציבה דיווחה על מכירת דירות נמוכה מהכמות שמכרה בפועל ובכך הסתירה מכירת דירות בעשרות מיליוני שקלים, העבירה תמורת המכירות עשרות מיליונים לחשבונות פרטיים של בעלי החברה (בועז יונה וחשבונות אחרים) וזאת במקום להעבירם לבנקים ולחברות הביטוח כפי שקבעו חוזי הליווי.
מהם אם כך התוצאות לגבי רוכשי הדירות? במקרה זה התוצאות היו קשות במיוחד היות וכסף שלא נתקבל בבנק ו/או בחברת הביטוח בגין רכישת הדירה לא זכה מצד הגורם המבטח לקבל ערבות על פי חוק המכר למרות שעל פי חוזי המכר הובטחו הקונים על ידי החוק. כך נוצר מצב שבו קוני הדירות ששילמו לא קיבלו כיסוי עבור כספם כשהחברה קרסה, וזאת למרות שהיו זכאים לערבות על פי חוק המכר.
תיקון בחוק המכר בעקבות הפרשה: תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, משנת 2008.
עיקרי התיקון:
- סעיף העונשים הורחב: (פלילית) קבלת כספים מרוכש שלא כדין תהווה עבירה פלילית. נוצרו שוברי תשלום שבאמצעותם ישלם הקונה את תמורת הדירה ויקבל בטוחה מול כל תשלום, שיופקד היישר לחשבון הבנק המלווה ולא לחברה הקבלנית.
- הוגדר מחדש המונח "מחיר הדירה": מחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר לרבות תשלום שכר טרחת עורך דין או כל תשלום אחר. זאת על מנת לאפשר לקונה לדעת מהו המחיר הסופי והכולל של הדירה.
- תוקנה ההגנה על רוכשי הדירה: כיום על המוכר לבטח את הקונה לאחר תשלום של 7% מתמורת הדירה ולא מ 15% כפי שהיה בעבר. התיקון הרחיב את הנסיבות המאפשרות לרוכש לממש את הבטוחה גם באופן יכול שיינתן צו להקפאת הליכים נגד המוכר או מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה לרוכש.
- דיווח על מכירת דירה: החוק מחייב את המוכר לדווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל דירה שנמכרה ועל הסדר המימון עד 150 יום לאחר העסקה. כיום המדינה מפקחת על כל פרויקט ויכולה לתת קנסות וסנקציות על איחורים בדיווח בנוסף לאישום בעבירה פלילית לנושאי משרה.
- אי החלפת הבטוחות ללא הסכמת הקונה.
- איסור מטעם לשכת עורכי דין – עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי להחזיק בנאמנות ערבויות חוק מכר שניתנו על יד רוכש דירה מקבלן. הכלל לא מאפשר לקבלן להחזיק כבנות ערובה את ערבויות הקונים.
לסיכום: רכישת דירה מקבלן מחייבת הבנה משפטית ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות הסדרת בטוחות, בדיקת החברה הקבלנית, הגורם המלווה, סעיפי החוזה ועוד.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
השכרת דירה
אמצעי הגנה משפטיים בהסכם שכירות
כל שוכר אשר עומד בפני חתימה על הסכם שכירות צריך להיות בקיא במשמעותם והשלכותיהם של הסעיפים המשפטיים ב חוזה השכירות במידה ואינו מיוצג על ידי עורך דין.
להלן סקירה של מהות הסכם השכירות וההיבטים החשובים שיש לקחת בחשבון טרם חתימה על הסכם שכירות:
שכירות היא למעשה זכות שהוקנתה בתמורה ("דמי שכירות") להחזיק בנכס ולהשתמש בו לתקופה מסוימת.
הסכם שכירות אופטימאלי הנו הסכם אשר מאזן בין האינטרסים של שני הצדדים והנו כזה אשר מצד אחד שומר על קניינו של המשכיר ומבטיח אכיפה של ההסכם ובפרט של גביית דמי השכירות ומצד שני מגן על זכויות השוכר, הסכם שכירות מאוזן הינו תוצר של משא ומתן בין השוכר ובין המשכיר.
טרם מועד החתימה על הסכם השכירות מומלץ כי השוכר יבדוק היטב את המושכר נשוא הסכם השכירות ויוודא שהוא אכן תואם למטרותיו, ואין לו פגמים נסתרים כגון: נזילות, רטיבות, מכשירים שאינם תקינים וכיו"ב.
על השוכר לוודא שההסכם מגן אף על האינטרסים שלו שכן הוא אינו חייב להיכנע לתכתיבי המשכיר בכל דבר ועניין. ההסכם אמור להתאים לאופיו של השוכר הספציפי אל מול דרישותיו של המשכיר, בכך ימנעו הפרות עתידיות וההסכם יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לשם מניעת סכסוכים בעתיד.
מרבית הסכסוכים בין שוכר למשכיר אינם נלקחים בחשבון במועד החתימה על ההסכם ועל כן מצא לנכון המחוקק לחוקק את חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, חוק זה נועד לקבוע את ההסדרים שיחולו בין.
בין שאר העניינים אשר החוק מסדיר, כלולים גם העניינים הבאים:
חשוב לקבוע בהסכם השכירות כי החשבונות השוטפים הנובעים מעצם החזקת הדירה על ידי השוכרים יועברו על שם השוכרים לתקופת השכירות, כך למשל יש לדאוג להעביר את חשבונות החשמל, המים, הארנונה, הבזק, הגז וכיו"ב על שם השוכרים.
רבים מבעלי הדירות המעמידים את דירתם לשכירות אינם עומדים על קביעת מנגנוני אכיפה ספציפיים בחוזה השכירות ומעמידים את קניינם היקר לשוכרים ללא ההגנות הראויות.
כבר במעמד החתימה על הסכם השכירות ניתן לקבוע מספר מנגנוני אכיפה וסנקציות כדי להבטיח מילוי מלא של ההסכם, אמצעי ההגנה אלו נועדו למנוע הפרות מצדו של השוכר אך במקביל הן פועלות כסנקציות במידה והשוכר מפר את ההסכם, אם על ידי אי פינוי המושכר ואם על ידי אי תשלום דמי השכירות, ניתן להפעיל את האמצעים הללו.
