רכישת דירה חדשה מקבלן היא החלטה משמעותית הדורשת תכנון קפדני ובדיקות מעמיקות. למרות ההתרגשות שבקבלת מפתח לבית חדש, תהליך זה כרוך בשלבים רבים ובנקודות קריטיות שיש לשים לב אליהן כדי להבטיח עסקה מוצלחת ולמנוע סיכונים עתידיים. מדריך זה יפרט את השלבים המרכזיים ברכישת דירה מקבלן ויסייע לכם navigate בתבונה את התהליך.
בדיקות קריטיות לפני חתימה על חוזה רכישה
טרם חתימה על הסכם הרכישה, קיימות מספר בדיקות חיוניות שיש לבצע. בראש ובראשונה, יש לבחון את זהות הקבלן והיזם המעורבים בפרויקט. חשוב לבדוק את ניסיונם בענף הבנייה, המוניטין שלהם ואת איכות הבנייה בפרויקטים קודמים שהקימו. מומלץ ליצור קשר עם דיירים שכבר רכשו דירות מהם כדי לקבל תמונה אותנטית על התנהלותם ועל טיב הבנייה. בנוסף, יש לבצע בדיקה של האיתנות הכלכלית של היזם ולברר האם קיימות תביעות משפטיות תלויות ועומדות נגדם.
בנוסף לבדיקת הגורמים המבצעים, יש לבחון את מצב הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט. יש לוודא שהקרקע רשומה על שם הקבלן וכי אין עליה שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' אחרות. במקרה של עסקת קומבינציה או קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יש לוודא קיומה של הערת אזהרה לטובת הקבלן או הסכם חכירה ארוך טווח עם הסדרת דמי החכירה. כמו כן, חשוב לבקש אישור על תשלום מס שבח על ידי המוכר כדי למנוע עיכובים ברישום הזכויות על שמכם בעתיד. לא פחות חשוב לבדוק את סביבת הנכס המיועד, את קירבתו לשירותים חיוניים, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית וזיהוי מפגעים סביבתיים אפשריים.
בשלב זה, יש להימנע מחתימה על מסמכים מקדמיים כמו "טופס רישום" לפני השלמת כל הבדיקות, שכן חתימה מוקדמת עלולה להחליש את כוח המיקוח שלכם ולגרור חובות דיווח ותשלום מס. אם בכל זאת בוחרים לחתום על טופס כזה, יש לוודא שהוא כולל סעיף המאפשר לכם לבטל את העסקה תוך זמן סביר ולקבל החזר מלא של המקדמה, ושהוא מחייב גם את הקבלן.
המשמעות של היתר בנייה ותזמון החתימה
קבלת מידע מלא ומדויק בנוגע להליכי התכנון והרישוי של הפרויקט, ובפרט בנוגע להיתר הבנייה, היא קריטית. חתימה על הסכם רכישה לפני קבלת היתר בנייה עלולה לחשוף את הרוכשים לסיכונים לא מבוטלים. כל עוד לא התקבל היתר בנייה, התוכניות והמפרט שהוצגו לכם אינם סופיים ונתונים לשינויים. תקופת הבנייה מתחילה להימנות רק ממועד קבלת ההיתר, וקיימים גורמים רבים שעלולים לעכב את הוצאתו, מה שמקשה על קביעת מועד מסירה ודאי.
כמו כן, בשלב זה, סוג הבטוחה שתינתן לכם על פי חוק המכר עדיין אינו ודאי ויכול להשפיע על תהליך קבלת המשכנתא ותנאי התשלום בהסכם. חשוב לבדוק את פרק הזמן המוגדר בהסכם לקבלן להוצאת היתר בנייה ולוודא שבמקרה של אי עמידה בזמן, ההסכם יבוטל ללא התחייבויות נוספות מצדכם.
ליווי פיננסי של הפרויקט: יתרונות וחסרונות
בדיקה האם הפרויקט מלווה על ידי גוף בנקאי היא שאלה בעלת חשיבות רבה. ליווי בנקאי מעניק פיקוח על התנהלות הקבלן ומגביר את הסיכויים לסיום הפרויקט כמתוכנן. במסגרת ליווי זה, הבנק מעמיד לרשות הקבלן מימון לצורך הבנייה ומקבל בתמורה שיעבוד על הקרקע. רוכשי הדירות מפקידים את כספם בחשבון סגור בבנק המלווה ומקבלים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כבטוחה לתשלומים ששילמו.
