טיפים בנדל"ן

עצות למשקיעים בנדל"ן 

טיפים לרכישת דירה יד שנייה

טיפים לרכישת דירה מקבלן

טיפים למכירת דירה

טיפים למצטרפים לקבוצות רכישה

טיפים להצטרפות לקבוצת רוכשים

טיפים לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38

טיפים ליזם בתמ"א 38

טיפים לרכישת דירה מכונס נכסים

 

 

עצות למשקיעים בנדל"ן 

בשנים האחרונות נראה כי תחום הנדל"ן הפך לנחלת הכלל ורבים בוחרים להשקיע את כספם בעסקאות הנדל"ן המניב ללא קשר לעיסוקם ולהכנסתם הפנויה. 

על מנת לגשת לתחום הנדל"ן רצוי להעמיק את הידיעות בתחום אליו מעוניינים לפנות. 

הפעלת שיקול דעת מקצועי ותבוני הנם אבני יסוד בהצלחת המיזם. 

ישנם מספר טיפים אשר מומלצים ליישום: 

  1. תזרים ורווחיות כשני משיקים מקבילים. המצב האידיאלי והרצוי בנכס להשקעה מתממש כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות דמי השכירות. במצב כזה הנכס הנו בבחינת רווחי והעסקה בהחלט בעלת סבירות גבוהה להיחשב כמשתלמת, זאת בהנחה שהמשכנתה אינה נפרסת על תקופה קצרה במיוחד שאז ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא ולאו דווקא בשל העובדה שהעסקה שאינה משתלמת. 

כמו כן, מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה כעסקה משתלמת הנו גובה התשואה על ההון המושקע, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה הנה כדאית. 

  1. יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יקרים או זולים, שכן נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים, על כן, מה יהווה השקעה כדאית יותר? תלוי בתנודות השוק וצפי עליית המחירים בשנים הקרובות. 

יתכן ועל דירה זולה יחסית גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירות יקרות, וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס הזול יעמוד על כחצי מההון המושקע ברכישת נכס יקר. במצב שצפי עליית מחירי הדירות הנו יציב ואף עולה, נראה שכדאי בהחלט להשקיע בנכס זול בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יקר בעל תשואות נמוכות יחסית. 

  1. במעמד קבלת ההחלטה באם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאפיין את פרופיל השוכר הפוטנציאלי ולאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבורו. יש להסתכל על הנכס בעיניים מסחריות אובייקטיביות ולוודא שהנכס לרבות מיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת. 
  2. לב ליבה של עסקת מקרקעין אטרקטיבית תלוי במיקום הנכס. רצוי לבחון אילו הם האזורים ה"חמים" ביותר לשכירות/מכירה בהם הביקוש הנו גבוה יחסית לאזורים אחרים. 

השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים שאינם מסחריים גרידא. 

  1. יש לבחור מינוף נכון ויעיל לעסקה הספציפית, יש לתת את הדעת שכל שינוי מינורי באחוזים בהחלט משמעותי במיוחד בעסקת מקרקעין. רצוי להגיע לתמהיל אופטימאלי אשר מגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין אפיקים ומסלולים, פיזור נכון בין תקופות וגמישות מרבית בהלוואה באופן מקיף.

טיפים לרכישת דירה יד שנייה

בעת רכישת דירת יד שנייה רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הדירה מוטלים על הרוכש. 

יובהר כי, בדירות יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שהוא עומד לרכוש. לעומת זאת בדירות יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש. 

ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה וכיו"ב. 

מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן: 

בדיקות טרום קנייה: 

  • בדיקות ברשויות המקומיות: תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו אתם מבררים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'. 

כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס. 

הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה. 

בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג, יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים. 

יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין. 

  • בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום. 

בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין 10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה של תוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור ומגנים על הרוכש. 

כמו כן, מומלץ לפתוח עיניים מפני שרלטנים אשר מנסים למכור דירות שאינן שייכות להם באמצעות ייפויי כוח מזויפים, תעודות זהות מזויפות וכד'. תמיד יש לבקש מסמכים מקוריים במידת האפשר. 

בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם. 

אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות.  

כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי. 

בדיקות משפטיות: הבדיקה שמשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל. 

מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק

  • נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר. 

כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. 

מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד. 

מוכר  שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש. 

הסכם המכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר "עצירות ביניים" המהוות לוח תשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם. 

בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה. 

לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספים יעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב. 

במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתא. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום עבור הנכס. על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לכך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב אישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו. כמו כן על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובמידה וכן עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.  

לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין עד להצגת אישור המס הרלוונטי המוכר. 

מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי. 

הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים. 

חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. 

עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.

 

חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה. 



משא ומתן וזיכרון דברים:
במיוחד בשלב משא ומתן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין אשר עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כביכול. 

בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה. 

נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש. 

במעמד החתימה על ההסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה. 

מסים

היטל השבחה: יש לבדוק עם עורך הדין האם העסקה כוללת בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום היטל ההשבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש. 

גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין. 

מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום. 

מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה. 

חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד. 

תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא. 

מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס. 

מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בכך. 

מדרגות המס נעות בין 3.5%-10%. 

מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה יתרת התמורה עבור הדירה. 

בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'. 

רישום הזכויות על שם הרוכש: הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד. 

טיפים לרכישת דירה מקבלן

במעמד רכישת דירה מקבלן צצים כיום על פני השטח חששות רבים מטעם רוכשים פוטנציאלים החוששים לאבד את כספם וזאת כתוצאה מאירועי פרשת חפציבה. 

יש לבחון האם כתוצאה מפרשת חפציבה חל שינוי בחוק המכר המגן על הרוכשים? האם ישנם מסקנות שיושמו למען ההגנה על הרוכשים? 

פרשת חפציבה במספר מילים: הוכח בדיעבד כי חפציבה, חברה קבלנית שביצעה פרויקטים עצומים לבניית דירות הכניסה לקופתה ולחשבונות אחרים, המחאות שקיבלה מלקוחות שרכשו דירות במקום להכניסם לחשבונו של הבנק המלווה את פרויקט הבנייה. 

בנקים רבים גילו כי חפציבה דיווחה על מכירת דירות נמוכה מהכמות שמכרה בפועל ובכך הסתירה מכירת דירות בעשרות מיליוני שקלים, העבירה תמורת המכירות עשרות מיליונים לחשבונות פרטיים של בעלי החברה (בועז יונה וחשבונות אחרים) וזאת במקום להעבירם לבנקים ולחברות הביטוח כפי שקבעו חוזי הליווי. 

