פרטי המשרד
כל לקוח מוזמן ליצור קשר ולתאם פגישה אישית במשרדנו, בין אם באופן טלפוני ובין אם באמצעות טופס יצירת הקשר.

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון,

אחוזה 142, ״בית רון״, רעננה,

טל': 09-8859295
נייד: 054-397-5842

פקס: 072-241-9173

btn--partner-02
btn--partner-02
צור קשר
אימייל
נושא
הודעה

בינואר 2008 התקבל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008 כאשר חשיבותו הרבה של החוק באה לידי ביטוי בהפחתת אחוז ההסכמה מכלל בעלי הדירות ובאופן מימוש תמ"א 38 הכולל הוספת דירות בבניין גם אם אין הסכמה של 100% מהדיירים.

החוק קובע כי במידה וישנה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם הם רשאים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אשר רשאי לאשר מימוש תמ"א 38 למרות ההתנגדות של חלק מבעלי הדירות.

כלל משמעותי בדיני מקרקעין מחייב הסכמה של 100% מבעלי הדירות בכדי לעשות כל פעולה ברכוש המשותף אשר פוגעת בזכות הבעלות של בעל דירה בבית המשותף אלא אם כן יש הוראה ספציפית בחוק. חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קבע חריגים לרוב שאינו דורש הסכמה מלאה לעניין הוספת מעלית לבניין, ממ"ד לדירה והתקנת דוד שמש לדירה.

החוק לעניין תמ"א 38 קבע מספר תנאים:

  • מספר הדירות שניתן להוסיף כאשר יש הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות הוא עד שליש ממספר הדירות הקיים לפני הפרויקט ושטח ריצפתן הוא עד שליש משטח נדירות הקיימות לפני הפרויקט סעיף 5(א) לחוק.
  • על מנת לבצע את הפרויקט נדרש אישור המפקח על הבתים משותפים, שיינתן רק לאחר שניתנה הזדמנות לכל בעל דירה המתנגד לפרויקט בבית משותף לטעון את טענותיו.
  • תנאי נוסף, להחלת הוראות החוק מחייב שיינתן היתר בניה לביצוע עבודות ברכוש המשותף, על פי תוכנית החיזוק, היינו הוראות לפי תמ"א 38.

לפי התנאים שלעיל, המפקח על הבתים המשותפים, יכול ליתן אישור לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38 בהסכמת רוב של שני שליש מבעלי הדירות רק באם ניתן היתר בניה לביצוע העבודה. נוצר מצב שבו היזם צריך להשקיע משאבים רבים לרבות הוצאות כספיות לקבלת היתר בנייה, טרם הסכמת המפקח על הבתים המשותפים לביצוע הפרויקט.

יתרה מכך, הרבה בניינים שניבנו לפני 1 בינואר 1980, אשר הנם רלוונטיים ל תמ"א 38 הנם בגובה של עד 3 קומות, ובהתאם לכך ברוב של שני שליש ניתן להוסיף קומה אחת בלבד. כמו כן, עקב המגבלה שהטיל החוק לא ניתן לבנות חדרי יציאה לגג במקרה שישנה הסכמה של שני שליש מהדיירים בלבד (בערים כמו תל אביב, פתח תקוה התב"ע – תוכנית בניין עיר מאפשרת הוספה של עד 23 מ"ר, ברמת גן – 40 מ"ר לכל דירת גג).
בהתאם להוראות החוק מתקשים היזמים לממש את תמ"א 38 היות והנו עדיין לא ממש רווחי עבורם, לכן ישנם עיריות שהפקידו תב"ע על מנת לאפשר בניית קומה נוספת לבניין שמבצעים בו חיזוק נגד רעידות אדמה (ראשון לציון, רמת גן ועיריית אשדוד מאפשרות הוספת קומה שנייה לפי תמ"א 38 בהקלה ובתנאים מסוימים).
ההקלה באחוזי הרוב למימוש תמ"א 38 מיועדת, בין היתר, לצמצם סחטנות של חלק קטן מהדיירים על ידי כך שידעו שהפרויקט יתבצע גם ללא הסכמתם ובהנחה שהתנגדותם אכן חסרת בסיס קונקרטי.

בפועל ניתן לראות שיכולת הסחטנות של מיעוט הדיירים לא נפגמה לגמרי שכן במידה והפרויקט ממומש למרות התנגדותם עדיין מוטל על רוב הדיירים הליך מייגע של פנייה למפקח על בתים משותפים לקבלת הסכמתו למימוש התוכנית.
במקרים רבים דיירים מתנגדים לפרויקט מסיבות שאינן תכנוניות גרידא אלא בשל חוסר פרגון וצרות עין שכן בפרויקטים רבים המצב התכנוני של הבניין אינו מאפשר שכל הדיירים יתוגמלו באופן זהה ובכך נוצרת מעין השוואה מתמדת בין הדיירים לטיב וגובה ההטבה שקיבל השכן.
לדוגמא דייר בקומה הראשונה עלול לחוש שאינו נהנה מהמעלית שהוספה כשם שנהנים הדיירים בקומות הגבוהות או מצב שבו דייר סגר לעצמו חלק מגינה משותפת או שביל גישה ועושה בהם שימוש קבוע והפרויקט יהפוך את הגינה או השביל לחנייה או מחסן וכך יחזור לרכוש המשותף.

לסיכום, החוק שחוקק בשנת 2008 משפר במידה קטנה ולא מספקת את דרישת אחוזי הרוב למימוש פרויקט תמ"א 38 שכן לפני התיקון נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות לביצוע הפרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה תוך העברת זכויות הבניה ליזם או לקבלן וכרגע אמנם ניתן לבצע את הפרויקט בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בלבד אולם יש צורך בהליך אישור המפקח על בתים משותפים.
יזמים רבים אינם נגשים לביצוע פרויקטים ללא הסכמה מלאה של 100% מהדיירים, שכן הליך קבלת האישור אצל המפקח על הבתים המשותפים מכביד על קידום הפרויקט וגורם להוצאות וסחבת במימוש הפרויקט.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
 
הרשמה לניוזלטר

הרשם לקבלת טיפים נוספים בתחום הנדל"ן

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון


האם ברצונך לקבל HTML

נציגות בחו"ל
branch