בפרויקט שאינו מלווה על ידי בנק, הבטוחה ניתנת בדרך כלל באמצעות רישום הערת אזהרה בלבד. חשוב לבדוק היטב את תנאי הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח כדי לוודא שהן מגנות על זכויותיכם ושומרות על ערך כספכם. גם בפרויקטים עם ליווי בנקאי, מומלץ לנהל משא ומתן ולדרוש שהתשלומים יהיו קשורים להתקדמות הבנייה ושהתשלום האחרון יהיה משמעותי ומועד המסירה שלו לא יהיה צמוד למדד. כדי להגן על עצמכם מפני שעבוד הנכס במקרה של חדלות פירעון של הקבלן, יש לכלול בהסכם סעיף החרגה ולקבל התחייבות ישירה מהבנק המלווה לסילוק השעבוד עם השלמת מלוא התמורה.
ייצוג משפטי עצמאי – חשיבותו ותפקידו
בחירה נכונה של עורך דין מטעמכם, שיפעל לייצוג האינטרסים שלכם בלבד, היא קריטית. עורך דין מנוסה יסייע לכם להתמודד עם פערי המידע והניסיון מול הקבלן ועורך דינו, יגן על זכויותיכם וינהל משא ומתן על תנאי ההסכם. חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד, והתשלום המוגבל שהוא מקבל עבור ייצוג רוכשים בדירות שערכן נמוך לא תמיד מעודד אותו לבצע שינויים משמעותיים בהסכם לטובת כל רוכש בנפרד. אל תהססו לנהל משא ומתן על סעיפים שונים בהסכם, גם אם הם נראים לכאורה סטנדרטיים.
בחינה מדוקדקת של מפרט הדירה והתוספות
בדיקת מפרט הדירה היא שלב מכריע. יש לבחון את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה ותכנונה. אל תהססו לשאול שאלות מפורטות לגבי איכות החומרים המתוכננים לשימוש בדירה (ריצוף, דלתות, כלים סניטריים, מטבח, חלונות ועוד). ודאו שקיימת בהסכם אפשרות לבקש שינויים ותוספות בדירה ובררו מראש את עלותם ואת ההשפעה שלהם על לוח הזמנים של המסירה. בקשו תיעוד בכתב לכל שינוי או תוספת.
בדקו את התשתיות המובטחות במפרט (תקשורת, בית חכם), את נושא הגינון והשטחים המשותפים, ובררו האם חלקים מהרכוש המשותף הוצמדו לדירות אחרות או נותרו בבעלות הקבלן. מומלץ לבקש לראות מחירון שינויים ותוספות ומחירון זיכויים ולנסות לקבוע אחוז מסוים ממחירון השיפוצים המקובל. בקשו ערבות גם על תשלומי השינויים והתוספות ובנו לוח תשלומים בהתאם להתקדמות העבודה.
עלויות נסתרות ומרכיבי מחיר הדירה מקבלן
המחיר הסופי של הדירה כפי שמופיע בהסכם עלול שלא לשקף את כל העלויות הכרוכות ברכישה. יש לבדוק האם המחיר כולל מע"מ ועלויות פיתוח. חשוב לדעת כי בתנאים מסוימים, רכישת דירה "על הנייר" עלולה להיות מחויבת במס רכישה גבוה יותר.
יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות לנטילת משכנתא (דמי פתיחת תיק, שמאות, ביול מסמכים ועוד), עלויות תשריטים, אגרות רישום בית משותף וטאבו (ניתן לנסות להתמקח על חובתכם בתשלומים אלה), עלות חניה (אם רלוונטי), עלויות חיבורי תשתית (חשמל, מים, גז, טלפון), עלות מערכת סולארית (אם כלולה) ושכר טרחת עורך הדין שלכם. מומלץ להיעזר בשירותי מעצב פנים או אדריכל, במיוחד אם אתם מתכננים שינויים בדירה, ובשירותי חברת בדק בית לפני קבלת החזקה כדי לזהות ליקויים באחריות הקבלן.
רכישת דירה חדשה מקבלן היא תהליך מורכב אך מרגש. הקפדה על ביצוע בדיקות יסודיות בכל שלב, הבנה מעמיקה של ההסכם ותנאיו, קבלת ייעוץ משפטי מקצועי ובדיקה קפדנית של המפרט והעלויות הנלוות יסייעו לכם לצלוח את התהליך בביטחון ולהבטיח את רכישת בית חלומותיכם.
