פרטי המשרד
כל לקוח מוזמן ליצור קשר ולתאם פגישה אישית במשרדנו, בין אם באופן טלפוני ובין אם באמצעות טופס יצירת הקשר.

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון,

אחוזה 142, ״בית רון״, רעננה,

טל': 09-8859295
נייד: 054-397-5842

פקס: 072-241-9173

btn--partner-02
btn--partner-02
צור קשר
אימייל
נושא
הודעה

חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה עסקה המשתלמת ליזם ולבעלי הדירות בבנין

ביקורת רבה מושמעת בתקשורת בדבר תמ"א 38, חלקם מתארים את הכדאיות במימוש התוכנית וחלקם תמהים מדוע תוכנית שכביכול אמורה להשתלם לכל הצדדים לא מצליחה להתרומם. חלק ניכר מחוסר ההצלחה של תמ"א 38 מחוץ לערי המרכז טמון בחוסר הכדאיות של פרויקטים בערים בהם ערך הקרקע אינו גבוה והביקוש נמוך, כאשר אלו הם אזורים שרמת הסבירות שתתרחש רעידת אדמה גבוהה יותר מאשר בערי המרכז.

מומלץ לבעלי הדירות בבניין ש תמ"א 38 רלוונטי לגביו והם מעוניינים בביצוע פרויקט מעין זה, להתחיל ולקדם את הפרויקט בכך שיפגשו תחילה עם כל בעלי הדירות, יקבלו את מירב ההסכמות מהם על מנת להמשיך ולקדם את הפרויקט. לאחר מכן, להיפגש עם קבלנים/יזמים ולשמוע בדבר רמת הניסיון, ההצעות לחיזוק הבניין ועיצובו מחדש, ונהל עם מי שההצעה שלו נראית הכי רלוונטית מו"מ ואף להחליף טיוטות הסכמים, גם אם אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין לגבי הפרויקט.

לא זו אף זאת, השינויים בחוק מעת לעת, אף הם משנים את פני הדברים לטובה ומאפשרים ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 בבניינים רבים שקודם הדבר לא היה כדאי מבחינה כלכלית או לא התאפשר מבחינה משפטית.

מהם השלבים שיש לבצע על מנת לממש תמ"א 38:

  1. לבצע בדיקה באם הבניין עומד בקריטריונים ההנדסיים שנקבעו בתוכנית.
  2. לאחר בדיקת ההיתכנות ההנדסית הקבלן בודק את כדאיותה הכלכלית של העסקה ויימנה את ההטבות לבעלי הדירות, בהתאם לכדאיות הכלכלית.
  3. לכנס את בעלי הדירות ולקבל את הסכמתם לביצוע התוכנית.
  4. הוצאת היתר בניה במסגרתתמ"א 38 ועבור כל התוספות הנדרשות.

קבלת ההסכמות מבעלי הדירות הנו הליך ארוך ומייגע, ברוב המקרים כל דייר מחזיק באינטרסים משלו, המנוגדים לעיתים לאינטרסים של דיירים אחרים. ישנם מקרים שאכן ההתנגדות הנה מוצדקת, אולם בדיקה ופתרון הבעיות הצצות יסייע בתפירת פתרון פרטני עבורם בשיתוף פעולה מתמיד עם היזם.

על פי רוב, חברת הבנייה/היזם הוא שיפעל על מנת להוציא את ההיתרים הנחוצים.

הנקודות המהותיות בחוזה עם חברת הבנייה/יזם:

שלב המשא ומתן מול חברת הבנייה/היזם הנו שלב משמעותי לפרויקט, בדרך כלל נהוג שנציג מטעם בעלי הדירות, באמצעות עורך דין המייצג את בעלי הדירות, מנהל מו"מ אל מול חברת הבנייה, כאשר הוא ועורך הדין אנשי הקשר בין בעלי הדירות לחברת הבנייה/יזם.

  1. מרבית חברות הבנייה מעניקות לדיירים מימון של אנשי מקצוע מטעמם לפי בחירתם. כאשר בעלי המקצוע הנם: עורך דין, מהנדס, אדריכל, שמאי וכיו"ב אשר נבחרים על ידי בעלי הדירות בהתאם לשיקול דעת של הבעלים, כאשר כל חברה מעניקה סכום מקסימום לכל בעל מקצוע.