אמצעי ההגנה בהסכם שכירות:
שטר חוב:
שטר חוב הנו ההגנה המקובלת ביותר בהסכמי שכירות, כאשר בשטר החוב נהוג לציין סכום כסף ולהחתים שני הערבים על הסכום האמור. בדרך כלל בשעת הצורך קשה מאד לממש את שטר החוב שכן על מנת לממשו יש לפנות לבית המשפט ולהוצאה לפועל, הליך הכרוך בזמן ובכסף ואף אם פונים לבית המשפט, אין נפקות של ממש לשטר החוב.
ערבות עצמית:
אחת הדרכים הטובות ביותר להגן על המשכיר ועל המושכר היא לדרוש מהשוכר ערבות עצמית אשר ניתנת למימוש מיידי בבנק. בעת החתימה על הסכם השכירות כדאי לדאוג שלשוכרים יהיו ערבים אשר יחתמו על כתב ערבות שיצורף להסכם וזאת על מנת שאלו יהיו ערבים להתחייבויותיהם של השוכרים. מאוד חשוב לבדוק היטב את מצבם הכלכלי של הערבים וזאת במטרה שמנגנון זה לא ירוקן מתוכנו בהחתמת ערבים אשר אין להם כושר פירעון בשעת הצורך.
הפקדת כסף אצל נאמן או למשכיר ישירות:
הפקדה זו נועדה להבטיח כי התחייבויות השוכר יקוימו גם במידה ותשלומים כמו דמי השכירות או חשבונות אחרים והתחייבויות כלכליות אחרות הנקובות בהסכם יופסקו על ידי השוכר וזאת במטרה למנוע נזקים בגין הפסקת תשלום מסוג זה. מדובר בהפקדה של סכום כסף מזומן בשווי של מספר חודשי שכירות או הפקדה של המחאות אשר מיועדות להיפרע במקרה של הפסקת אי אלו תשלומים על ידי השוכר. זהו מנגנון נוח אשר משמש ביטחון זמין ונגיש.
יובהר כי, נהוג לבקש מהשוכרים אחת מהחלופות ערבות עצמית או הפקדת כסף.
סעיפי סנקציה:
בהסכם השכירות יש להוסיף סעיפי סנקציה אשר קובעים הסדר על פיו במידה והשוכרים אינם מפנים את המושכר במועד יהיה עליהם לשאת בקנס בגין כל יום של איחור בפינוי. סעיף סנקציה יכול אף לקבוע הסדר לגבי אי תשלום דמי השכירות במועד, כגון ריבית על כל יום באיחור התשלום כאשר סנקציה זו תרתיע את השוכרים מפני הפרה של ההסכם.
צו פינוי/ צו לסילוק יד:
כאשר השוכר אינו מפנה את המושכר על אף הצעדים שכבר ננקטו קיימת אפשרות נוספת לדרוש את פינויו וזאת באמצעות פניה לבית המשפט בתביעה לסילוק יד.
תביעה לסילוק יד:
המשכירים מגישים תביעה לסילוק יד ובית המשפט מורה על פינויו של השוכר מהמושכר. במקביל לכך ניתן להגיש תביעה נוספת, תביעה כספית בדרישה להשבת חובות, דמי שכירות שלא שולמו, קנסות ופיצויים מוסכמים הקבועים בהסכם השכירות וכן ניתן לתבוע בגין נזקים שנגרמו למשכיר כתוצאה מההפרות של השוכר. ברגע שניתן פסק הדין המורה על הפינוי יש להעבירו ללשכת ההוצאה לפועל אשר אמורה להוציא לפועל את צו הפינוי.
מומלץ להיעזר בעורך דין בהשכרת דירה שכן היוועצות עם עו"ד המתמחה בתחום עשויה להועיל הן למשכיר והן לשוכר במניעת אי הבנות עתידיות וקביעת מנגנונים אשר יבטיחו כי ההסכם יקוים במלואו ושני הצדדים לא יפרו את סעיפי ההסכם או לפחות יקבעו הסדרים אשר באמצעותם ניתן יהיה לאכוף את ההסכם.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
תמ"א 38
תמ"א 38 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
מטרות התוכנית הנם:
- קביעת הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
- קביעת הנחיות לחיזוק מבנים קיימים לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.
- לעודד ביצוע חיזוק המבנים על ידי תוספות בנייה.
התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי העידוד לחיזוק מבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה כאשר התמריץ הבא לידי ביטוי באמצעות תוספות הבנייה, אינו מספיק בכדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל ערך הקרקע הנמוך והביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה.
התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 כאשר עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. מתכנני תמ"א 38 וצאו מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980.
הקריטריונים למימוש תמ"א 38 במבנים הנם:
- מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.
- מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.
- מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
תמריצים למימוש תמ"א 38:
תמ"א 38 מציעה תמריצים לביצוע חיזוק מבנים וקובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד, כאשר כדי לאפשר את החיזוק מתירה תמ"א 38 חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התב"ע המקומית (תוכנית בניין עיר) ובמקביל מציעה תמ"א 38 תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה.
לבנייני מגורים מציעה תמ"א 38 שני סוגי תוספות:
- תוספות יחידות מגורים למבנה.
- הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
תוספות הבנייה המפורטות לעיל מאפשרות לבלעים ליהנות מהתוספות בנייה לרבות התב"ע המקומית אשר בהתאם לעיר עשויה לאפשר הוספת מרפסת, מעלית, חניות, שיפוץ הבניין לרבות הלובי, וכיו"ב.
תוספת יחידות הדיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה לממן את חיזוק המבנים באמצעות התשלום שיתקבל ממכירת יחידות הדיור החדשות ולאפשר רווח לקבלן. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין, העלאת רמת החיים לבעלי הדירות והעלאת ערך הדירות. תמ"א 38 אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הדירות הקיימות.
לאחר שמתרשמים מתמריצי הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 ומחליטים להתקדם עם תנאי התוכנית יש לבדוק מהם שלבי מימוש התוכנית.
