מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין 2022

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק", "חוק מיסוי מקרקעין") ישנה חובה על כל מי שמוכר "זכות במקרקעין" – למשל דירת מגורים, מגרש, מחסן, משרד, חנות או כל נכס מסחרי אחר וכיו"ב לשלם מס שבח על המכירה אלא אם כן חל לגביו פטור ממס שבח. 

סוגיה בעלת חשיבות מרבית הנה האם מוכר זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין בעת מכירת זכויותיו במקרקעין. 

החוק בעניין זה הנו מורכב ומסועף וכולל התייחסויות לפרטי פרטים ותנאים מצטברים על מנת לקבל החלטה האם מוכר זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין. 

לפני כל מכירה של נכס מקרקעין מומלץ לבצע בדיקה מקדמית בדבר גובה המס ואז להחליט האם מתקדמים עם המכירה. רצוי לעשות תכנון מס אופטימלי על מנת לשלם מס שבח מינימלי עבור כל עסקה ככל וניתן. 

המחוקק מצא לנכון להעניק פטורים מסוימים לגבי מכירה של דירת מגורים, בנסיבות אשר לשיטתו הדירה אינה מיועדת לצורכי השקעה והפקת רווחים, אלא נרכשת על ידי אנשים פרטיים באמצעות כספי חסכונות או באמצעות מימון של משכנתא, עזרה מההורים וכיו"ב.  

חשוב לציין כי הפטור הקלאסי שבוטל ביום 1.1.2014 המוכר לאנשים רבים – במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים – ללא קשר למכסת הדירות בבעלות אותו מוכר – בוטלה ! 

מאז – אדם הסבור שפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים ניתן לו באופן אוטומטי – טועה לחלוטין. 

פטור ממס שבח – להלן מספר נקודות חשובות לבדיקה טרם מכירת דירת מגורים : 

1. בדיקת קיומו של "שבח" – רווח הון – במכירת הדירה הנמכרת. 
2. עמידה בהוראות החוק לעניין הגדרת "דירת מגורים מזכה". 
3. בחירת מסלול הפטור הנכון ביום המכירה. 
4. זיהוי התא המשפחתי של המוכר בהתאם לעקרון התא המשפחתי – בו זוג וילדיו מהווה תא משפחתי אחד. למעט מצבים בהם לזוג יש הסכם ממון והפרדה רכושית ברורה אז יכן ויוכלו להיחשב במקרים מסוימים תא משפחתי נפרד – וזאת רק באם יעמדו במספר מבחנים המופיעים בפסיקה. 
5. עמידה בסייגים ובמקרים מיוחדים. 
6. סעיף 49ו – דירה שנתקבלה בירושה ויש עליה חישובי מס ותקופות צינון בהם לא ניתן למכור את הדירה ועדיין להיות זכאים לפטור. 
7. סעיף 49ז – מחיר המושפע מזכויות בנייה – כאשר ישנו נכס הכולל בחובו זכויות בנייה אופן חישוב מס השבח יתחלק בין דירת מגורים – לפי הפטור הקלאסי לצורך העניין והחלק של זכויות הבנייה אשר אותו יצטרכו לעמוד על שוויו באמצעות הערכת שמאי – ובחישוב מס לפי קרקע.
8. על המוכר להגיש הצהרת ושומה עצמית ככל והנו חייב במס שבח וזאת כמובן לפי המסלול הנבחר.  

בדיקות מקדמיות

מומלץ לבצע את הבדיקות המקדמיות טרם קיום עסקת המכר וזאת על מנת שהמוכר יוכל להיערך טרם המכירה לגובה מס השבח שעליו לשלם. 

יש לבדוק האם נוצר רווח הון כתוצאה מהמכירה – והאם יש לשלם מס שבח ומהו גובהו? ככל ואין רווח הון – יתכן ולא יהיה צורך להשתמש בפטור ו"לשרוף" את הפטור בעת המכירה וזאת באם אין רווח הון בעסקה. 