  2. אנשי מקצוע הנם חלק חשוב וחיוני לניהול מו"מ עם חברת הבנייה שכן בעלי המקצוע, כל אחד בתחומו, מעניקים לבעלי הדירות, הערכות בדבר שווי הזכויות הנמכרות, אופן מימוש מירב זכויותיהם במסגרת תמ"א 38, אופן קבלת הזכויות מחברת הבנייה אם בעבודות בנייה ואם בכסף, ועוד.
  1. מרבית חברות הבנייה מנהלות עבור הבעלים את הליך הוצאת היתר הבנייה והגשת כל המסמכים והתשריטים הנדרשים לקבלת היתר.
    יזמים רבים נמנעים מלגשת לפרויקטים של תמ"א 38 בשל ההשקעה הרבה שעליהם להשקיע הן מבחינת משאבים כלכליים ואנושיים על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל.
  1. מומלץ לדרוש מהקבלן כתב אחריות מפורט ומקיף לעבודתו היות וקיימים סיכונים הנוגעים לעבודה עצמה של הקבלן כגון עבודה באיכות ירודה וליקויים בביצוע.

 

  1. בטוחות: מומלץ לפעול בשתי דרכים: האחת: לעגן בחוזה סעיף ולפיו אי השלמת העבודות מהווה הפרה יסודית המביאה לבטלות החוזה ולהשבת התמורה באופן מיידי וללא פנייה לערכאות.
    השנייה: יש לדרוש מן הקבלן ערבות בנקאית (לכל הפחות לשנה) לטיב העבודה ולהבטחת השלמת העבודות ובמסגרתה תפורט רשימת המקרים שבהם עומדת לדיירים הזכות לממש את הערבות הבנקאית.
    אחת ההתרחשויות המסוכנות ביותר במקרים שכאלו היא קריסה כלכלית של הקבלן אשר לא יוכל להמשיך את השיפוץ בבניין וזאת לאחר שהוענקו לו זכויות הבנייה.
  1. מומלץ לבדוק אודות החברה הקבלנית, גודלה ניסיונה בתחום, פרויקטים שבצעה בעבר, חוסנה הכלכלי וכיו"ב.
  1. מומלץ לדרוש מהקבלן מפרט רחב ככל שניתן לרבות ציון וגודל המעלית, תכנון אדריכלי מפורט לשיפוץ חזיתות הבניין, מפרט טכני, קהל היעד לדירות החדשות, וכיו"ב.
  1. מומלץ לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה הצמודות לגג הדירות החדשות שייבנו שכן במסגרת המשא ומתן עם היזם מומלץ להוסיף סעיף שמבהיר כי זכויות הבניה יישארו בחזקתם של בעלי הדירות.
ללא ספק, תמ"א 38 הנה הזדמנות כלכלית הן לבעלי הדירות אשר יכולים ליהנות משיפור באיכות החיים והעלאת ערך הדירות שלהם באופן ניכר והן לקבלנים אשר יכולים לקחת חלק בפרויקט בתקציב שאינו אסטרונומי, שכן מדובר במספר דירות ולא בבנייה של בניין חדש מהיסוד.

התעניינות בקרב הציבור בכל הקשור ל תמ"א 38, מקבלת תאוצה בימים אלו בשל האטרקטיביות של העסקה במידה ומחליטים לממשה.

יחד עם זאת, קיימים אינטרסים מנוגדים לבעלי הדירות ולקבלנים, ועל כן על בעלי הדירות להיות ערים לזכויותיהם ולהגן על קניינם ככל שניתן, והקבלנים צריכים לוודא שבסופו של יום לאחר כל ההטבות המוענקות לבעלים, הפרויקט אכן רווחי ומניב עבורם.

מומלץ לכל בעל דירה החפץ לקדם את פרויקט תמ"א 38 בבניין בו הוא מתגורר לפנות ל עורך דין המתמחה בליווי פרויקטים של תמ"א 38 ולקבל ייעוץ מקצועי ומהימן בכל הקשור לאופן ביצוע העסקה ולזכויות והחובות הכרוכות במימוש תמ"א 38.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

 
הרשמה לניוזלטר

הרשם לקבלת טיפים נוספים בתחום הנדל"ן

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון


האם ברצונך לקבל HTML

נציגות בחו"ל
branch