שלבי מימוש תמ"א 38:
הסכמת בעלי הדירות:
מומלץ לקיים אסיפת בעלים על מנת לקבל הסכמה מינימאלית של 66% מכלל הבעלים. יובהר כי, ישנם יזמים אשר מתקשרים עם בניינים שההסכמה של הבעלים הנה 100% ולא פחות, שכן פנייה למפקח על הבתים המשותפים על מנת לאשר את קיום הפרויקט למרות המתנגדים מעכבת את תחילת הפרויקט ומסרבלת אותו. מומלץ להתחיל בקידום הפרויקט רק כאשר הסכמת הבעלים היא מלאה.
בדיקה
בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה לצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק. במידה ומתברר שאכן הבניין עומד בתנאי תמ"א 38 וזקוק לחיזוק ממשיכים הלאה לשלב הבא.
כתיבת חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה
כתיבת חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון, לאחר מכן ממנים אדריכל שאף הוא יבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית מרפסת חניות וכיו"ב). כמו כן ממנים עורך דין אשר ילווה את הפרויקט, ובשלב ראשון יכתוב חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום תמ"א 38.
הערכת עלויות
ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט, בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים.
איתור יזם
איתור והתקשרות עם קבלן לצורך ביצוע הפרויקט, פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.
תכנון
היזם והבעלים ביחד ממנים אדריכל ומהנדס שיכינו תוכניות מפורטות לרבות תשריטים, כאשר תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. במידה ויש צורך בביצוע סבב נוסף יבוצעו אלה עד לאישור התוכניות. יובהר כי יש לקבל הסכמה נוספת מהבעלים לשינויים הספציפיים שאמורים להתבצע בבניין בכללותו והדירה הפרטית של כל אחד מהבעלים.
ביצוע
ביצוע הפרויקט על ידי הקבלן ומפקח הבנייה אשר יפקח וינהל את הפרויקט עד לסיומו.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
ליקויי בנייה – המדריך המלא
| דירות רבות אשר נמכרות על-ידי קבלן לרוכשי דירות נמסרות בפועל עם ליקויים אשר מצריכים תיקונים. לעתים קרובות הרוכשים מוצאים עצמם במצב בו הם כבר שילמו את מלוא התמורה עבור הממכר ועדיין אינם שבאי רצון מהתוצאה הסופית.
מערכת היחסים בין קבלן לבין רוכשי דירות הינה מורכבת ודורשת התייחסות לפרטי פרטים, במיוחד בהתייחס לאופן מסירת הנכס ולליקויים המתגלים בו. אנסה לשפוך מעט אור על מערכת יחסים זו, כאשר הקבלן הוא הגוף החזק והמקצועי לעומת האזרח הפשוט והתמים. במערכת יחסים מורכבת זו רצוי לדעת כיצד לנהוג על מנת להימנע ממחלוקות, סכסוכים פוטנציאלים ואמוציות, גם במערכת יחסים מעין זו ישנם המלצות בגדר "עשה או אל תעשה". מסירת המפתח לרוכש הדירה צריכה להתבצע בנוכחות שני הצדדים ו/או נציגיהם ולאחר שהדירה עברה ניקוי יסודי: מוטב כי הרוכש ינצל מעמד זה לעריכת מסמך ליקויים המפרט את כל הליקויים הנראים לעין באותו הרגע, כאשר מסמך זה נקרא "פרוטוקול מסירה", בין הפרטים שיש לציין: יכולת קיבולת המים בפתחי הביוב (כיורים ומקלחות), התאמת פתחים למשקופים (דלתות וחלונות) ואיטומם, מרצפות שבורות, סדקים בטיח הקירות או בצבע, לחץ מים בברזים, וכן הלאה. ברוב הסכמי המכירה מוגדר כי במועד המסירה ייערך "פרטיכל סופי" או "פרוטוקול מסירה" ולכן מסמך זה הינו חלק לגיטימי וחשוב במהלך המסירה של הנכס. במקרים רבים, הקבלן מנסה להימנע ככל האפשר מעריכת מסמך זה במעמד המסירה בטענות וטיעונים רבים ואף מתנה את מסירת הדירה במועד מוקדם יותר אך ללא חתימה על פרוטוקול המסירה. מובהר כי על הרוכש להיות חזק בעמדתו ולא להיכנע ללחצים אלו או אחרים מצד הקבלן שכן ללא המסמך החתום על ידי הקבלן הסיכויים שהקבלן אכן יתקן את הליקויים הם עוד קטנים יותר ממצב שבו המסמך קיים. כמו כן, רצוי לציין מועד לתיקון הליקויים הקיימים ולהימנע ככל האפשר מסחבת. לאחר מסירת הדירה לרוכש – גם לאחר המסירה על רוכשי הדירות להודיע לקבלן, תוך זמן סביר, על ליקויים ופגמים בבנייה שבנה ואשר לא נכללו באותו פרוטוקול וזאת, על-מנת לאפשר לקבלן לתקנם במהירות ובאיכות טובה קודם שהרוכש יבצע את התיקונים בעצמו או יתבע את הקבלן לפיצוי כספי בגין ליקויי הבניה. בחוק המכר דירות, ישנה הגדרה ברורה מאוד לפרקי הזמן בו מחויב הקבלן במתן "תקופת בדק", על-פי המועדים הבאים: א. כל הצנרת והאינסטלציה הביתית, לרבות מערכת הסקה ומרזבים – תקופת בדק של שנתיים; ב. חדירת רטיבות (בגג, בקירות ובמקלט) – תקופת בדק של שלוש שנים; ג. תיקונים ונזקים במכונות, מנועים ודודים – תקופת בדק של שלוש שנים; ד. קילוף של חיפויים בחדרי מדרגות, לרבות טיח, צבע, וכל סוג אחר של חיפוי – תקופת בדק של שלוש שנים; ה. שקיעת מרצפות בקומת קרקע – תקופת בדק של שלוש שנים; ו. שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – תקופת בדק של שלוש שנים; ז. סדקים בקירות ובתקרות – תקופת בדק של חמש שנים; ח. קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – תקופת בדק של שבע שנים; ט. כל אי–התאמה אחרת, שאינה מהווה