במעמד רכישת דירה מקבלן צצים על פני השטח חששות רבים מטעם רוכשים פוטנציאלים החוששים לאבד את כספם וזאת כתוצאה מאירועי פרשת חפציבה.
פרשת חפציבה
האם כתוצאה מפרשת חפציבה חל שינוי בחוק המכר המגן על הרוכשים? האם ישנם מסקנות שיושמו למען ההגנה על הרוכשים?
פרשת חפציבה במספר מילים: הוכח בדיעבד כי חפציבה, חברה קבלנית שביצעה פרויקטים עצומים לבניית דירות הכניסה לקופתה ולחשבונות אחרים, המחאות שקיבלה מלקוחות שרכשו דירות במקום להכניסם לחשבונות של הבנק המלווה את פרויקט הבנייה.
בנקים רבים גילו כי חפציבה דיווחה על מכירת דירות נמוכה מהכמות שמכרה בפועל ובכך הסתירה מכירת דירות בעשרות מיליוני שקלים, העבירה תמורת המכירות עשרות מיליונים לחשבונות פרטיים של בעלי החברה (בועז יונה וחשבונות אחרים) וזאת במקום להעבירם לבנקים ולחברות הביטוח כפי שקבעו חוזי הליווי.
מהם אם כך התוצאות לגבי רוכשי הדירות? במקרה זה התוצאות היו קשות במיוחד היות וכסף שלא נתקבל בבנק ו/או בחברת הביטוח בגין רכישת הדירה לא זכה מצד הגורם המבטח לקבל ערבות על פי חוק המכר למרות שעל פי חוזי המכר הובטחו הקונים על ידי החוק. כך נוצר מצב שבו קוני הדירות ששילמו לא קיבלו כיסוי עבור כספם כשהחברה קרסה, וזאת למרות שהיו זכאים לערבות על פי חוק המכר.
תיקון בחוק המכר בעקבות הפרשה: תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, משנת 2008.
עיקרי התיקון:
- סעיף העונשים הורחב: (פלילית) קבלת כספים מרוכש שלא כדין תהווה עבירה פלילית. נוצרו שוברי תשלום שבאמצעותם ישלם הקונה את תמורת הדירה ויקבל בטוחה מול כל תשלום, שיופקד היישר לחשבון הבנק המלווה ולא לחברה הקבלנית.
- הוגדר מחדש המונח "מחיר הדירה": מחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר לרבות תשלום שכר טרחת עורך דין או כל תשלום אחר. זאת על מנת לאפשר לקונה לדעת מהו המחיר הסופי והכולל של הדירה.
- תוקנה ההגנה על רוכשי הדירה: כיום על המוכר לבטח את הקונה לאחר תשלום של 7% מתמורת הדירה ולא מ 15% כפי שהיה בעבר. התיקון הרחיב את הנסיבות המאפשרות לרוכש לממש את הבטוחה גם באופן יכול שיינתן צו להקפאת הליכים נגד המוכר או מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה לרוכש.
- דיווח על מכירת דירה: החוק מחייב את המוכר לדווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל דירה שנמכרה ועל הסדר המימון עד 150 יום לאחר העסקה. כיום המדינה מפקחת על כל פרויקט ויכולה לתת קנסות וסנקציות על איחורים בדיווח בנוסף לאישום בעבירה פלילית לנושאי משרה.
- אי החלפת הבטוחות ללא הסכמת הקונה.
- איסור מטעם לשכת עורכי דין – עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי להחזיק בנאמנות ערבויות חוק מכר שניתנו על יד רוכש דירה מקבלן. הכלל לא מאפשר לקבלן להחזיק כבנות ערובה את ערבויות הקונים.
לסיכום, רכישת דירה מקבלן מחייבת הבנה משפטית ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות הסדרת בטוחות, בדיקת החברה הקבלנית, הגורם המלווה, סעיפי החוזה ועוד.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
עו"ד לרכישת דירה מקבלן – דברת יעקב
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר. מחפשים עו"ד רכישת דירה מקבלן? הגעתם למקום הנכון! צרו איתנו קשר בטלפון 09-8859295 או 054-3975842 ונשמח לעמוד לשירותכם.