מהם אם כך התוצאות לגבי רוכשי הדירות? במקרה זה התוצאות היו קשות במיוחד היות וכסף שלא נתקבל בבנק ו/או בחברת הביטוח בגין רכישת הדירה לא זכה מצד הגורם המבטח לקבל ערבות על פי חוק המכר למרות שעל פי חוזי המכר הובטחו הקונים על ידי החוק. כך נוצר מצב שבו קוני הדירות ששילמו לא קיבלו כיסוי עבור כספם, לאחר התמוטטות החברה, וזאת למרות שהיו זכאים לערבות על פי חוק המכר. 

תיקון בחוק המכר בעקבות הפרשה: תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, משנת 2008.

עיקרי התיקון

  • סעיף העונשים הורחב: (פלילית) קבלת כספים מרוכש שלא כדין תהווה עבירה פלילית. נוצרו שוברי תשלום שבאמצעותם ישלם הקונה את תמורת הדירה ויקבל בטוחה מול כל תשלום, שיופקד היישר לחשבון הבנק המלווה ולא לחברה הקבלנית. 
  • הוגדר מחדש המונח "מחיר הדירה": מחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר לרבות תשלום שכר טרחת עורך דין או כל תשלום אחר. זאת על מנת לאפשר לקונה לדעת מהו המחיר הסופי והכולל של הדירה. 
  • תוקנה ההגנה על רוכשי הדירה: כיום על המוכר לבטח את הקונה לאחר תשלום של 7% מתמורת הדירה ולא מ 15%כפי שהיה בעבר. התיקון הרחיב את הנסיבות המאפשרות לרוכש לממש את הבטוחה גם במתן שניתן צו להקפאת הליכים נגד המוכר או מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה לרוכש. 
  • דיווח על מכירת דירה: החוק מחייב את המוכר לדווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל דירה שנמכרה ועל הסדר המימון עד 150 יום לאחר העסקה. כיום המדינה מפקחת על כל פרויקט ויכולה לתת קנסות וסנקציות על איחורים בדיווח בנוסף לאישום בעבירה פלילית לנושאי משרה. 
  • אי החלפת הבטוחות ללא הסכמת הקונה
  • איסור מטעם לשכת עורכי דין – עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי להחזיק בנאמנות ערבויות חוק מכר שניתנו על יד רוכש דירה מקבלן. הכלל לא מאפשר לקבלן להחזיק כבנות ערובה את ערבויות הקונים. 


לסיכום: רכישת דירה מקבלן מחייבת הבנה משפטית ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות הסדרת בטוחות, בדיקת החברה הקבלנית, הגורם המלווה, סעיפי החוזה ועוד. 

טיפים למכירת דירה

עומדים לקראת מכירת דירה? כל שעליכם לעשות טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים הוא להוציא נסח טאבו שבו מפורטות זכויותיכם בדירה לרבות גוש וחלקה, זאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שמכם והאם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירתה כגון משכנתא עיקול או כל דבר אחר. 

לאחר שמצאתם רוכש רצוי שתעדכנו את עורך הדין שלכם בדבר כל מידע אפשרי על דירות שבבעלותכם כרגע או היו בבעלותכם בעבר גם אם מדובר בחלק מדירה שנתקבלה בירושה. איסוף המידע על ידי עורך הדין הנו לצורך תכנון המס שעליכם לשלם מתוקף מכירת הנכס. 

במידה והנכם נשואיים טריים גם מכירת דירה על ידי בן/בת הזוג  לפני מספר שנים, כשהייתם עוד  רווקים, יכולה להשפיע על הזכאות להקלות ו/או פטור ממסים. 

כמו כן, במידה ואינכם זכאים להקלות ו/או פטור ממסים רצוי שתבקשו מעורך הדין לחשב לכם את גובה המסים שעליכם לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבורכם בזמן הנתון שבחרתם לעשות זאת, יתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב. 

לא זו אף זאת, במידה והינכם נכים ו/או עולים חדשים/ ו/או בני משפחות שכולות ו/או נפגעי פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות רבות במס במקרים אלו. 

במידה ועליכם לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות ששילמתם עבור רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה והריבית הריאלית ששילמתם עבור המשכנתא במידה ולקחתם. 

טיפים לרכישה מכונס נכסים

כונס הנכסים הנו גוף המנהל בין היתר בתים ודירות אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות, כאשר הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, וחלק מתפקידו הוא מכירת הנכס והעברת התמורה לבעל החוב שהוא ברוב המקרים הבנק. 

רכישת דירה מכונס נכסים הנה עסקה רווחית ומשתלמת עבור הרוכש הנהנה מהוזלה משמעותית במחיר הנכס עד להוזלה של 30% – 15% ממחירו האמיתי בשוק. ההנחה אכן אטרקטיבית אולם יש לשים לב שעסקאות מכונס נכסים דורשות זהירות מרבית ובחינה מדוקדקת. 

מהם היתרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

רישום הנכס על ידי כונס הנכסים – הליכי רישום זכויות על שם הרוכש מבוצעות על ידי כונס הנכסים.
מחיר מוזל – מחיר הנכס נמוך משווי השוק.
מהירות – הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית.
מכירה סופית – כאשר המכירה אושרה על ידי בית המשפט המכירה היא סופית ולא ניתן לחזור ממנה.
נכס נקי מעיקולים ושעבודים – הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים ו/או שעבודים ולא צפויות הפתעות מהבחינה הזו.
פיקוח של גורמים שלישיים במהלך המכירה – היות והמכירה מתבצעת על ידי כונס נכסים ובאישור בית המשפט והכסף מהמכירה ברוב המקרים מועבר לבנק, נוצר מצב שבו לעומת עסקאות אחרות במקרקעין עסקה מול כונס נכסים הנה עסקה רבת משתתפים וכך גורמים רבים בודקים שאכן העסקה מתבצעת כשורה. בשל כך יכול הרוכש ליהנות מסוג של ביטחון נוסף מעבר לבדיקות שביצע.

מהם החסרונות ברכישת נכס מכונס נכסים: 

המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש – במידה ובית המשפט סבור שהעסקה אינה סבירה בשל המחיר הנמוך או מכל סיבה אחרת, יכול בית המשפט להחליט שלא לאשר את העסקה והרוכש עלול לספוג את הוצאות המימון (משכנתא, בדיקות קנייניות ומשפטיות בגין הנכס וכיו"ב) ולא להשלים את הרכישה.
ביטול התמחרות – כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות.
פדיון הנכס – בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי.
דרושה השקעה בנכס – במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך.
עמלות רישום – כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות על שם הרוכש.
חריגות בניה – הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS ) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול ואף תשלומים וקנסות אשר אינם נלקחים בחשבון מראש. 