אי–התאמה יסודית – תקופת בדק של שנה אחת; מעבר לתקופות הבדק, מחויב הקבלן אף ב"תקופת אחריות", במצב בו בתוך שלוש שנים מתום תקופת הבדק, התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה מצליח להוכיח כי המקור לאי ההתאמה נובע מתכנון לקוי או כי העבודה או החומרים אינם מתאימים למוסכם או לתקנים, מוטלת החובה על הקבלן לתקן את הליקויים האמורים. כאשר מזהה הרוכש ליקויים בדירה מוטב כי ישלח לקבלן דרישה לתיקון הליקויים בכתב, למרות שהחוק אינו מחייב פנייה בכתב, אולם במידת הצורך יקשה על הרוכש להוכיח כי נמסרה דרישה לקבלן כאשר הדרישה נאמרה בעלפה. על-כן, גם במידה ואין דרישה לפניה כאמור על-פי הסכם, מומלץ לרוכש הנכס לתעד את פנייתו לקבלן במסמך בכתב. במידה והקבלן תיקן את הליקוי אולם באופן חלקי או תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה אין צורך לדרוש מרוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו ההזדמנות לבצעם. ברוב המקרים, בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. |
קבוצת רכישה
| מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא קבוצה של גורמים, לרוב פרטיים, שהתאגדה לצורך רכישת קרקע משותפת, ובמרבית המקרים בנייה משותפת על הקרקע מתוך מטרה לקבל יחידות דיור נפרדות לחברי הקבוצה. יתרונותיה הרבים של קבוצת הרכישה מתאפיינים במיוחד בשליטה גבוהה יותר בתהליכי הבנייה ובעיקר בהוזלת העלויות, באמצעות מיסוי שונה וחסכון ברווח היזמי, כמו גם מימון משותף של חברי הקבוצה בבנייה. ישנם מספר סוגים של קבוצות רכישה, ביניהם קבוצת רכישה לבנייה וקבוצה לרכישת קרקע בלבד. קבוצת רכישה לבנייה: חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע ובונים עליה במשותף. מדובר במערכת יחסים מורכבת יותר וארוכת טווח בין חברי הקבוצה, כאשר במקרים רבים, משתדלים חברי הקבוצה שהקבוצה תהיה הומוגנית ובכך ימנעו חילוקי דעות בתוך הקבוצה. קבוצה לרכישת קרקע בלבד: לרוב מדובר על צמודי קרקע, ולכן ניתן להפסיק את הפעילות המשותפת לאחר הרכישה של הקרקע בלבד, כשכל חבר בקבוצה בונה באופן פרטי, כל אחד על מגרשו, במטרה לבנות באופן עצמאי, לפי טעמו האישי, יכולתו הכלכלית וכיו"ב. בקבוצה שכזו אמנם מפספסים חברי הקבוצה את היתרונות הטמונים במימון משותף וההוזלה שבבנייה משותפת, אך נמנעים ממערכת יחסים ארוכת טווח, ומקבלים שליטה מלאה על הבניה, התכנון, המפרט וכד'. שלב רכישת הקרקע – יתרונות הימנעות מתשלום מע"מ כאשר רכישת הקרקע מתבצעת מול בעלי קרקע פרטיים, אין הרוכשים חייבים בתשלום מע"מ בעסקה, שכן, כאשר אנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, מס ערך מוסף אינו מוטל על העסקה. במקומות בהם הקרקע היא רכיב משמעותי מכלל עליות יחידת הדיור, הימנעות מתשלום יכול להוביל לחסכון רב בעלויות. יש לשים לב שחסכון זה לא קיים כשקונים קרקע מגורם עסקי מסחרי, כמו חברה, המחויבת במע"מ, ו/או מנהל מקרקעי ישראל, שלמכרזים שהוא עורך ניגשות קבוצות רבות. עם מסירת הדירה וגם במכירתה לצד שלישי שוב אין חיוב במע"מ, שכן מדובר באנשים שסיימו לבנות עבור עצמם את הדירה וכאשר הם מוכרים לאנשים אחרים את הדירה גם עסקה זו נעשית בין גורמים פרטיים שאינם מוגדרים כעוסקים לצרכי מע"מ. הואיל ומחיר השוק של הדירה (במכירה לאנשים שאינם בקבוצה) דומה בין קבלן למוכר פרטי, הרי שבעוד הקבלן צריך להפריש את סכום המע"מ לרשויות המס סכום זה נותר כרווח מלא בכיסו של חבר ב קבוצת הרכישה. תשלום מס רכישה עבור מרכיב הקרקע בלבד בעסקת מכר המתבצעת במסגרת קבוצת רכישה כאשר הקבוצה רוכשת את הקרקע בלבד, מס הרכישה הנו בגין מרכיב הקרקע בלבד ולא עבור דירה שלמה, ולמרות שהחבות במס רכישה בגין הקרקע בגובה של 5% מערך הקרקע ללא מדרגות מס, כפי שמקובל ברכישת דירה, סך התשלום נמוך ממיסוי מדורג של דירה שלמה. למרות האמור לעיל, יש לסייג רוכשי דירה ראשונה, הזכאים לפטור של כמיליון ₪ ראשונים מ מס הרכישה ואז ברוב המקרים מס הרכישה שלהם במסגרת הקבוצה עלול להיות גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. בחירת חברי הקבוצה במקרים רבים ב קבוצות רכישה מתארגנות קבוצות הומוגניות ובעלות נושאים משותפים רבים ואפילו קבוצת חברים בכך נמנעים ברוב המקרים סכסוכים רבים אשר היו צצים בתדירות גבוהה יותר כאשר הקבוצה אינה הומוגנית כלל וכל אחד מחברי הקבוצה בעל דרישות, ציפיות, תחומי עניין שונים לגמרי. ללא ספק, יתרון גדול עבור חברי הקבוצה לגור בשכנות עם אנשים בעלי רקע דומה, טווח גילאים זהה, שפה משותפת, תחומי עניין זהים וכיו"ב… יזמים לרגע קבוצת רכישה הנה תופעה חברתית אשר ממצבת את חבריה בסטאטוס מסוים אשר רבים היו רוצים להיות חלק ממנו שכן חברי הקבוצה שרובם שכירים, הופכים למשך הפרויקט ליזמים ונהנים מתחושה המעניקה להם הרפתקה ומעין שליטה בגורלם. בשלב הבנייה – המפרט הטכני יתרון משמעותי בהתארגנות ב קבוצת רכישה בא לידי ביטוי בשליטה בפרויקט שנקרא רכישת דירה. ישנם אשר מעוניינים ביותר שליטה על