פרטי המשרד
כל לקוח מוזמן ליצור קשר ולתאם פגישה אישית במשרדנו, בין אם באופן טלפוני ובין אם באמצעות טופס יצירת הקשר.

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון,

אחוזה 142, ״בית רון״, רעננה,

טל': 09-8859295
נייד: 054-397-5842

פקס: 072-241-9173

btn--partner-02
btn--partner-02

תיקון 62 ל חוק מיסוי מקרקעין הכולל גם תיקון עקיף לחוק מס ערך מוסף משלים את מהלך החקיקה שנועד לעודד עריכת עסקאות לפי תמ"א 38.

המסים הקיימים בעסקה בה בעלי הדירות מוכרים לקבלן/יזם את זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בתמורה לחיזוק לפי תיקוני החקיקה החדשים הנם כדלקמן:

  • העסקה פטורה ממס שבח ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים.
  1. זכויות הבנייה הוקנו לפי הוראות תוכנית החיזוק, תמ"א 38.
  2. בוצע חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ובהתאם להוראות החיזוק של תמ"א 38.
  3. התמורה שניתנה לבעלי הדירות הנה שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק, היינו, חיזוק המבנה ו/או הרחבת הדירות בבניין ו/או התקנת מעלית בבניין ו/או שיפוץ המבנה ועיצובו וכיו"ב.
  4. אולם כאשר ניתנת לבעלי הדירות תמורה שאינה פטורה ממס ושאינם בגדר שירותי בניה לפי תכנית החיזוק לדוגמא כסף מזומן, חל חיוב במס שבח, כאשר החיוב הנו רק עבור הרכיב הספציפי שנתקבל ושאינו שירותי בנייה, עבור כל שאר שירותי הבנייה שנתקבלו במסגרת החיזוק לא יוטל מס שבח.
  • במקרים כאלו יש לחשב את מס השבח, כאשר נשאלת השאלה מהו מועד הרכישה של הזכויות שנוצרו לפי תמ"א 38, לצורך חישוב מס השבח, האם לפי מועד רכישת כל דירה ודירה בבניין או מועד אישורה של תמ"א 38? השאלה הנה משמעותית לעניין גובה המס החל, האם מס אחיד בשיעור של 20% לכל בעלי הדירות או שיעורי מס שונים בהתאם לשווי רכישת הדירה על ידי כל אחד מהבעלים ואשר במקרים מסוימים עשוי להגיע לשיעור מס אפקטיבי על השבח הריאלי ליותר מ- 40%?

בפס"ד מירצקי שניתן בועדת ערר נפסק שאין לראות את מועד תוספת אחוזי בניה המוקצים על ידי רשויות התכנון והבניה לרבות שינוי יעוד, בקרקע פרטית, כאירוע מס וכי מועד רכישת זכויות הבניה הנו מועד רכישת הבעלות בקרקע גם באם זכויות הבניה נוצרו במועד מאוחר יותר.

בפס"ד ויסבורט בועדת הערר נפסק כי שיטת החישוב הליניארית מחשבת מס על פי מנגנון חלוקה חישובי פשוט על פני ציר זמן ואינה מחשבת את השבח על פי מועד יצירתו.

גישה זו קיבלה משנה תוקף בפסק דינו של בית המשפט העליון בערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין בעניין פוליטי בפסק הדין נקבע כי אין לסטות מהוראת החישוב הליניארית הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין גם באם נגרם עוול לנישום כאשר כל השבח הריאלי צמח לאחר היום הקובע – 7/11/2001 אשר הוגדר בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כ'יום תחילה' כאשר החישוב מתבצע עד אותו יום תחילה לפי שבח ריאלי של עד 56% ליחיד ועד 36% לאיגוד בעוד שמיום התחילה נקבע תיקון מס' 50 לחוק אשר הפחית את גובה השבח ליחיד עד 25% (לפי סעיף 48 (ב)(1)) לחוק הנ"ל.