כיצד נגשים לרכישה מכונס נכסים?
1. איתור הנכס – בשלב הראשון יש לאתר את הנכס הרלוונטי באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן הספציפיים לנכסים מכונסים. כמו כן ישנם לוחות, עיתונים ואתרים באינטרנט המתמחים בהצגת דירות שמגיעות מכינוס נכסים.
2. הולכים לראות את הדירה – ברוב המקרים כונס הנכסים מתאם מועד שבו כל המתעניינים בנכס מגיעים לפגישת התרשמות במטרה להציע הצעות. בניגוד למכירת דירה רגילה, כונס הנכסים אינו גמיש בזמנים להראות את הדירה והרוכש צריך להתאים את עצמו למועדים המוצעים לו על ידי כונס הנכסים. כמו כן, קשה יהיה לתאם מספר מועדים עם כונס הנכסים לבדיקות מעמיקות יותר של הנכס גם אם המטרה היא להציע הצעה עבור רכישת הנכס.
3. מגישים הצעה – לאחר שמתקבלת החלטה להציע הצעה מגישים את ההצעה לכונס הנכסים כאשר ההצעה כוללת תשלום מראש של 10% מערך הדירה, כאשר את התשלום הראשון מעבירים במזומן, בשיק או בהמחאה בנקאית. אם וכאשר יתברר שהבקשה לא התקבלה, מסיבה כלשהי, הכסף יוחזר במלואו. אולם במידה ומציע ההצעה החליט למשוך את ההצעה, לאחר שכבר ההצעה התקבלה, עשרת האחוזים מערך הדירה לא יוחזרו למציע ההצעה. לכן מומלץ להציע הצעות לרכישת דירה מכונס רק כאשר בטוחים במאת האחוזים שאכן רוצים לרכוש את הדירה שכן חוסר ההחלטיות יכול לעלות לרוכש ביוקר.
4. התמחרות – ביום האחרון להגשת ההצעות אוסף הכונס את כל ההצעות שקיבל עד כה, ומחליט מי מהן עוברת לשלב הבא. לאחר מכן אוסף הכונס את כל אלו שהגישו הצעות ועורך ביניהן התמחרות שהיא מעין מכירה פומבית, במפגש זה מנסה הכונס לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. רצוי להחליט טרם המפגש מהוא הסכום הגבוה ביותר שאותו מעוניינים להציע ולא להיסחף להצעות מוגזמות, הלחץ המאפיין את המפגשים הללו עלול לגרום להגשת הצעות שיהיה קשה לעמוד בהם מאוחר יותר.
5. חתימת החוזה – לאחר שנבחרה ההצעה המתאימה לכונס היא מוגשת להוצאה לפועל לאישור. במידה וההצעה מאושרת על ידי הוצאה לפועל החוזה נחתם והעסקה הושלמה.

מומלץ:

להוסיף סעיף לחוזה המגביל את משך אישור העסקה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד, כאשר מעבר לזמן זה העסקה תבוטל והפיקדון יחזור למציע. יובהר כי קבלת אישור של בית המשפט או ההוצאה לפועל עלול להימשך לעתים זמן רב מעבר לזמן סביר שתכנן הרוכש להמתין עבור אישור העסקה. 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. 

טיפים למצטרפים לקבוצות רכישה

התארגנות בקבוצת רכישה טומנת בחובה מספר רב של היבטים הצריכים להילקח בחשבון טרם ההתחייבות וההצטרפות לקבוצת רכישה. מומלץ לכל מי שמצטרף לקבוצת רכישה  לבדוק האם אכן חלק ניכר מהיתרונות אשר יפורטו להלן באים לידי ביטוי בעסקה הספציפית בה הוא מתעתד להשקיע והאם החסרונות ברובם אינם באים לידי ביטוי או קיימים אבל רק באופן מזערי. 

עסקאות במקרקעין נמדדות לגופו של עניין היות וכל דירה שונה מקודמתה על הרוכש  מוטלת החובה לבצע בדיקה מקיפה ולבחון את כל האפשרויות העומדות לרשותו. כך גם בהצטרפות לקבוצת רכישה מומלץ לבדוק כל פרויקט וקבוצה באופן ספציפי ומקיף שכן לא כל מה שנראה רווחי על פניו עומד במבחן המציאות מאוחר יותר.  

בחינת היתרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה:

הימנעות מתשלום מע"מ בעת רכישת הקרקע על ידי הקבוצה

בשלב הראשון, רוכשת הקבוצה את הקרקע מאדם פרטי, רכישת הקרקע מאדם פרטי אינה מחויבת במע"מ, ולכן אין הרוכשים חייבים בתשלום מע"מ בעסקה, שכן, כאשר אנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, מס ערך מוסף אינו מוטל על העסקה. במקומות בהם הקרקע היא רכיב משמעותי מכלל עלויות הבית/דירה, הימנעות מתשלום יכול להוביל לחסכון רב בעלויות.

יש לשים לב, שחסכון זה לא קיים כשקונים קרקע מגורם עסקי מסחרי כמו חברה, המחויבת במע"מ, וכמו מנהל מקרקעי ישראל, שלמכרזים שהוא עורך ניגשות קבוצות רבות. 

במועד מסירת הדירה וגם במכירתה לצד שלישי, שוב אין חיוב במע"מ, שכן מדובר באנשים שסיימו לבנות עבור עצמם את הדירה וכאשר הם מוכרים לאנשים אחרים את הדירה גם עסקה זו נעשית בין גורמים פרטיים, שאינם מוגדרים כעוסקים לצרכי מע"מ.

הואיל ומחיר השוק של הדירה (במכירה לאנשים שאינם בקבוצה) דומה בין קבלן למוכר פרטי, הרי שבעוד הקבלן צריך להפריש את סכום המע"מ לרשויות המס, סכום זה נותר כרווח מלא בכיסו של חבר ב קבוצת הרכישה.

טיפ מס' 1: מומלץ לרכוש את הקרקע מאדם פרטי ולא חברה או מנהל מקרקעי ישראל. 

תשלום מס רכישה עבור מרכיב הקרקע בלבד – לא לעולם נצח – לא בכל עסקה

ישנם מקרים אשר הנהם בודדים – כאשר קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע בלבד אף מס הרכישה הנו בגין מרכיב הקרקע ולא עבור דירה שלמה ולמרות שהחבות במס רכישה בגין הקרקע בגובה של 3.5-10% מערך הקרקע ללא מדרגות מס כפי שמקובל ברכישת דירה סך תשלום המס עבור הקרקע בלבד נמוך מתשלום מס מדורג עבור דירה שלמה. 

למרות האמור לעיל, יש לסייג רוכשי דירה ראשונה, הזכאים לפטור ממס רכישה על המיליון ₪ הראשון וברוב המקרים מס הרכישה שלהם במסגרת הקבוצה עלול להיות גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. 

טיפ מספר 2: טרם ההתחייבות לרכוש יחידת דיור במסגרת קבוצת רכישה יש לוודא האם זוהי דירה ראשונה עבור הרוכש ומהי החבות במס רכישה בעסקה. 

בחירת חברי הקבוצה

חברי הקבוצה

במקרים רבים מתארגנות קבוצות רכישה הומוגניות אשר חבריה בעלי תחומי עניין משותפים רבים ואפילו קבוצת חברים ובכך נמנעים סכסוכים רבים אשר היו צצים בתדירות גבוהה יותר כאשר הקבוצה אינה הומוגנית כלל וכל אחד מחברי הקבוצה בעל דרישות, ציפיות, תחומי עניין שונים לגמרי. 