הבנייה, מפרט הטכני, קצב התקדמות הבנייה וכיו"ב. ב קבוצת רכישה אף ניתן לבחור את בעלי המקצוע (אדריכל, קבלן מבצע, מנהל עבודה וכד') החומרים (כלים סניטרים, ריצוף, חיפוי, צבעים וכד') תכנון הדירות לצרכים האישיים של הרוכש ועוד. היות וחברי הקבוצה מפקחים על עבודת בעלי המקצוע, כשאין שביעות רצון מבעל מקצוע ניתן להחליפו. וכפי שכבר צוין לעיל, כאשר חברי הקבוצה בעלי תחומי עניין זהים יתכנו שינויים רבים אשר יתאימו ב קבוצת רכישה אבל לא יכלו להתאים לכל דייר מן השורה. לדוג' בעלי משפחות לילדים קטנים יעדיפו משחקיה בתחומי הרכוש המשותף בעוד שאוכלוסיה ללא ילדים קטנים קרוב לוודאי שיעדיפו מועדונית או חדר כושר באזורים אלו. חסכון בעלויות הרווח מהוזלת הבניה בא לידי ביטוי בהוזלת מחיר הדירה עבור כל אחד מחברי הקבוצה, ואף אם עלות הביצוע ירדה מול העלות המשוערת בראשית הדרך, הרי שההחלטה האם לחלק את הסכום בין חברי הקבוצה או לייעד אותו למטרות אחרות נתונה לחברי הקבוצה בלבד. בקנייה שלא באמצעות קבוצת רכישה, גם אם יהיה רווח, הוא לא יגיע לידי הרוכשים, אלא יישאר בכיסו של היזם. גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה נע בין 15%-20% הוזלה לעומת רכישת דירה מקבלן. בפועל בדיקה מדויקת תעלה כי, במקרים רבים ההנחות בסופו של הפרויקט מגיעות לבין 10% ל-15% בלבד ולפעמים אף לפחות, בשל העלויות המשתנות לאורך הפרויקט. מימון המימון במסגרת קבוצת רכישה, ברוב המקרים, מושג בצורה מרוכזת לכלל הקבוצה ולפרויקט עצמו, בכך נהנים חברי הקבוצה בתנאי מימון טובים יותר, מאשר בחיפוש פרטני אחר מקור מימון. הנחה בעמלות, הנחה בעלויות פתיחת התיק, ריביות משופרות, מנגנון משיכת כספים לאורך הפרויקט ולא בתחנות קבועות מראש, הם רק חלק מן היתרונות במימון, מה גם שנחסכת לחברים הריצה לכמה בנקים וקבלת הצעות, באשר זו נעשית באופן מרוכז. קבוצת רכישה – חסרונות שלב רכישת הקרקע הימנעות מתשלום מע"מ במידה והקבוצה רוכשת את הקרקע מגורם מסחרי, חברה, משלמים חברי הקבוצה מע"מ כחוק, שעליו קבוצת הרכישה אינה יכולה להזדכות, סכום המייקר את עלות הרכישה. קבלן לעומת זאת מתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות", ובכך נותר המחיר כולל מע"מ כמחיר הקרקע הסופי עבור חברי קבוצות רכישה. על מנת להימנע מחסרון זה, על חברי הקבוצה להתעקש ולרכוש את הקרקע מגורמים פרטיים בלבד. תזרים ומימון בשלב ראשון בקבוצת רכישה רוכשים את הקרקע ומשלמים מלוא תמורתה, הכל לפני תחילת הליכי התכנון וקבלת היתר הבנייה שלב אשר יכול להימשך בין שנה לשנה וחצי. כך נוצר מצב שחברי הקבוצה נאלצים לממן את מלוא תמורת הקרקע זמן רב לפני תחילת הבנייה בפועל. לא זו אף זאת, במקרים רבים, המבנה המיסוי של הקבוצה לא מאפשר לקחת מימון על רכיב הקרקע, ואז, גם מבחינת ההון העצמי, דורשים מארגני הקבוצות שיהיה לחברי הקבוצה מימון עצמי לפחות בגובה של מחיר הקרקע, מה שיכול להגיע באזורי יוקרה עד כ- 50% מהעלות הסופית של יחידת הדיור. שלב הבנייה מחיר משוערך ליחידות הדיור ב קבוצת רכישה חשופים החברים לשינויים בעלויות הבנייה, ביצוע, חומרים, פיתוח וכד'. המחיר המתוכנן מראש הנו שערוך בלבד ולא יכול להיות וודאי וסופי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט. יתכנו מקרים בהם המחיר הסופי עבור יחידת דיור היה יקר מן המתוכנן. תשלום מע"מ עבור מרבית מעלויות הביצוע והבניה חבים חברי הקבוצה בתשלום מע"מ, ללא אפשרות קיזוז. תלות הדדית בחברי הקבוצה כל אחד מחברי הקבוצה כפוף להחלטת הרוב אשר לא בהכרח משתלבות עם טעמו האישי הבא לידי ביטוי בין השאר בנושאי המפרט הטכני של דירתו, התכנון, בחירת חומרים, צבעים ועוד. אין הבטחה כי בחירת רוב חברי הקבוצה תתאם את רצונותיו של כל אחד מהפרטים בקבוצה. התלות ההדדית באה לידי ביטוי גם מהבחינה הפיננסית כאשר מוטל על כל הקבוצה יחד להרים את הפרויקט. במקרים רבים כאשר הקבוצה מנוהלת היטב ומאורגנת על ידי גורם מקצועי ומנוסה נמנעת מרבית הבעיה באמצעות הסדר הליווי הבנקאי. יחד עם זאת, עדיין חשוב לזכור, כי התלות ההדדית קטנה אך לא נעלמת, כשיש ליווי בנקאי מסודר ונכון, הבנק מממן המשך בנייה של חבר גם אם נקלע לקשיים כלכלי, עד סוף הבניה ואז נפרע ישירות מהחבר היחיד בלבד ולא מכלל הקבוצה, וכך מתאפשרת המשך בניית הפרויקט ללא עיכוב. למצער, חברי הקבוצה אינם מוגנים מפני כשלון הקבוצה שכן ברכישה מול קבלן הרוכשים יכולים להיפרע מול הקבלן או באמצעות ערבויות בנקאיות, בקבוצות רכישה הבטוחה של כל חבר בקבוצה באה לידי ביטוי בעצם השתתפותו בקבוצה וזכויותיו בקרקע בלבד, אין לו בטוחות נוספות של ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, או יזם שאחראי וניתן לתבוע אותו במקרים שונים. חבר הקבוצה יכול לבוא בטענות רק אל עצמו ואל חברי הקבוצה, הדבר עלול לקרות בעיקר במקרים של החלטות שגויות בנושאי תכנון, שלפעמים יש להם השלכות כלכליות לא פשוטות על הפרויקט. משך הבנייה משך הבנייה במסגרת קבוצת רכישה ארוך יותר מאשר בקניית דירה רגילה, בעוד שבדירה דירה רגילה קונים בדרך כלל אחרי שהוצאו היתרי הבנייה, ואף לאחר שהחלה הבנייה בפועל, בקבוצת רכישה יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה, תקופה המאריכה את הבנייה בפרק זמן של עד שנה וחצי נוספות. תכנון הדירה המשוער, אשר נשא חן בעיני חברי הקבוצה אינו מחייב את הרשויות, שיכולות לדרוש שינויים מהותיים. במקרים קיצוניים ביותר יכול השינוי להיות גם באופי היחידות מצמודות קרקע לדירות רוויות, שינויי גדלים, כיוונים וכדומה. