פרטי המשרד
כל לקוח מוזמן ליצור קשר ולתאם פגישה אישית במשרדנו, בין אם באופן טלפוני ובין אם באמצעות טופס יצירת הקשר.

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון,

אחוזה 142, ״בית רון״, רעננה,

טל': 09-8859295
נייד: 054-397-5842

פקס: 072-241-9173

btn--partner-02
btn--partner-02
צור קשר
אימייל
נושא
הודעה

הבעיות העומדות בפני הנוגעים בדבר במימוש תמ"א 38:

  • הסכמת דיירי הבית המשותף:
    מכשלה עיקרית במימוש תמ"א 38 באה לידי ביטוי באופן קבלת הסכמת דיירי הבית המשותף למימוש הפרויקט. ישנם בעיות רבות בין בעלי הדירות אשר לעתים רבות אינן ניתנות לגישור ומכשילות את מימוש התוכנית, כגון: "הדייר הסרבן", "הדייר הסחטן" וכיו"ב...
    יזמים רבים מבהירים כי לא יחתמו על עסקה במקרה שלא הושגה הסכמה של כל בעלי הדירות, כאשר הסיבה לכך מתבססת על כך שדיירים סרבנים עלולים לגרום קשיים רבים – ולכך טרם נמצא פיתרון.

  • חסמים יזמיים/כלכליים:
    תמ"א 38 הנה עסקת רכש שבה רוכש היזם זכויות בניה ובתמורה מחזק את הבניין, משפץ מבפנים ומבחוץ, בונה מעלית, ובנוסף מבצע שיפורים נוספים בהתאם להוראות ההסכם.
    לב העסקה עבור בעלי הדירות הנו "יש מאין", כלומר, בעלי הנכסים מקבלים זכויות בנייה שמתגבשים רק בעת מימוש תמ"א 38 ואותם מוכרים ליזם.
    היזם משפץ את הנכס ומממן את השיפוץ על ידי מכירה עתידית של הדירות החדשות שנבנו.

    ישנם מצבים שבהם ליזם לא ברור האם העסקה אכן רווחית עבורו ועליו לשקלל היטב את הוצאותיו לעומת הכנסותיו העתידיות.
    התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק על מנת לממן את חיזוק המבנה ועל כך יש לתת את הדעת.

  • ישנם עיריות אשר פעלו במרץ על מנת להגדיל את זכויות הבנייה המוענקות לבעלי הדירות, שכן במקרים רבים הוספת קומה אחת בלבד אינה מכסה את עלויות הפרויקט, ועיריות כמו רחובות, רמת גן, אישרו בנייה של מספר קומות נוספות מעבר למאושר בתמ"א המקורית.

  • בירוקרטיה: בעיה ידועה שאיתה נאלצים להתמודד בעלי הדירות באה לידי ביטוי בכל סוג של התקשרות מול הרשויות. בשל מיעוט הפרויקטים שיצאו לפועל עד כה, לרשויות אין ניסיון רב בכל הקשור לאישור תוכניות לפי תמ"א 38 דבר הגורר סרבול ואי וודאות בקבלת החלטות רבות. בין היתר מחויבת הוועדה המקומית לוודא שתוספות הבנייה אכן מתאימות לתב"ע (תוכנית בניין עיר) המקומית ומעל לכל לוודא שפיתרון החיזוק שהוצע עומד בדרישות התקן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

    על אף העובדה שעברו כחמש שנים מאז הוכרזה התוכנית, רוב העיריות עדיין לא ערוכות ובקיאות בכל כללי התוכנית ולעומת זאת ישנן עיריות אשר מנסות לקדם את התוכנית במלוא המרץ ואף מגישות תוכניות לשיפור תנאי התוכנית עבור בעלי הדירות ומנסים לשפר את גובה אחוזי הבנייה ותנאי התוכנית עבור תושבי העיר הספציפית. עיריות כגון רמת גן, רחובות וראשון לציון אשר כבר קיבלו זה מכבר אישורים לבניית שתי קומות נוספות בעת מימוש תמ"א 38 לעומת שאר העיריות שבהן לא ניתן לבנות יותר מקומה אחת נוספת.

  • מיסוי: רשות המסים בשיתוף עם הגופים התכנוניים הגיעו למסקנה שעל מנת לקדם ולממש את תמ"א 38 בקנה מידה ארצי יש לחוקק חוקים אשר ישפיעו באופן מקל על מיסוי עסקאות תמ"א 38 הן כלפי בעלי הדירות והן ליזמים. בתחילת דרכה של התמ"א כלל לא הוצעו הקלות מס משמעותיות בעסקאות שכאלה ולכן לא התבצעו כמעט עסקאות, שינויי החקיקה אשר הכילו הקלות מס רבות שפורסמו לא מכבר והעניקו פטור גורף לדיירים בכל הקשור לחבויות אפשריות למס הכנסה כך שהרווח כביכול מהעסקה אינו מהווה הכנסה מעסק, פטור ממס שבח, מכירה, והפחתה מהיטל השבחה.

לסיכום – ניתן לראות בתקופה האחרונה התעוררות רבה בכל הקשור לעידוד פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בקרב יזמים ובעלי דירות. חשוב לזכור שאכן התוכנית הנה מורכבת ומלאת אתגרים ליזם ובעלי הדירות, עם זאת, לאור עליות המחירים המתמדת בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן ושוק תמ"א 38 בפרט, נראה כי תמ"א 38 צופן בחובו רווחים רבים לכל הצדדים הנוגעים בדבר.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות וזמן יקר.
 
הרשמה לניוזלטר

הרשם לקבלת טיפים נוספים בתחום הנדל"ן

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון


האם ברצונך לקבל HTML

נציגות בחו"ל
branch