ללא ספק, יתרון גדול עבור חברי הקבוצה לגור בשכנות עם אנשים בעלי רקע דומה, טווח גילאים זהה, שפה משותפת, תחומי עניין זהים וכיו"ב…  

טיפ מספר 3: מומלץ לחשוב היטב ולוודא האם אכן אנשי הקבוצה הם אנשים שארצה שיהיו השכנים שלי, שכן לא בהכרח שמי שנעים להיות במחיצתו בשעות העבודה  מעוניינים לפגוש גם בשעות הפנאי. 

יזמים לרגע

קבוצת רכישה הנה תופעה חברתית אשר ממצבת את חבריה בסטאטוס מסוים אשר רבים היו רוצים להיות חלק ממנו, שכן חברי הקבוצה שרובם שכירים הופכים למשך הפרויקט ליזמים וזוהי תחושה המעניקה להם הרפתקה ומעין שליטה בגורלם.

טיפ מספר 4: מומלץ לא להיגרר אחרי טרנדים גם בתחום המגורים למי שאינו יזם בנשמתו או בעל אורך רוח להתמודד עם פרויקט שכזה.

המפרט הטכני

יתרון משמעותי בהתארגנות בקבוצת רכישה בא לידי ביטוי בשליטה בפרויקט שנקרא רכישת דירה, ישנם אשר מעוניינים ביותר שליטה על הבנייה, מפרט הטכני, קצב התקדמות הבנייה וכיו"ב. בקבוצת רכישה אף ניתן לבחור את בעלי המקצוע (אדריכל, קבלן מבצע, מנהל עבודה וכד') החומרים (כלים סניטרים, ריצוף, חיפוי, צבעים וכד') תכנון הדירות לצרכים האישיים של הרוכש ועוד. יתרון נוסף הוא שחברי הקבוצה מפקחים על עבודת בעלי המקצוע כך כשאין שביעות רצון מבעל המקצוע ניתן להחליפו.

כפי שכבר צוין לעיל, כאשר חברי הקבוצה בעלי תחומי עניין זהים יתכנו שינויים רבים אשר יתאימו בקבוצת רכישה אבל לא יכלו להתאים לכל דייר מן השורה.   

לדוג' בעלי משפחות לילדים קטנים יעדיפו משחקיה בתחומי הרכוש המשותף בעוד שאוכלוסיה ללא ילדים קטנים קרוב לוודאי שיעדיפו מועדונית או חדר כושר באזורים אלו. 

טיפ מספר 5: מומלץ להירשם לצוות מקבלי ההחלטות ו/או לדאוג שיהיה נציג שסומכים עליו בקבלת החלטות. 

חסכון בעלויות

הרווח מהוזלת הבניה בא לידי ביטוי בהוזלת מחיר הדירה עבור כל אחד מחברי הקבוצה, ואף אם עלות הביצוע ירדה מול העלות המשוערת בראשית הדרך, הרי שההחלטה האם לחלק את הסכום בין חברי הקבוצה או לייעד אותו למטרות אחרות נתונה לחברי הקבוצה בלבד. בקנייה שלא באמצעות קבוצת רכישה, גם אם יהיה רווח, הוא לא יגיע לידי הרוכשים, אלא יישאר בכיסו של היזם.

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה נע בין 15%-20% הוזלה לעומת רכישת דירה מקבלן. בפועל בדיקה מדויקת תעלה כי, במקרים רבים ההנחות בסופו של דבר מגיעות לגובה הנע בין 10% ל-15% בלבד ולפעמים אף לפחות זאת בשל העלויות המשתנות לאורך הפרויקט. 

טיפ מספר 6: מומלץ לוודא שאכן ישנה הוזלה משמעותית במחיר כתוצאה מהתארגנות בקבוצת רכישה שכן במידה והסכומים אינם משמעותיים עדיף להתארגן בקבוצת רוכשים. 

מימון 

המימון במסגרת קבוצות רכישה, ברוב המקרים, מושג בצורה מרוכזת לכלל הקבוצה ולפרויקט עצמו, בכך נהנים חברי הקבוצה בתנאי מימון טובים יותר מאשר בחיפוש פרטני אחר מקור מימון. חברי הקבוצה נהנים מיתרונות רבים כגון: הנחה בעמלות, הנחה בעלויות פתיחת תיק, ריביות משופרות, מנגנון משיכת כספים לאורך הפרויקט ולא בתחנות קבועות מראש ונחסכת לחברים הריצה לכמה בנקים לקבלת הצעות היות והכל נעשה באופן מרוכז.

קבוצת רכישה – חסרונות

שלב רכישת הקרקע

הימנעות מתשלום מע"מ

במידה והקבוצה רוכשת את הקרקע מגורם מסחרי, חברה, משלמים חברי הקבוצה מע"מ כחוק שעליו קבוצת הרכישה אינה יכולה להזדכות, ובכך מתייקרת עלות הרכישה. קבלן לעומת זאת מתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות" ובכך נותר המחיר כולל מע"מ כמחיר הקרקע הסופי עבור חברי קבוצת הרכישה.

על מנת להימנע מחסרון זה, על חברי הקבוצה להתעקש ולרכוש את הקרקע מגורמים פרטיים בלבד. 

תזרים ומימון

היות וב קבוצת רכישה קונים קודם כל את הקרקע ומשלמים את מלוא תמורתה לפני תחילת הליכי התכנון, בדרך כלל, ואז מתבצע תשלום של חלק נכבד מהעלות זמן רב טרם הבנייה וקבלת היתר הבנייה, שכן במקומות רבים ניתן לחכות עד שנה וחצי ממועד התשלום האחרון על הקרקע ועד להוצאת היתר בנייה ובמיוחד כשעלות הקרקע יכולה להגיע למעלה ממחצית עלות כל יחידת הדיור, היבט שעלול להכביד מאד על תזרים המזומנים של הרוכש.

* במקרים רבים, המבנה המיסויי של הקבוצה לא מאפשר לקיחת מימון על רכיב הקרקע, ואז גם מבחינת ההון העצמי, דורשים מארגני הקבוצות שיהיה לפחות בגובה מחיר הקרקע בשלבים הראשונים, מה שיכול להגיע באזורי יוקרה עד כ- 50% מהעלות הסופית של הנכס.

מחיר משוערך ליחידות הדיור

בקבוצת רכישה חשופים החברים לשינויים בעלויות הבנייה, ביצוע, חומרים, פיתוח וכד'. המחיר המתוכנן מראש הנו שערוך בלבד ואיננו וודאי וסופי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט, יתכנו מקרים בהם המחיר הסופי עבור יחידת דיור נהיה יקר מן המתוכנן.

טיפ מספר 7: כאשר מעריכים את מחיר יחידת הדיור יש לצפות לסטייה מסוימת במחיר ולוודא שלמרות הסטייה, כלפי מעלה, עדיין משתלם לרוכש להצטרף לקבוצה.  