ככל והצדדים יקבעו ביניהם כי את מס השבח ישלם הקונה – אין זה פוטר את המוכר מגילום מלא של מס השבח לשווי העסקה. גובה המס ששולם על ידי הקונה יתווסף שווי העסקה ויהווה את התמורה בין הצדדים – כך לא יוכל הקונה להפחית את גובה מס הרכישה שעליו לשלם ויצטרך לשלם גם מס רכישה על גובה מס השבח ששילם עבור המוכר. 

הסוגים השונים של פטור ממס שבח

בחלק זה נפרט מספר פטורים הקיימים לגבי מכירת דירת מגורים בישראל: 

פטור ממס שבח דירה יחידה סעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין: 

כפי שנאמר לעיל הפטור הקלאסי ממס שבח שניתן להשתמש בו כל ארבע שנים – בוטל וזאת לאור הרפורמה במיסוי מקרקעין ותיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין החל מיום 1.1.2014. 

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין נקבעו הוראות כדלקמן:  

סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין אשר אפשר בעבר קבלת פטור מלא ממס שבח בכפוף לתנאים מסוימים בחוק – מכירה של דירת מגורים אחת לארבע שנים – בוטל. 

כעת הפטור הקלאסי הנו סעיף 49(ב)(2) אשר אוצר בחובו תנאים מצטברים: הפטור הנו לדירת מגורים יחידה בישראל, ישנה תקרת פטור ממס שבח לדירת יוקרה וזאת עד לסך של 4,603,000 ₪ – מעודכן לשנת 2022. החלק שמעל התקרה יחויב במס שבח – רק תושבי ישראל זכאים פטור זה- באשר לתושבי חוץ עליהם להמציא אישור כי אין להם דירת מגורים במקום מושבם ככל ומעוניינים להנות מהפטור הנ"ל.  

להלן נוסח סעיף 49ב(2): 

"המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: 

 (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת תשנ”ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;”

על מנת להיות זכאים לפטור "דירה יחידה" במס שבח יש לעמוד במספר תנאים מצטברים: 

1. מדובר בבעלות או חכירה של יחיד – לא חברה. 
2. על המוכר להיות תושב ישראל – או תושב חוץ עם אישור מתאים מרשויות המס ממדינת תושבותו המעיד שאין בבעלותו דירה באותה מדינה.  
3. דירת מגורים צריכה לענות על תנאי דירת מגורים מזכה.
4. הדירה חייבת להיות דירת המגורים היחידה בישראל של המוכר – חוק המקרקעין מתייחס לדירת מגורים דירה שבנייתה נסתיימה.
5. לעניין דירת מגורים יחידה – יימנו גם דירות של המוכר ובן/בת זוגו וילדיו עד גיל 18 – "חזקת התא המשפחתי". 
6. המוכר הנו בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה דירת מגורים טרם מכירתה. לגבי דירת מגורים יד שנייה – מניין התקופה נספר החל ממועד רכישתה – יום חתימת חוזה הרכישה. ואילו בדירה חדשה מקבלן החל מהתאריך בו המוכר קיבל את החזקה לידיו. 
7. המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור זה ב 18 חודשים האחרונים טרם המכירה. 

ככל ולמוכר יש מעל לדירת מגורים אחת עליו למלא אחר התנאים שלהלן: 

1. הדירה הנוספת לדירה הנמכרת – דירה חליפית שנרכשה במהלך 24 חודשים שקדמו למכירת הדירה שבגינה מבוקש הפטור. לגבי דירת מגורים חליפית שנרכשה מקבלן "על הנייר" ה- 24 חודשים נספרים רק מיום קבלת החזקה בה. 
2. לגבי הדירה הנוספת – חלקו של המוכר אינו עולה על 1/3 בירושה – חלקו של היורש אינו עולה 1/2. 
3. הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת למגורים לפני תאריך 1.1.1997. 
4. הדירה הנוספת הנה דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה התנאים המופיעים בסעיף 49ב(5)(א) ו- (ב). 