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. קבוצת רוכשים מהי קבוצת רוכשים קבוצת רוכשים היא קבוצה של אנשים, לרוב פרטיים, שמתאגדת על מנת לקנות, כקבוצת לחץ ובצורה מרוכזת, יחידות דיור לחברי הקבוצה, בדרך כלל בפרויקט בנייה מקבלן או יזם. מטרות קבוצת הרוכשים הנם להשתמש בכוח הקנייה המרוכז שלהם, על מנת לקבל מהקבלן הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר הדירות ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז. קהל היעד של קבוצות רוכשים הוא אנשים הרפתקנים פחות מקהל היעד של קבוצות רכישה, אך קבוצה של אנשים המעוניינים להוזיל את הקנייה באמצעות רכישה מאורגנת. לשם כך, חברי הקבוצה פונים לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות, ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך שהם מנצלים את כוחה של הקבוצה, ביחס לרוכש בודד, על מנת לקבל הטבות במחירי הדירה, במפרט שלה ועוד. קבוצת רוכשים – יתרונות שלב רכישת יחידת הדיור – יתרונות רמת הסיכון רמת הסיכון בקבוצת רוכשים אינו גבוה מרכישת דירה בודדת מקבלן ואף הקנייה כחלק מקבוצת רוכשים משרה ביטוח מסוים בקנייה מול הקבלן, היות ו קבוצת רוכשים הנם למעשה רוכשים בדידים שקונים דירה מקבלן ועסקת הרכישה של הדירה מקבלן מוגדרת ומוסדרת על ידי מגוון חוקים, שמטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות הנ"ל ולהגביר את בטחון הרוכשים. בעסקאות אלו הצדדים לרבות הרשויות מכירים היטב את חלוקת התפקידים, רמת הציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר בקבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו גם בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים באופן שרוכשים מקבלנים היום בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה. משך הבנייה יתרון משמעותי ב קבוצת רוכשים בא לידי ביטוי במשך הזמן היחסית קצר למסירת הדירה, שכן יתכנו מצבים שהרכישה מתבצעת על בניין קיים או לקראת סיום הבנייה ולאו דווקא על בניין שרק הוצא לו היתר בנייה. יש לציין, שקיומו של היתר בנייה מעניק בטחון רב בתכנון וביצוע הדירה המוגמרת הואיל וכבר עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות. התכנון אינו בגדר המלצה אלה החלטה לפני ביצוע, וכי התכנון מוגן אף בחוק המכר, המגדיר בצורה מדוקדקת מהי סטייה מהיתר, סטייה מהותית או אחרת, ומגן על הרוכש מפני סטיות שכאלה. לנושא של משך הבנייה יש השלכות משמעותיות מעבר לתכנון חיי המשפחה אלא גם מבחינה פיננסית, שכן תזרים המזומנים הנו שונה, הרוכש נהנה מקיצור הזמן בין התשלום למועד הכניסה לדירה, וקיצור הזמן בו משלמים על הדירה החדשה ועדיין משלמים על הסדר המגורים הקיים. תזרים ומימון ב קבוצת רוכשים התשלום לקבלן מתבצע על ידי פריסת התשלומים שהנם בהתאם להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה, אשר משלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) בקבוצת רוכשים משלמים החברים תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר. תשלום מס רכישה עבור דירה שלמה רוכשי דירות בקבוצת רוכשים אינם נהנים מהקלות של ממש בתשלום עבור מס רכישה שכן התשלום הנו עבור הדירה בשלמותה ולא עבור הקרקע בלבד. כמובן שרוכשי הדירה זכאים להקלות המצויות בחוק, לדוג': לרוכשי דירה ראשונה מוקנה בחוק פטור ממס רכישה עד סכום של כמיליון ₪, פטור זה אינו ניתן לרוכשי קרקע ב קבוצות רכישה, המשלמים מס רכישה על הקרקע בלבד, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר. מחיר סופי בקבוצת רוכשים המחיר הנו סופי ומוחלט ואינו תלוי בשינויי מחירים של בנייה, ביצוע, חומרים וכדומה. במעמד הרכישה וחתימה על הסכם המכר מבטיחים הרוכשים את מחירה הסופי של היחידה, על כל רכיבי המפרט ושוויים. מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של הקבלן בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות והוא יכול בוודאות גבוהה לתכנן את צעדיו. חסכון בעלויות גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רוכשים יכול לנוע בהנחה של בין 8% ל-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי, ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ₪. קבוצת רוכשים – חסרונות הוזלה נמוכה לעומת קבוצת רכישה המחיר ההשוואתי מול קבוצות רכישה הוא החיסרון העיקרי של התארגנות במסגרת קבוצת רוכשים. ההנחה המתקבלת ב קבוצת רוכשים אכן נמוכה מההנחה בקבוצת רכישה אולם אל לנו לשכוח את ההשקעה בזמן, אנרגיות, המתנה לקבלת הדירה, המעורבות בפרויקט ב קבוצת רכישה, שכן גם השקעות אלו ניתנות לתמחור עבור כל אדם. ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף, קבוצת רוכשים נתפסת בעיני החברה כטוב אך לא מספיק, במיוחד אל מול אחותה – קבוצת הרכישה, שכן יש בה פחות שליטה, תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים. בשלב זה, קבוצת רוכשים נתפסת כתאום לא-יוצלח של קבוצת הרכישה. בכל החלטה בעניין התארגנות ב קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה חשוב מאוד להתייחס לכל מקרה לגופו ולקחת בחשבון את כל האספקטים הרלוונטיים והשלכותיהם על העסקה הספציפית שאליה רוצים להיכנס. לא זו אף זאת, עורכת דין דברת יעקב ממליצה לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם", עורך-הדין ועוד. ההחלטה להצטרף ל קבוצת רוכשים ו/או לרכוש נכס הנה אחת ההחלטות החשובות עמן מתמודד כל תא משפחתי ולכן כדאי מאוד להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום טרם קבלת ההחלטה. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
|
עסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין כאשר במסגרתה מוכר בעל הזכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן (או יזם) וזאת בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש – ברוב המקרים דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכיו"ב) במבנה שיבנה על ידי היזם. עסקאות הקומבינציה נפוצות מאוד בישראל וזאת בשל היתרונות הכלכליים העשויים להיות גלומים בהם לשני הצדדים:
מבחינת בעל המגרש:
- התמורה רווחית: היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בדרך כלל מזה היה זכאי אילו היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין ובתמורה משתמש לרכישת יחידות.
- תשלום חלקי עבור מס שבח: כיוון שהבעלים מכר רק חלק מהמגרש הרי שלא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש אלא רק על חלקו.
- מס רכישה: בעת קבלת הדירות לא יחויב הבעלים ב מס רכישה, שכן מדובר בשירותי בניה שקיבל על חלקו בקרקע.
מבחינת היזם/קבלן:
- חסכון בהוצאות מימון: אף הקבלן אינו נדרש לשלם לבעלים עבור רכישת חלק מהמגרש במזומן בכך נחסכות לקבלם הוצאות מימון, שהינן פעמים רבות הוצאות מהותיות ביותר. כמו כן, הקבלן מקבל נכס לידיו עוד בטרם תחילת הבניה ובכך יש באפשרותו לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון לבנייה.
- מס רכישה: אף הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק מ מס הרכישה).
על מנת לקבל הקלות במסים ב עסקאות קומבינציה מומלץ לעמוד במספר תנאים שהוגדרו בפסיקה: להלן עיקרי הנושאים:
א. סיווג העסקה – יש להבחין בין עסקת קומבינציה כמכר חלקי (כפי שהוצגה לעיל) לבין שני סוגים אחרים של עסקאות: עסקת הזמנת שירותי בניה (לקבלן לא נמכר חלק מהמקרקעין ומדובר בהזמנת שירותי בניה בלבד) ולעומת זאת מכר מלא (כל הקרקע נמכרת לקבלן, ובבוא היום מוכר הקבלן לבעל הקרקע דירות). מובן כי לכל אחת מעסקאות אלה השלכות מיסוי שונות, וההבחנות ביניהן מהותיות.
ב. התמורה המתקבלת: חשוב לדעת מהי התמורה המתקבלת על ידי בעל המגרש לצורך מס – חשיבות שאלה זו הינה לאור העובדה כי התמורה יכולה להתקבל רק מספר שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה (עם השלמת הבניה), ולפיכך יש מקום להוון תמורה זו.
ג. פטור ממס שבח: היבטי פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים שנמכרה תמורת בניה ב עסקת קומבינציה – היבטי מס שבח במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות, שווי המכירה והרכישה וכיו"ב.
ד. תשלומי מע"מ: היבטי מע"מ הכרוכים בעסקת הקומבינציה. מדובר ב – 2 עסקאות לעניין מע"מ: האחת, עסקה של מכירת מקרקעין לקבלן (בגינה מוצאת בד"כ על ידי הקבלן חשבונית עצמית ומקוזזות תשומות). השנייה, עסקה של מתן שירותי בניה – בגינה קיימת חבות מס בפועל, וביחס אליה מתעוררות השאלות מהו מועד החיוב בגין עסקה זו, מהו המחיר הרלוונטי, האם יש לפנות לשווי שנקבע לצורך שומות מס שבח וכיו"ב. בעניינים אלה קיימת לא אחת מחלוקת פוסקים, ולפיכך קיימת חשיבות רבה אף לפרקטיקה המקובלת.
ה. כאשר הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל: סוגיות מיוחדות המתעוררות בכל הנוגע ל עסקאות קומבינציה בהן הקרקע הינה בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל, וכן בכל הנוגע ל עסקאות פינוי בינוי.
ללא ספק השאלות שהוצגו לעיל הינן בעלות חשיבות מהותית לכל יזם, קבלן או בעל מקרקעין השוקל התקשרות ב עסקת קומבינציה, וככאלו הן ראויות, כל אחת לדיון מעמיק בפני עצמו ולייעוץ משפטי של עורך דין הבקיא ב דיני מקרקעין ו מיסוי מקרקעין לרבות ליווי עסקאות קומבינציה.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
פינוי בינוי
|
|||
|
|
שוכר דירה המסרב להתפנות
האם ניתן לפנות שוכר שלא משלם דמי שכירות בכוח?