תשלום מע"מ

לעומת מחיר הקרקע עבור מרבית ממחירי הביצוע והבניה חבים חברי הקבוצה בתשלום מע"מ, ללא אפשרות קיזוז. 

תלות הדדית בחברי הקבוצה

כל אחד מחברי הקבוצה כפוף להחלטת הרוב אשר לא בהכרח משתלבות עם טעמו האישי הבא לידי ביטוי בין השאר בנושאי המפרט הטכני של דירתו, התכנון, בחירת חומרים, צבעים ועוד. אין הבטחה כי בחירת רוב חברי הקבוצה תתאם את רצונותיו של כל אחד מהפרטים בקבוצה. התלות ההדדית באה לידי ביטוי גם מהבחינה הפיננסית כאשר מוטל על כל הקבוצה יחד להרים את הפרויקט, במקרים רבים כאשר הקבוצה מנוהלת היטב ומאורגנת על ידי גורם מקצועי ומנוסה נמנעת מרבית הבעיה באמצעות הסדר הליווי הבנקאי. עם זאת עדיין חשוב לזכור, כי התלות ההדדית קטנה אך אינה נעלמת. כשיש ליווי בנקאי מסודר ונכון, הבנק מממן המשך בנייה של חבר גם אם נקלע לקושי כלכלי עד סוף הבניה ואז נפרע ישירות מהחבר היחיד בלבד ולא מכלל הקבוצה, וכך מאפשר את המשך בניית הפרויקט ללא עיכוב.

כמו כן, חברי הקבוצה אינם מוגנים מפני כשלון הקבוצה, שכן ברכישה מול קבלן הרוכשים יכולים להיפרע מול הקבלן או באמצעות ערבויות בנקאיות, בקבוצות רכישה הבטוחה של כל חבר בקבוצה באה לידי ביטוי בעצם השתתפותו בקבוצה וזכויותיו בקרקע בלבד. לרוכש אין בטוחות נוספות כגון ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, או יזם שאחראי ושניתן להיפרע ממנו במקרה הצורך. חבר הקבוצה יכול לבוא בטענות רק אל עצמו ואל חברי הקבוצה כאשר המצב יתכן בעיקר במקרים של החלטות שגויות בנושאי תכנון, שהנם במקרים רבים בעלי השלכות כלכליות לא פשוטות על הפרויקט. 

טיפ מספר 7: חשוב מאוד: טרם בחירת הקבוצה אליה משתייכים לוודא שחברי הקבוצה לרבות הצוות המארגן אכן בקיאים בכל הכרוך בניהול פרויקט בסדר גודל שכזה, שכן ניהול כושל של פרויקט יכול להסתיים בהפסדים רבים למרות הפוטנציאל הגבוה. 

משך הבנייה 

משך הבנייה ברכישה בקבוצה ארוך יותר מאשר בקניית דירה באופן עצמאי, בעוד שברכישה עצמאית הרכישה למעשה מתבצעת במקרים רבים לאחר שהוצא היתר הבנייה ואף לאחר שהחלה הבנייה בפועל, בקבוצת רכישה לעומת זאת יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה, תקופה המאריכה את מועד מסירת הדירה בפרק זמן של עד שנה וחצי נוספות.

זאת ועוד בעניין היתר הבנייה, שכן תכנון הדירה המשוער אשר נשא חן בעיני חברי הקבוצה אינו מחייב את הרשויות אשר יכולות לדרוש שינויים מהותיים בתכנון. 

במקרים קיצוניים ביותר יכול השינוי להיות גם באופי היחידות מצמודות קרקע לדירות רוויות, שינויי גדלים, כיוונים וכדומה. 

טיפ מספר 8: רצוי לוודא שהאדריכל האחראי על הפרויקט אינו מתכנן בניין שאינו תואם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) של אותה העיר ו/או שהבנייה לא תהיה בגדר ניסוי חדשני שטרם נוסה בארץ, שכן הוועדות המקומיות אינן ששות לאשר פרויקטים מסוג זה ודוחות את החלטותיהן. 

טיפים להצטרפות לקבוצת רוכשים

השיקולים העומדים בפני רוכש טרם החלטתו באם להצטרף ל קבוצת רוכשים צריכים להתבסס ברובם על ההשוואה האם רכישה מרוכזת תשפר את תנאי העסקה לעומת רכישה בודדת. ברוב המקרים, רכישה מרוכזת באמצעות קבוצת רוכשים תתבטא בהוזלה נאה במחיר יחידת הדיור ברם ההוזלה לא תהיה גבוהה כשל הוזלה במסגרת קבוצת רכישה. 

עורכת הדין דברת יעקב מציינת כי התארגנות ב קבוצת רוכשים טומנת בחובה מספר רב של פרטים אשר צריכים להילקח בחשבון טרם ההתחייבות. 

מאוד חשוב להבין שכל עסקה במקרקעין נמדדת לגופה של עניין וכי כל דירה הנה שונה מקודמתה ולכן חשוב לבצע בדיקה מקיפה ולבחון את כל האפשרויות תוך שימת דגש שכל מקרה נבדק לגופו של עניין, כך גם בהצטרפות ל קבוצת רוכשים מומלץ לבדוק כל פרויקט וקבוצה באופן יסודי ומקיף. 

מטרתה העיקרית של קבוצת הרוכשים היא להשתמש בכוח הקנייה המרוכז על מנת לקבל מהיזם הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר יחידות הדיור ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז לכלל הרוכשים במסגרת הקבוצה.

קהל היעד של קבוצות רוכשים מרוכב ברובו מאנשים הרפתקנים פחות לעומת קהל היעד של קבוצות רכישה, אך עדיין מעוניינים להפיק את המיטב מהרכישה בהטבות ותנאים מועדפים. לשם כך, פונה הרוכש לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך ניצול כוח הקנייה המרוכז של הקבוצה ביחס לרוכש בודד.  

טיפ מספר 1: טרם ההשתייכות לקבוצת רוכשים מומלץ לבדוק האם ההתארגנות בקבוצה כלשהי אכן מתאימה לאופי הרוכש. ישנם רוכשים שאפילו ההצטרפות לקבוצת רוכשים מעלה חששות ואינה מתאימה לאופיים כל שכן להצטרפות לקבוצת רכישה. 

קבוצת רוכשים – יתרונות

רמת הסיכון

רמת הסיכון ב קבוצת רוכשים אינה גבוהה מסיטואציה שבה רוכש יחיד דירה מקבלן, נראה אף כי הקניה כחלק מקבוצה משרה ביטחון מסוים על הרוכש היות וקבוצת רוכשים הנה למעשה התארגנות של מספר רוכשים בדידים הקונים יחידות דיור מקבלן. זאת ועוד, הסכם המכר מוסדר באמצעות מגוון חוקים אשר מטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות מול הקבלן ולהגביר את בטחון הרוכשים. בעסקאות מכר עם קבלן, הצדדים לרבות הרשויות מכירים היטב את חלוקת התפקידים, רמת הציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר ב קבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים, כיום רוכשים מקבלנים בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה.