ניתן להסיק משלושת פסקי הדין כי בעת מכירת זכויות בניה מכוח מימוש תמ"א 38 וכשיש רכיבים שאינם פטורים ממס שבח, רואים את מועד רכישת כל דירה ודירה כמועד רכישת הזכויות הנמכרות וכי מועד אישור תמ"א 38 אינו מהווה אירוע מס ואף לא ייחשב כמועד יצירת השבח ולפיכך במקרים רבים שיעור מס השבח על רכיבי תמורה שאינם פטורים ממס שבח כגון כסף מזומן עלול להגיע לשיעור של למעלה מ- 40%.
  • בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח, העסקה פטורה גם ממס מכירה, אמנם מס מכירה בוטל לאחרונה אולם הואיל והחוק חל רטרואקטיבית על עסקאות שנעשו החל מיום 18/5/2005 ואילך, הפטור הנו נחוץ.
  • העסקה אינה פטורה ממס רכישה ולפיכך היזם/קבלן רוכש הזכויות יהא חייב במס רכישה בשיעור של 5% משווי זכויות הבנייה הנמכרות.
  • מתן שירותי הבנייה לבעלי הדירות לפי תוכנית החיזוק פטור ממע"מ.
  • היטל השבחה – נקבעה הוראת חוק מיוחדת – הוראת שעה לחוק תכנון והבניה – פטור חלקי של עשירית מן השיעור הרגיל של 50% דהיינו 5% מההשבחה הנובעת מביצוע תמ"א 38. כמו כן, ההיטל יחול לא על בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית כי אם על מי שהנו הבעלים בעת המימוש בפועל.
דיווח העסקה לרשויות המס: לאור האמור לעיל עולה כי הדיווח לרשויות אינו פשוט. המוכרים של הזכויות בגג של הבית המשותף יכולים להיות כל בעלי הדירות בבניין ו/או שותפים, יורשים וכיו"ב, ומכיוון שקביעת שווי הרכישה, הענקת הפטורים, החלת הניכויים המותרים הנם שונים מדירה לדירה, דיווח על העסקה מחייב פתיחת תיקים רבים ברשויות המס, קרי, תיק נפרד על חלקו היחסי של כל אחד מהמוכרים בממכר.
למרות שמדובר בפרט טכני, העניין עלול להרתיע את הבעלים והיזם אשר נמצאים בחוסר וודאות בקשר למשך זמן קבלת האישורים ולשווי הסופי של הממכר.
מומלץ לשים לב שבמידה וקיימת תוכנית אחרת כגון תוכנית עירונית להרחבת דיור לא תותר הרחבה נוספת על פי תמ"א 38 היות והתוכנית המפורטת גוברת גם אם תמ"א 38 מאפשרת הרחבה נדיבה יותר.

בבניינים לשימור תותר תוספת בניה רק אם היא מתיישבת עם תוכנית השימור.

במצב הדברים המתואר לעיל, מומלץ במקרים רבים לבלעי דירות לקדם את מימוש תמ"א 38 בכל המרץ שכן ישנם שינויים מרחיקי לכת המאפשרים ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 בבניינים רבים כאשר הדבר לא היה כדאי מבחינה כלכלית או משפטית עד כה.

בעלי הדירות, בפרויקט תמ"א 38 מקבלים את זכויות הבנייה הנוספות כהטבה מהמדינה ובתנאי שיחזקו את הבניין מפני רעידות אדמה בהתאם לאישור ועדת תכנון ובניה, כך נוצר מצב שהבעלים, כביכול מוכרים ליזם/קבלן זכויות בנייה בשווי רב ומקבלים בתמורה עבודות בנייה, ללא כל תשלום מצידם!!

חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 הנו נושא מורכב הדורש הבנה והתמצאות בחוק על תיקוניו, אין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות פזיזות ללא ייעוץ וליווי מתאים על ידי עורך דין העוסק בתחום ה נדל"ן ומתמחה בליווי פרויקטים במסגרת תמ"א 38.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.