בעלי דירות רבים חוששים ממצב שבו שוכר ששילם עבור שכר הדירה לפתע יחדול מלשלם עבור שכר הדירה בשל קשיים כלכליים שנקלע אליהם ואשר קשה היה לצפותם מבעוד מועד.
מהם האמצעים העומדים לרשות המשכיר? פינוי בכוח? החלפת מנעולים?
ראשית במידה והמשכיר השכיל, מלכתחילה, לקבל בטחונות טובים, יוכל הוא לגבות את הסכומים המגיעים לו לרבות הוצאותיו על ידי מימוש בטחונות אלו, אולם, לא תמיד יש בידי הבטוחות הכספיות כדי לסייע לבעל הבית לפנות, ובמהרה, את השוכר, ובעלי הדירות חוששים מניהול הליך משפטי ארוך ויקר לפינוי השוכר.
ס' 18 לחוק המקרקעין מאפשר לעשות "דין עצמי" לסילוק הפולש, תוך 30 יום מיום הפלישה, לא בכל מקרה ניתן לעשות שימוש בסעיף זה, ביות והסעיף נתון לפרשנויות רבות ועשוי לחשוף את הבעלים לתביעות נזיקיות, ולכן לא מומלץ ליישם סעיף זה הלכה למעשה.
כאמור מומלץ שלא לבצע פעולות חד צדדיות כמפורט לעיל היות ובתי המשפט סולדים מהתנהגות חד צדדית שכזו מצד המשכיר. בנוסף, נקיטת הליך חד צדדי כזה עשויה לחשוף את המשכיר, במקרים מסוימים, לתביעות כספיות מצד השוכר.
דרך המלך במקרה כזה היא הגשת תביעת פינוי, וניהול הליך משפטי מסודר, בו לכל צד יש הזדמנות להשמיע את טענותיו, כאשר בסופו של ההליך ככל הנראה, יינתן צו פינוי.
הגשת תביעת פינוי לבית המשפט היא אמנם הליך אשר אורך זמן, אולם כיום, לאור תקנות סדר הדין האזרחי המאפשרות הגשת תביעת פינוי בסדר דין מהיר, מדובר בהליך מהיר ויעיל במיוחד.
יש לציין כי במידה והמשכיר יזכה בהליך המשפטי ויפסקו לטובתו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד יוכל המשכיר להיפרע מול השוכר עבור ההוצאות האמורות.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
רישום בית משותף
מדוע חשוב הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)?
אופן זיהוי הנכס – אחת הבעיות המרכזיות הנובעות מאי רישום בית או דירה בטאבו היא בעיית הזיהוי של הנכס, בעיה זו מתעוררת ביתר שאת כאשר על אותה חלקה או על אותו מגרש בנויים מספר נכסים (מספר דירות או מספר בתים) וכשאין רישום של הבית המשותף יש קושי לזהות איזה נכס (בית או דירה) שייך לאיזה בעלים. בעיה זו עשויה להקשות הן במקרה שהבעלים מעוניין במכירת הנכס והן במקרה שהבעלים יהיה מעוניין ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא.
מכירה של הנכס – מכיוון שהנכס אינו רשום בטאבו הוא "סובל" מפגם משפטי וקונה פוטנציאלי שיהיה מעוניין ברכישתו עלול להקשיב לעצת עורך דינו, להיבהל מהפגם ולהירתע מלרכוש את הנכס. נוצר מצב שבו בית או דירה שאינם רשומים בטאבו קשים יותר למכירה מכיוון שהביקוש להם נמוך יותר.
קושי בקבלת הלוואות מגובות במשכנתא – כאשר הנכס אינו רשום בטאבו לעיתים הבנק יערים קשיים ולא יאפשר הענקת הלוואה מובטחת במשכנתא כנגד הנכס, מצב זה יכול להיות בעייתי, הן לבעלים המעוניין בנטילת הלוואה נוספת והן כאשר אותם בעלים יהיה מעוניין במכירת הנכס.
יובהר כי, הקושי גובר ככל שחולף הזמן, שכן יתכנו מצבים שבהם חברות בעירבון מוגבל חדלו מלפעול משום שפשטו את הרגל, התפרקו, או מסיבה אחרת; אנשים שהיו בחיים בעת רכישת הנכס נפטרו בינתיים ואת היורשים שלהם קשה לאתר; משרד עורכי הדין שטיפל ברישום הנכס כבר אינו קיים יותר וכך הלאה.
כאמור, ככל שחולף הזמן כך קשה יותר לאתר את המסמכים הרלבנטיים, את האנשים או הגופים, לתקן את המעוות ולרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
עוד יצוין כי ככל שחולף הזמן גדלים הסיכויים שחלק מהדיירים המחזיקים בדירה או בביתים הצמודים עשו שינויים בנכסים שלהם, המהווים חריגות בנייה אסורות, והדבר יקשה אף יותר על הרישום בטאבו.
כל קושי ברישום הנכס בטאבו יגרור ירידה משמעותית בערך הנכס שכן הנכס אינו סחיר וישנה בעייתיות ביכולת משכון הנכס או השימוש בו להלוואה לעומת כל נכס אחר הרשום בטאבו, לכן כמות הרוכשים שמוכנים "להסתכן" ולרכוש נכס שאינו רשום בטאבו יורדת וכך בהתאמה רמת הביקוש לנכס.
הפתרון המוצע והרלוונטי לכל מי שקנה בית או דירה מקבלן או יזם – לנהל מעקב צמוד אחרי הקבלן / היזם או עורך הדין שמטפל בנושא ולבדוק מייד עם הרכישה מדי מספר חודשים איך נושא הרישום מתקדם.
ברגע שמזהים שהתהליך אינו מתקדם כשורה מכל סיבה שלא תהיה (העניין לא מטופל כמו שצריך, הקבלן פשט את הרגל וכיו"ב), מומלץ לפנות ל עורך דין הבקיא בתחום על מנת שייעץ איך להמשיך ולטפל בנושא.
כאשר פונים ל עורך דין בזמן כמעט תמיד ניתן למצוא פתרון ולהביא לרישום הזכויות בטאבו.
בכל מקרה, שכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם שיטפל בנושא בטל לעומת הפגיעה בשווי הנכס שעשויה להגיע לעשרות אלפי דולרים ואף למעלה מכך.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