טיפ מספר 2: מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד שבקיא בניהול מו"מ מול קבלנים כמייצג של קבוצת רוכשים. 

משך הבנייה 

יתרון משמעותי ב קבוצת רוכשים בא לידי ביטוי במשך הזמן הצפוי לסיום הפרויקט, שכן יתכנו מצבים שהרכישה מתבצעת על בניין קיים או אפילו בבניין שהנו לקראת סיום הבנייה. קיום היתר בנייה גורם לתחושת בטחון אצל הרוכש, הואיל והבניין עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות, למעשה התכנון אינו בגדר המלצה אלה החלטה לפני ביצוע. 

טיפ מספר 3: חשוב להיערך היטב למועדי פריסת התשלומים בהתאם להסכם הרכישה. 

תזרים ומימון

בקבוצת רוכשים התשלום לקבלן מתבצע באמצעות פריסת תשלומים שהנם חופפים להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה אשר משלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) ולאחר מכן ישנה פריסת תשלומים  בהתאם להתקדמות הבנייה, מה שמאפשר ב קבוצת רוכשים תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר. 

טיפ מספר 4: חשוב לוודא שהקבלן (במסגרת הסכם המכר) מספק לרוכש את כל ההגנות אליהם הוא מחויב בחוק המכר דירות. 

תשלום מס רכישה עבור דירה שלמה

רוכשי דירות ב קבוצת רוכשים אינם נהנים מהקלות של ממש בתשלום עבור מס רכישה שכן התשלום הנו עבור הדירה בשלמותה ולא עבור הקרקע בלבד, כמו בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה. כמובן שרוכשי הדירה זכאים להקלות המופיעות בחוק, לדוג': רוכש דירה ראשונה זכאי לפטור ממס רכישה עד סכום של מיליון ₪, פטור זה אינו ניתן לרוכשי דירה ראשונה אשר מתארגנים בקבוצת רכישה, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר במסגרת קבוצת רוכשים.

טיפ מספר 5: מומלץ לבצע תכנון מס טרם הרכישה ולבדוק זכאויות לפטור ממס. 

מחיר סופי

ב קבוצת רוכשים המחיר הנו סופי ומוחלט ואינו תלוי בשינויי מחירים של חומרי הבנייה, הביצוע, וכד'. במעמד הרכישה וחתימה על הסכם המכר מבטיחים הרוכשים בקבוצת רוכשים את מחירה הסופי של יחידת הדיור, על כל רכיביה.  מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של היזם בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות והוא יכול בוודאות לתכנן את צעדיו.

חסכון בעלויות

גובה ההוזלה ברכישת דירה כחלק מקבוצת רוכשים יכול לנוע בהנחה של בין

8%-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי, ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאוד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ₪. 

קבוצת רוכשים – חסרונות

הוזלה נמוכה לעומת קבוצת רוכשים

המחיר ההשוואתי מול קבוצות הרכישה הנו החיסרון העיקרי. ההנחה המתקבלת ב קבוצת רוכשים אכן נמוכה מההנחה במסגרת קבוצת רכישה אולם אל לנו לשכוח את ההשקעה בזמן, אנרגיות, המתנה לקבלת הדירה, המעורבות בפרויקט בקבוצת רכישה, שכן גם השקעות אלו ניתנות לתמחור עבור כל אדם. 

ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף, קבוצת רוכשים נתפסת כטוב, אך לא מספיק, במיוחד אל מול אחותה – קבוצת הרכישה. יש בה פחות שליטה, תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים.   בשלב זה, קבוצת הרוכשים נתפסת כתאום לא-יוצלח של קבוצת הרכישה.

בכל החלטה בעניין התארגנות ב קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה חשוב מאוד להתייחס לכל מקרה לגופו ולקחת בחשבון את כל האספקטים הרלוונטיים והשלכותיהם על העסקה הספציפית שבה מעוניינים להשקיע.  

לא זו אף זאת, עורכת דין דברת יעקב ממליצה לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם" וכיו"ב. 

לדברי עו"ד דברת יעקב, ישנם מצבים בהם ניתן יהיה לקבל הנחה של 15% מקבלן, שאז חלק ניכר מיתרונות קבוצת הרכישה מצטמצם. 

החלטה להצטרף לקבוצת רוכשים ו/או לרכוש נכס הנה אחת החלטות הגדולות עמן מתמודד כל תא משפחתי ולכן מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין טרם קבלת ההחלטות. 

טיפים לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38

סקרים ותחזיות של גופי מחקר שונים בארץ ובחו"ל צופים רעידת אדמה חזקה בישראל, בשנים הקרובות, ומתוך כך נולדה תמ"א 38תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מספר 38. תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים ישנים על ידי מתן הקלות במיסוי וכן מתן תוספת זכויות בנייה לבעלי הדירות וזאת מאחר ולמדינה יש אינטרס בטיחותי להניע את הדיירים והיזמים לפעול לחיזוק הבניינים הישנים.

להלן מספר שלבים למימוש תמ"א 38 – מנקודת מבט של בעל דירה:  

שלב 1– שלב ראשוני:
מומלץ כי בלעי הדירות ימנו נציגות/ועד בית אשר תייצג את הבניין מול גופים שונים ובעלי מקצוע בתחום.

ברוב הבניינים ניתן למצוא קומץ בעלים הנלהב לממש את תוכנית תמ"א 38 ומאידך ישנם קומץ קטן של בעלים המתנגדים למימוש תמ"א 38

מומלץ כי ועד הבית אשר אחראי לקידום תמ"א 38 ימנה אנשי מקצוע הרלוונטיים לפרויקט כגון עורך דין, מהנדס, אדריכל  וזאת על מנת לקבל מהם את המידע הרלוונטי למימוש הפרויקט בהתאם לתנאי הבניין.  


שלב 2- שכנוע דיירים נוספים להסכים למימוש תמ"א 38:
שכנוע דיירים להסכים לפרויקט תמ"א 38 הינו השלב הראשון והחשוב ביותר במימוש התוכנית, שכן ללא הסכמת כל הדיירים פה אחד מאוד קשה לגייס יזמים אשר יסכימו ללוות את הפרויקט. הפחד מהבלתי נודע וחוסר הידע של בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט מהווה חלק ניכר מעיכוב מימוש תמ"א 38.

שלב 3- יש הסכמה כללית של הדיירים כיצד מתקדמים:
בשלב זה מומלץ לקבל הערכה שמאית עבור שווי זכויות הבנייה טרם כניסה למשא ומתן עם היזם. לאחר קבלת הערכה שמאית יש לפנות ליזם ולהציע "רכישה" של זכויות הבנייה בנכס באמצעות עבודות בנייה ומימוש תמ"א 38 בבניין.