לסיכום 

• יש לבחון האם הנכס הנמכר מתאים להגדרת המונח "דירת מגורים". 

• יש לבחון האם דירת המגורים נכנסת להגדרת "דירת מגורים מזכה". 

• יש לבחון האם מתקיימת עילת הפטור ודרישותיה. 

יש לציין שישנם עילות פטור נוספות המופיעות בחוק אשר לא מופיעות במאמר זה. 

מס שבח לינארי – מס שבח מוטב למרובי דירות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין

מזה מס שבח ליניארי 

כיום לאחר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד תושב ישראל שאינו זכאי להנות מפטור ממס שבח בגין מכירת "דירת מגורים מזכה יחידה" – לפי הסעיף הקלאסי "החדש" – סעיף 49ב(2), בהיותו בעל יותר מדירת מגורים אחת – הנקרא לצורך העניין "מרובה דירות" יחויב במס שבח בגובה של 25%  על השבח בעת מכירת הדירה אולם יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח על התקופה החל מיום רכישת הדירה ועד ליום – תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין 1.1.2014 – הכל התאם לתקופת בעלותו בנכס הנמכר. 

החישוב יהיה חישוב ליניארי הנקרא גם מס מוטב כאשר על התקופה החל מיום רכישת הנכס הנמכר ועד ליום 1.1.2014 גובה המס על השבח יהיה 0% והחל מיום 1.1.2014 ועד יום מכירת הנכס גובה המס על השבח יהיה  25%.   

נוסח הסעיף: 

"..נרכש הנכס לאחר יום התחילה יחויבו השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי ויתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי, במס… 

החישוב הלינארי נועד על מנת להגן על אנשים אשר רכשו דירה/דירות לפני הרפורמה והחבות החדשה במס שבל לאחר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר נכנס לתוקף ביום 1.1.2014. 

הוראות סעיף 48א(ב2) – הדנה בתקרת הפטור שעומדת על סך של 4,603,000 ₪ נכון לשנת 2022 – ובמקרה של מכירת דירה בסכום הגבוה מסכום התקרה – ימוסה החלק היחסי לפי חישוב ליניארי מוטב – באופן שישקלל את מספר הימים אשר חלפו מיום 1.1.2014 ואז מחלקים את מספר הימים הללו למספר הימים הכולל ורק את החלק הזה ממסים במס שבח של 25% על הרווח הריאלי

פריסת מס שבח

בהתאם להוראות סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין רואים את השבח כחלק מן ההכנסה החייבת במס הכנסה וזאת לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו בלבד. 

כמו כן נקבע כי, המס ששולם על פי החוק מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה.

סעיף 48א(ה) מאפשר למוכר הוא תושב ישראל לבקש כי חישוב המס על השבח הריאלי יבוצע בדרך של פריסה – כאילו נבע מחלקים שנתיים שווים. 

הפריסה מאפשרת למוכר לנצל שיעורי מס נמוכים ו/או נקודות זיכוי שלא נוצלו על ידו במהלך שנות הפריסה, לתקופה שאינה עולה על 4 שנות מס, ומסתיימת בשנה שבה נבע השבח, או לפי התקופה שבה הוחזקו המקרקעין על ידי המוכר לפי הנמוך. 

היתרון בחישוב מס שבח בפריסה או משמעותי בייחוד למוכרים שבמהלך השנים שקדמו למכירה היו להם הכנסות נמוכות או ללא הכנסות בכלל כך ששיעור המס השולי החל על הכנסותיהם הוא נמוך לעומת מדרגת המס הגבוהה ביותר וזאת גם למוכרים שגילם הוא מעל 60 שנה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות מקרקעין יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.