שלב 4- טרום חתימת הסכם:
חשיבות עליונה היא שלב בחירת עו"ד בעל ניסיון בנושא תמ"א 38 אשר יערוך את הסכם ההתקשרות עם היזם וזאת בשיתוף פעולה מלא עם מפקח הבניה מטעם הדיירים. עורך הדין בשיתוף עם מפקח הבניה המייצג את הדיירים יעגן בהסכם כתוב את האינטרסים של בעלי הדירות לרבות את מעמדו ומרחב פעולתו של מפקח הבנייה במסגרת תמ"א 38 כגון מתן אפשרות לבדיקת מקצועיותם וניסיונם של קבלני המשנה ועד מתן אפשרות להרחקת עובד או קבלן משנה אשר יפר את כללי העבודה והבטיחות המקובלים.

שלב 5- לאחר חתימה על הסכם עם היזם?
היזם/הקבלן שנבחר ללוות את הבניין בפרויקט תמ"א 38 מגיש בקשה למתן היתר בניה וזאת לפני אישורה על ידי הרשות העירונית. לאחר קבלת היתר זה על הקבלן להוציא תכניות לביצוע לפי תמ"א 38 לחיזוק היסודות, שיפוץ המבנה ותוספת דירות חדשות. גם כאן יש לעיין במקצועיות בתוכניות העבודה של הקבלן כיוון שייתכן שכבר בשלב זה תמצאנה טעויות שניתן לתקן בשלב התכנון, לעיתים קרובות קשה מאוד לתקן טעויות אלה בזמן ביצוע העבודה

שלב 6- לאחר קבלת התוכניות:

הקבלן מתחיל בעבודות לביצוע תמ"א 38 כאשר מפקח הבנייה יתאם את דרכי הגישה, גידור אתר העבודה, לוח זמנים, וכללי בטיחות במהלך ההתארגנות ובמהלך ביצוע העבודות לחיזוק היסודות במסגרת תכנית תמ"א 38.

שלב 7 – בנייה בבניין
על בעלי הדירות לוודא שאכן הקבלן והמפקח על הבנייה מודעים ומיישמים את כל כללי הבטיחות במשך הבנייה בבניין שכן מדובר באתר בנייה בבניין מאוכלס. 

טיפים ליזם בתמ"א 38

  1. עלויות: מומלץ לבדוק מבעוד מועד את העלויות הצפויות של פרויקט תמ"א 38 תוך התייחסות לכל האספקטים וההיבטים הכלכליים שעשויים לצוץ במשך הפרויקט, שכן לא כל עסקת תמ"א בהכרח רווחית וישנם נעלמים רבים במסגרת פרויקט מסוג זה ותמיד יהיו עלויות בלתי צפויות. ניתן להימנע מהוצאות בלתי צפויות באמצעות בדיקה מעמיקה ובשכר יועצים: מהנדס קונסטרוקטור, אדריכל, שמאי ועו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
  2. זכויות בנייה: פרויקט תמ"א 38 הנו פרויקט אשר מיושם בשילוב עם התב"ע המקומית (תוכנית בניין עיר) ולכן מאוד חשוב לבדוק היטב את זכויות הבניה ומדיניות הוועדה המקומית באותה העיר. לדוג': עיריית ת"א במובן מסוים מתנגדת למימוש תמ"א 38 באזורים מסוימים בעיר בהן ניתן להוסיף שתי קומות לפי תב"ע מקומית, וככל הנראה, לא יינתן היתר בניה לפי תמ"א 38. דרישות חיזוק הבניין יהיו לפי תנאי תמ"א 38 אבל ייגבה היטל השבחה מלא וגם לא יוכר הפטור ממס שבח, עסקה כזו תהא עתירת מס ולא רווחית.
  3. תכנון מס: מומלץ לבדוק היטב את חיובי המס הצפויים בעסקה במסגרת תמ"א 38. תיקוני חוק מיסוי מקרקעין משנת 2008 מעניקים פטור חלקי ממס שבח אשר אינו מוחלט ובכל מקרה בו תינתן לדיירים תמורה נוספת שאינה מוכרת בכסף או בשווה כסף (למשל שיפוץ פנימי של הדירות) יחול מס. כנ"ל בכל מקרה בו נמכרות ליזם זכויות בניה מכוח תכניות נוספות (למשל זכות לבניית "חדרי יציאה" לגג), תחול על "מכירת" הזכויות חבות מלאה במס שבח. ישנם גם הקלות בתשלום היטל השבחה וזאת בהתאם למיקום הפרויקט אם באזור בעל ערך קרקע גבוה או בפריפריה שם ערך הקרקע נמוך. 

4.זכויות משפטיות: על היזם לבדוק היטב את הזכויות המשפטיות של בעלי הדירות ולא להסתמך על המידע המתקבל מבעלי הדירות ו/או ועד הבית. ישנם בנינים רבים שאינם רשומים כבתים משותפים אלא במבנה של חברות גוש חלקה, חכירות ולפעמים סתם שותפות במושע, במקרים כאלה לא תמיד ברור למי שייכות זכויות הבניה וגם עלול להיווצר קושי למכור את הדירות החדשות.

  1. מקורות המימון: היות והיזם רוכש למעשה זכויות בנייה עליו לחפש אופציות אחרות למימון מלבד בנקים, מאוד קשה להגיע להסכמה עם בנק מלווה בתנאי המימון המקובלים בפרויקטים רגילים, שכן ישנן מגבלות משפטיות לגבי אפשרויות שיעבוד הזכויות ובנקים רבים אינם ששים לתת ליווי לפרויקטים של תמ"א 38 וגם אלה שמוכנים דורשים הון עצמי בשיעור גבוה בהרבה מאשר בליווי של פרויקטים רגילים. למעשה הבעיה צצה גם במכירת הדירות החדשות שכן אפשרויות מכירת הדירות "על הנייר" הן מוגבלות במיוחד לאור המצב המשפטי. לא זו אף זאת, על היזם לקחת בחשבון שבמועד מכירת הדירות הוא יידרש לתת לרוכשים ערבויות לפי חוק המכר דירות ולא ניתן להסתפק ב הערת אזהרה.

6.הסכמה של 100% מבעלי הדירות: אל ליזם להתקשר בעסקאות בהן אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות, שכן על מנת לכפות על בעלי הדירות הסרבנים להסכים לעסקה כאשר יש רוב של שני שליש, יש צורך בהליך משפטי בפני המפקח על בתים משותפים ותנאי לצו כזה הוא קיום היתר בניה, וכך נוצר מצב שבו היזם משקיע כספים רבים בעסקה לא ודאית. בנוסף, בכל עסקה בהן מעורבות זכויות בניה נוספות כגון זכויות ל"חדרי יציאה לגג"  לא די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות (יש הגורסים שיש צורך של 100% והמקלים סוברים שניתן להסתפק ב-75%).

  1. לוח זמנים סביר והגיוני: אל לו ליזם להתחייב ללוח זמנים קצר וקשיח בכל הנוגע להוצאת היתר הבניה בדרך כלל התהליך ארוך וממושך מהרגיל, במיוחד בערים המתנגדות למימוש תמ"א 38.
  2. מומלץ לקבוע בחוזה כי הוצאת היתר הבניה הינה תנאי מתלה לעסקה ואם ההיתר לא יושג זה לא יחשב הפרת הסכם מצד היזם.
  3. ביטוחים: על היזם לדאוג לכיסוי ביטוחי הולם ולהתייעץ לפני חתימת החוזה עם יועץ ביטוח שכן ישנם  סיכונים מיוחדים בבניה על גג בניין ישן המאוכלס בדיירים.

10.תשלומי מע"מ: על היזם לבדוק היטב את היבטי המע"מ בעסקה שכן שירותי הבניה לדיירים אמנם פטורים ממע"מ אך כתוצאה מכך אסור לקזז מס בגין תשומות המשמשות לחיזוק ושיפוץ המבנה וכל יתר שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות (בניית ממ"ד, מרפסות שמש, הרחבות) לכן רצוי לנהל מערכת הנהלת חשבונות נפרדת ולהבחין בין תשומות המותרות בניכוי (תשומות בגין בניית דירות היזם) לבין תשומות המשמשות בעסקה הפטורה.

טיפים לרכישת דירה מכונס נכסים

כונס הנכסים הנו גוף המנהל בין היתר בתים ודירות אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות, כאשר הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, וחלק מתפקידו הוא מכירת הנכס והעברת התמורה לבעל החוב שהוא ברוב המקרים הבנק. 

רכישת דירה מכונס נכסים הנה עסקה רווחית ומשתלמת עבור הרוכש הנהנה מהוזלה משמעותית במחיר הנכס עד להוזלה של 30% – 15% ממחירו האמיתי בשוק. ההנחה אכן אטרקטיבית אולם יש לשים לב שעסקאות מכונס נכסים דורשות זהירות מרבית ובחינה מדוקדקת. 

מהם היתרונות ברכישת נכס מכונס נכסים:  

רישום הנכס על ידי כונס הנכסים – הליכי רישום זכויות על שם הרוכש מבוצעות על ידי כונס הנכסים. 

מחיר מוזל – מחיר הנכס נמוך משווי השוק.

מהירות – הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית.
מכירה סופית – כאשר המכירה אושרה על ידי בית המשפט המכירה היא סופית ולא ניתן לחזור ממנה. 
נכס נקי מעיקולים ושעבודים – הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים ו/או שעבודים ולא צפויות הפתעות מהבחינה הזו. 

פיקוח של גורמים שלישיים במהלך המכירה – היות והמכירה מתבצעת על ידי כונס נכסים ובאישור בית המשפט והכסף מהמכירה ברוב המקרים מועבר לבנק, נוצר מצב שבו לעומת עסקאות אחרות במקרקעין עסקה מול כונס נכסים הנה עסקה רבת משתתפים וכך גורמים רבים בודקים שאכן העסקה מתבצעת כשורה. בשל כך יכול הרוכש ליהנות מסוג של ביטחון נוסף מעבר לבדיקות שביצע. 

מהם החסרונות ברכישת נכס מכונס נכסים:  

המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש – במידה ובית המשפט סבור שהעסקה אינה סבירה בשל המחיר הנמוך או מכל סיבה אחרת, יכול בית המשפט להחליט שלא לאשר את העסקה והרוכש עלול לספוג את הוצאות המימון (משכנתא, בדיקות קנייניות ומשפטיות בגין הנכס וכיו"ב) ולא להשלים את הרכישה.  
ביטול התמחרות – כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות.
פדיון הנכס – בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי.
דרושה השקעה בנכס – במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך.
עמלות רישום – כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות על שם הרוכש.
חריגות בניה – הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול ואף תשלומים וקנסות אשר אינם נלקחים בחשבון מראש.  

כיצד נגשים לרכישה מכונס נכסים?

  1. איתור הנכס – בשלב הראשון יש לאתר את הנכס הרלוונטי באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן הספציפיים לנכסים מכונסים. כמו כן ישנם לוחות, עיתונים ואתרים באינטרנט המתמחים בהצגת דירות שמגיעות מכינוס נכסים.
  2. הולכים לראות את הדירה – ברוב המקרים כונס הנכסים מתאם מועד שבו כל המתעניינים בנכס מגיעים לפגישת התרשמות במטרה להציע הצעות. בניגוד למכירת דירה רגילה, כונס הנכסים אינו גמיש בזמנים להראות את הדירה והרוכש צריך להתאים את עצמו למועדים המוצעים לו על ידי כונס הנכסים. כמו כן, קשה יהיה לתאם מספר מועדים עם כונס הנכסים לבדיקות מעמיקות יותר של הנכס גם אם המטרה היא להציע הצעה עבור רכישת הנכס.  
  3. מגישים הצעה – לאחר שמתקבלת החלטה להציע הצעה מגישים את ההצעה לכונס הנכסים כאשר ההצעה כוללת תשלום מראש של 10% מערך הדירה, כאשר את התשלום הראשון מעבירים במזומן, בשיק או בהמחאה בנקאית. אם וכאשר יתברר שהבקשה לא התקבלה, מסיבה כלשהי, הכסף יוחזר במלואו. אולם במידה ומציע ההצעה החליט למשוך את ההצעה, לאחר שכבר ההצעה התקבלה, עשרת האחוזים מערך הדירה לא יוחזרו למציע ההצעה. לכן מומלץ להציע הצעות לרכישת דירה מכונס רק כאשר בטוחים במאת האחוזים שאכן רוצים לרכוש את הדירה שכן חוסר ההחלטיות יכול לעלות לרוכש ביוקר.
  4. התמחרות – ביום האחרון להגשת ההצעות אוסף הכונס את כל ההצעות שקיבל עד כה, ומחליט מי מהן עוברת לשלב הבא. לאחר מכן אוסף הכונס את כל אלו שהגישו הצעות ועורך ביניהן התמחרות שהיא מעין מכירה פומבית, במפגש זה מנסה הכונס לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. רצוי להחליט טרם המפגש מהוא הסכום הגבוה ביותר שאותו מעוניינים להציע ולא להיסחף להצעות מוגזמות, הלחץ המאפיין את המפגשים הללו עלול לגרום להגשת הצעות שיהיה קשה לעמוד בהם מאוחר יותר. 
    5. חתימת החוזה – לאחר שנבחרה ההצעה המתאימה לכונס היא מוגשת להוצאה לפועל לאישור. במידה וההצעה מאושרת על ידי הוצאה לפועל החוזה נחתם והעסקה הושלמה. 

מומלץ

להוסיף סעיף לחוזה המגביל את משך אישור העסקה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד, כאשר מעבר לזמן זה העסקה תבוטל והפיקדון יחזור למציע. יובהר כי קבלת אישור של בית המשפט או ההוצאה לפועל עלול להימשך לעתים זמן רב מעבר לזמן סביר שתכנן הרוכש להמתין עבור אישור העסקה. 

 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי. 

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.